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刚了解马尼拉房产最常问的第一个问题(上)

原标题:刚了解马尼拉房产最常问的第一个问题(上)

众所周知,不论做什么投资,当咱们掌握的信息不够全、不够深时,得出的结论往往是有偏差的,做出的决策往往是错的。

而菲律宾作为新兴市场,再加上很多年前的一些历史问题,导致了大多国人一方面不了解现在的真实状态,另一方面在了解中也容易带着一些成见去看待这个市场。

所以,本主题系列就是把大家一上来问的最多的问题做个汇总,方便各位投友快速扫清认知盲区,对马尼拉房产有一个清晰、正确的了解。

问答导航

1、你们为什么重仓马尼拉?还做别的国家的房产么?

2、你们是中介吗?公司靠谱么?

3、你们近期组织马尼拉考察游么?

4、菲律宾反华吗?中菲关系好不好?

5、马尼拉房产的收益率如何?房价和租金的涨幅如何?

6、投资风险有哪些?最大的风险是啥?

7、马尼拉的房价和租金是多少?

8、我们投资买的是什么房子?能买别墅么?

9、买马尼拉房产和贷款,会影响国内的首套、首贷名额么?

10、这么小的房子有投资价值么?会有本地人买吗?

1、你们为什么重仓马尼拉?还做别的国家的房产么?

一句话总结:东南亚其他新兴国家有的优点,菲律宾基本都有;他们有的缺点和硬伤,菲律宾几乎没有。

看好并重仓马尼拉的原因有三点:

3-5年期收益远超通胀:期房转售的平均年化收益20-30%左右

5-10年期收益碾压国内95%的投资品:房价的年均涨幅8-10%,租金的年均涨幅6%,年复合收益14%起步。其中,平均租售比6-9%更是国内租售比的4-6倍。

其他附加值:非CRS国家、资产隔离、税务管理、分散单一货币资产的风险、低成本语言教育、房产可低成本世代传承、外汇进出自由等。

术业有专攻,目前主要还是做菲律宾马尼拉市场,其他一些市场是也在投研中。

2、你们是中介么?公司靠谱么?

一般投资者购买海外房产的渠道有3种:开发商、中介和大宗团购买家。三者身份相当于原价、黄牛(或经销商)、美团。

而我们不是中介,是大宗团购买家,且是国内最大的。最核心的区别是:

1、利益捆绑,风险共担。您肯定没听过哪家中介会投资自己代理的楼盘,但我们几乎每个项目都有一部分自持的比例,因为我们本身也是开发商最大的客户,相当于大家和我们一起买,而不是你一个人在和开发商交易。

2、不仅不加价,反而让利最大化。中介一般盈利模式是开发商返点或加价销售。而我们正好相反,因为是大宗团购+去化非常快,开发商愿意给到最低折扣,每套帮大家省下10几万到几十万不等,收取的是2.5万的团购服务费,而不会在谈好的房价基础上加价销售,确保了大家的投资安全边际。

3、购买完成才是服务的开始。很多中介基本上是卖完就不管了,后面的转售和出租以及市场最新资讯等都靠自己搞定。但我们不仅是买、卖、租、贷等所有环节一站式服务,之后的月供提醒、每月每季的市场动态和行情同步等都是基操而已。因为我们在做的一门长久的生意,而不是一锤子买卖。

至于靠不靠谱,我个人认为不是直接问出来的,而是靠自己全面了解和交流后感受出来的。比如:想知道客户口碑和行业评价可以上小红书、知乎等平台搜索,想知道公司的真实合法性可以上天眼查或企查查搜索,想知道企业文化,就看和公司接触的每一个员工的言谈举止和价值观等。

3、你们近期有组织马尼拉考察游么?

