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去年下半年杭州楼市调控政策层层加码、信贷不断收缩，市场开始下行；2022年开年延续去年低温运行，市场整体表现不佳。2季度以来全国各地密集出台楼市放松政策，杭州也紧随其后，市场出现回暖势头。下文将具体盘点2022年上半年杭州房地产市场表现。
宏观篇
▍楼市政策
1、楼市政策-全国：上半年超180省市优化调整房地产政策，近两个月因城施策加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围
2、楼市政策-杭州：上半年杭州楼市逐渐松绑，政策涉及范围广，定位精准度高
3、楼市政策-杭州：政策从税收、限购、贷款、落户方面逐步放宽，扩大购房群体，降低购房门槛和资金压力
4、楼市政策-政策效果：政策优化、疫情影响减弱带动城市市场恢复，但持续性待验证
5、楼市政策-现行政策
▍城建规划
1、举全市之力推动城西科创大走廊高质量融合发展
2、2022年多条地铁线开通运营，加速建成市域 “1小时交通圈”
土地篇
▍宅地成交
1、上半年杭州宅地创收1384亿元，位居全国第一
22年上半年全国宅地出让金同比普降。其中一线城市宅地出让金同比下降44.5%，占全国300城出让金的比例为20.3%；二线城市宅地出让金同比下降54.4%，占全国300城出让金的比例为52.8%；三四线城市宅地出让金同比下降61.0%，占全国300城出让金的比例为26.9%。
杭州2022年上半年宅地创收1384亿元，超越上海位居全国第一。
2、宅地成交同比量增价稳，溢价率维持6%以下低位
22年上半年宅地成交908.2万方，成交量同比上涨18%，成交楼面均价同比基本持平，量增价稳，土地市场健康；土地出让金同比上涨17.8%，溢价上限延续21年第三批10%封顶，溢价率同比收窄20.1个百分点。
▍集中供地
1、土拍政策调整，取消预公告，溢价封顶进入一次性报价，次高者得
22年土拍再次停用预公告制度，一方面防止土拍过热影响对市场预期把控，另一方面防止低门槛造成拿地企业良莠不齐，产品品质难以把控。
实行溢价封顶后“一次性报价，次高者得”规则，避免了房企盲目拿地导致亏损资金，减轻企业开发风险，同时削弱拿地的投机性，促进土地市场平稳运行。
2、前热中稳，两批次集中供地成交热度差异大
首批集中供地：房企资金回笼周期长，资金压力较小；房地价差大，房企预期利润高。成交规模虽不及21年同批，但较上批成交热度略有提升；
第二批集中供地：一方面上半年市场恢复未达预期，房企资金回笼较少，且回款周期短，资金压力较大；另一方面房地价差较小，房企预期利润较少；此外，上海、宁波等城市先于杭州集中供地，对房企在杭州的拿地资金产生分流，整体热度有所下滑。
因板块内部去化、存量变化以及上游板块存量等因素影响，同一板块不同批次间成交热度也有差异。
▍区域量价
1、非主城仍为成交主体，区域间成交规模同比差异较大
22年上半年非主城宅地成交744.5万方，占比高达82%，成交主力区域仍为萧山、余杭；
从区域量价来看，上城、拱墅、余杭或因区位优势，或因产业支撑，宅地成交量价齐涨；滨江、萧山因供应结构影响，量涨价跌；钱塘、临平、富阳、临安距主城较远且缺乏核心产业，宅地成交量价齐跌；区域之间热度分化明显。
▍板块成交
1、板块间热度分化明显，北部新城、江湾新城等板块热度高
良渚、三墩等近郊热点板块或存在倒挂红利或因区位价差，拿地热度较高；江湾新城、奥体、艮北等板块具备核心区位优势，货值高且去化快，房企拿地意愿强；临安、富阳以及萧山远郊板块去化周期长且存量较大，资金风险较高，房企拿地意愿较弱；板块热度分化明显。
2、多数为边缘板块限价上调，其中瓶窑、党湾、戴村板块上调幅度超10%；奥体、锦北、崇贤（低密地块）等热点板块限价下调
楼市篇
2022年上半年商品住宅供需规模处近几年最低位，其中上市面积482万㎡，同比下降36.3%；成交面积372万㎡，同比下降69.5% 。二季度楼市政策有所放松，加之房贷利率下调，市场逐渐回暖。归纳上半年杭州房地产市场的整体表现，主要呈现如下六个特征：
特征一：市场触底回暖
1、上半年新房市场规模处历史低位，6月现回暖势头
2、上半年二手成交同比微增，5月二手房限购放开市场快速回调
2022上半年杭州全市共计成交二手房19573套，同比下降61.5%；
上半年杭州二手房市场延续去年低温，6月之前月度成交规模均同比大幅下降。5月17日二手房限购放松及房贷利率下调，市场迅速回暖，当周二手房带看量环比增加100.7%，新增挂牌量也随之增加。由于网签有时间的延后，6月二手房成交规模5545套，同比增长2.2%，环比增长82.8%。
3、整体开盘表现不如去年，但二季度开始市场热度提升，流摇率持续走低
特征二：价格涨幅持续收窄
1、上半年杭州新房、二手房住宅环同比涨幅持续收窄，累积涨幅近年来低位