目前菲律宾的疫情风险等级已经降到最低了,全国每日新增基本在500以内,而且大部分都不在大马尼拉。旅游业和其他各行业都已逐渐恢复正常,我们本来也是准备组织大家过去考察的,但了解下来,发现几个卡点导致暂时去不了:

1、往返机票的成本高达上万块,而且回国的机票还不一定买的到;

2、国际旅游签证目前还是不给批,即使是留学、工作出国也需要一堆证明才能办下来;

3、回国后还需自费隔离10天。

所以,按照目前国内的形势,非要去当地考察完再买的话,预计还有再等很长一时间了。但那时的马尼拉房价也不是今天的水平了。

如果确实看好马尼拉楼市,有很多方法可以替代实地考察达到同样的了解目的。比如:谷歌地图看当地实景、上网找当地的中介、开发商销售、房东和租客等了解真实行情、上当地官媒和相关房产网站对比咨询等。

4、菲律宾反华么?中菲关系好不好?

2016年算是近20年中菲关系的分水岭——2016年之前,因为南海问题,再加上美国的挑唆,中菲之间是有些摩擦的。但在上任总统杜特尔特16年上台之后,菲律宾响应中方号召,搁置争议、共同开发,集中精力搞经济。并很快推出了总耗资1万亿人民币的“大建特建”计划,得到中国政府和各大企业的产能和资金的输出。再加上“一带一路”和RCEP的红利政策下,让菲律宾获得实实在在的好处,从政府到民间的中菲关系。也就此进入了“蜜月期”。

除此之外,华人在菲律宾也是享有极高的地位。因为菲律宾前十大富豪中,有7名是华人血统,且都来自福建。菲律宾许多涉及衣食住行的支柱产业,都控制在华裔手中。

我们听到的所谓“反华”或发表对华不友好的声音,一般是来自少数“亲美派”的非主流群体,不代表政府和民间的态度,也影响不了大局。

新上任的新总统小马科思和副总统莎拉也都是坚持对华友好政策,施政的大方向也是和老杜保持基本一致的,以经济发展为核心。

5、马尼拉房产的历史收益率如何?房价和租金的涨幅如何?

过往数据显示:

3-5年期收益:期房转售的平均年化收益20-30%左右

5-10年期收益:房价的年均涨幅8-10%,租金的年均涨幅6%,年复合收益14%左右。其中,平均租售比6-9%更是国内租金收益的4-6倍。

其他附加值:由于菲律宾是非CRS国家,可达到资产隔离、税务管理、分散单一货币资产的风险,还能实现低成本语言教育、房产可0遗产税世代传承、外汇进出自由等。

6、投资马尼拉的风险有哪些?最大的风险是啥?

首先,风险分两类:可控和不可控的。我们能做的是了解清楚那些不可控的,以及尽可能规避或掌控那些可控的,而不是指望杜绝一切风险,那是不现实的。

如果上涨的概率远大于下跌的概率,并且投入成本还不大,那这就已经是一笔很值得考虑的好投资了。

一、不可控的风险:

不可抗力因素导致的天灾人祸;

政治:菲律宾目前政局稳定,中菲两国关系进入蜜月期;

汇率:菲律宾的汇率常年保持稳定。

等等

二、可控的风险:

开发商、楼盘品质、地段、交通、配套、户型...

这些风险可以通过大量的投研工作来控制。

马尼拉房产市场还处于早期发展阶段,意味着有大量投资机会。但市场的不成熟,也意味着信息的不透明。

所以对于开发商、项目、地段、户型等的选择,就显得至关重要。

甜蜜区资本的投资研究院,严格遵守投资原则,通过大量的地毯式调研、实地居住体验,严苛筛选投资标的,把控投资中的每一个环节,动态管理投资风险。

统计过去这么多年我见证过的所有亏损案例,绝大多数无非是2方面的原因导致的:

A、因为对市场不了解,率性而为,导致买高了、买错了、或卖亏了等;

B、由于自身原因,无力支付月供或尾款,导致不得不亏本抛售。

总结下来会发现,最大的风险其实是自己,而不是市场本身。当自己的认知追不上自己的欲望时,市场总有10000种方法让我们为自己的认知买单。

7、马尼拉的房价和租金是多少?