特征三：区域分化加剧
1、核心区市场韧性高，成交占比持续扩大
2、成交量集中在全市热点板块（未科、江湾新城、运河新城等）、区域核心板块（金沙湖、临平新城等）
3、市场热度向主城区及郊区核心板块聚集，郊区边缘板块项目开盘普遍流摇
特征四：改善性需求持续释放
1、120方以上的户型及总价在350万以上的改善型产品市场占比提升明显
面积段分布来看，刚需产品依旧占主导，120方以下户型占比过半，但和去年同期相比占比下降12.8个百分点，改善型产品市场占比提升，其中120-140方的刚改户型占比提升8.8个百分点；
总价段来看，上半年杭州住宅主力总价段仍为150-350W，共计占比46.9%，和去年同期相比，占比收窄10.9个百分点；高总价的改善型户型占比增加，其中650万以上的高端房源占比增加了3.2个百分点。
2、热销项目分布集中核心区域，中高端改善项目备受青睐
2022上半年，热销楼盘门槛值大幅下降，销售金额TOP10项目门槛值为28.6亿元，2021上半年门槛值为40.4亿元，下降11.8亿元；
从项目分布上看，较去年上半年，2022上半年的热销项目分布更加聚集，多数项目分布在钱塘江沿岸区域，位于郊区的也多为核心板块的项目。
热销项目中多数为改善型项目，例如SKP、海潮望月城、栖江揽月轩等最小面积均超过140方。
特征五：库存显著增长
1、显性库存环比增长24.3%，出清周期延长至6.7个月，临安、富阳去化存压
2、市区隐性存量1780万㎡，环比增长39.1%，去化周期28.7个月
特征六：大平层市场压力凸显
1、大平层市场成交下降超2成，整体市场供大于求
上半年大平层市场下行，成交589套，同比下降21%，供求比1.9；
上半年成交集中在金融城、新塘、祥符板块；供应集中在之江度假区、祥符、三塘、瓜沥镇板块；
截至2022年6月，杭州商业大平层库存量达2799套/100.2万方，去化周期28.5个月，库存主要集中在钱江世纪城、金融城、之江度假区板块，存量均超200套。
2、在售大平层项目72个，市场竞争激烈
在售大平层项目72个，主要分布在钱江世纪城、钱江新城、金融城、之江转塘、一桥南等“拥江”发展板块。
上半年成交套数前三项目：滨江钱潮鸣翠、赞成国潮商务中心、建杭·江与河。热销项目具有的特点有：占据核心区位或拥有稀缺城市资源；具有一定的地缘性特征，多数凭借独特的产品打造与开发商口碑形成竞争优势；在非核心板块中价格与板块内新房住宅具有较大价差。
表：2022年上半年杭州商业大平层成交套数TOP15
展望篇
1、政策预判：政策仍有放松空间，以精准、微调为主
2022年1月以来，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次；
杭州也在二季度放松楼市调控，其中5月17日放松二手房限购，增加了三孩家庭的房票，从效果上来说二手房市场回暖明显，带动新房市场逐步恢复，政策余力未消，短期来看政策仍有放松的空间，但或将以精准、微调的政策为主，不会有放松限购、降低首付比例等大动作。
2、地市预判：下半年供地规模将减少，郊区地块将增多
上半年完成两次集中供地，共成交104宗地块，总成交宅地面积423.6万㎡，占全年拟供应的69.1%；其中核心四区出让土地面积70.8万㎡，已完成74.8%；郊区出让宅地面积352.8万㎡，已完成68.0%。今年下半年宅地供应量将下降，且郊区的地块占比将提高。
3、楼市量价预判：市场回暖趋势显现，市场需求释放下成交规模将回升，价格趋稳
随着5.17调控放松以及房贷利率下调，6月杭州楼市回暖趋势显现，新房成交规模环比大幅增长，二手房成交面积同比首次回正，涨幅2.2%；6月新开盘中签率、流摇率均处于上半年低位，去化率升高，市场热度缓慢回升。部分郊区板块限价小幅上调，可能带动房价结构性上涨，但整体房价趋于稳定。
4、风险预判：区域分化加剧，郊区边缘板块去化仍有较大难度
当前市场形势下，区域分化越加明显；热销项目多数位于核心地段，郊区的边缘板块热度低，开盘普遍流摇。近三批集中供地，主城优质地块供应较多，项目上市后进一步拉大区域间的差距；部分郊区板块去化速度慢，库存积压，去化压力加大。
报告下载（电脑端复制链接）
《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》
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《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年6月）》
https://report.cih-index.com/detail/45132?agentcode=890107
《杭州房地产市场月报2022年06月》
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