首先,咱得先了解一个基本事实:马尼拉是和广州、深圳、旧金山等一样的一线大城市,且是坐拥2400多万常住人口的国际一线大都市。

其次,菲律宾首都马尼拉的房价对应都是0公摊、精装修、永久产权的特点,因此,如果要和国内高公摊、毛坯房、70年产权的住宅横向对比价格的话,则至少需去掉6000-8000元/平,再和国内的一线城市去对比,才算是在一个水平线上。

最后,马尼拉的房价行情是:核心地段均价2-3万元/平,天花板水平是5-6万元/平,远郊是1万元/平上下。租金要看地段和区域了,具体的行情分布,请看下图:

8、我们投资的是什么房子?能买别墅么?

首先不用办绿卡就能买房。我们作为外国人,三个阶段的房子都可以买:期房、准现房和现房。按类型分,有地铁盘(CBD房产)、赌场房、学区房这三类。菲律宾所有的可投住宅都是:0公摊、精装修(不含家具家电软装的硬装交付标准)、永久产权、民用水电。

目前大家主流投资的都是期房,因为外国人买马尼拉现房得全款,0杠杆不划算;准现房的起投门槛是10万起步,距离付尾款的时间也比较近,更适合预算充足,收入较高的客户。

而期房项目的优势就比较明显了:买前十大开发商的项目几乎没有烂尾风险、交付品质有保障、首付区区几万、交房前的首付分期无息月供仅需2500元左右,尾款可等几年后交付时再贷款付。

外国人不能直接购买别墅,共有4种途径可以间接购买到:加入菲律宾国籍、与菲律宾人结婚、与菲律宾人合伙开公司、拿到菲永居绿卡SRRV。

9、买马尼拉房产和贷款,会影响国内的首套、首贷名额么?

完全不会。

首先,国内的不动产登记系统也只能查到本国公民在本国的房产信息,无法查到本国公民在国外的房产贷款或投资信息。

其次,菲律宾是属于非CRS国家,中菲两国之间的公民投资与税务信息是不会交换的。

因此,国内的税务系统和其他相关部门也无从得知你在马尼拉购买房产的相关信息,自然也不会影响你在国内的首套、首贷名额。

10、这么小的房子有投资价值么?会有本地人买吗?

我举个类比你可能就好理解了:一个美国人和澳洲人来中国准备投资房产,看了一圈后说:你们这怎么普遍住的都是才80-100平左右?跟我们一个客厅差不多,这么小怎么住一家人啊?我们国家都是人均几百平的大house呢?!

此时的你作何感想?他们说的又是不是事实?你作为本地人,会认同他们说的“100平不到的小户型没有投资价值么?”的看法么?肯定不会。

但其实原理是一模一样的:美国、澳洲这类国家是典型的地广人稀,他们的市场主流的户型当然不可能是“筒子楼”、“鸽子房”这类产品,而是以大house为主才合理。公寓楼反而流通性差、涨幅也确实比不过别墅。

而马尼拉正好相反,典型的人多地少:人口2400万,跟上海一样,土地面积638平方公里,是上海的十分之一。试问:咱能用自己的人均居住面积和人口密度去要求马尼拉的市场行情跟咱保持一致么?

马尼拉的老百姓倒也想啊!但人家的人口密度注定了很难啊!所以,就造就了或许我们很难接受,但客观事实就是如此的市场现象:以20-30多平的套间或一房,和30-50多平的两房为市场最畅销、二手房流通性最好的产品。超过60平以上的户型在当地算是大户型了,属于“千尺豪宅”,本地有钱人才买得起,但流通性相对较差。

▼宜家花了几年的时间在菲律宾实地调研的结果

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