来源/Mall星人
撰文/郭歆晔、司马和一
说到上海商业，涉及区属时，大家往往会想到静安区、黄浦区、徐汇区，它们是最市中心的区，也是高端商业最集中的区。但从大众点评热门榜数据来看，意外的是，浦东才是目前各热门榜单TOP20上榜商场数量最多的区。
浦东新区不仅是上海最大的区（1210平方公里），同时也是全市人口最多的大区（568万人），目前全市营业额最高的盒子购物中心、街区购物中心、百货商城、免税店目前都在浦东—— 陆家嘴ifc、前滩太古里、第一八佰伴、浦东机场日上，全市奥莱前三甲浦东独占两席——佛罗伦萨小镇与比斯特购物村。
未来浦东会有哪些商圈崛起？未来浦东的商业热点在哪？梳理近期（2021年至2023年）及中长期（2024年至2028年）浦东的新项目后，我们或许能得到一份大致确定的答卷。
01
大项目不断落地
浦东商业持续加速发展
近年来，浦东商业发展开始加速。 嘉里、香港新世界、太古、印力、华润、大悦城、招商蛇口、陆家嘴等商企的新项目在浦东遍地开花。
三年前，我在中商数据发文研讨了“继陆家嘴之后，浦东第二商圈在哪”这个话题。答案当时半信半疑的前滩，如今已然成为浦东星光熠熠的新商圈（晶耀前滩Crystal Plaza、前滩太古里等加持而成）。
随着2023年三个新项目（前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩四方城、前滩31乐荟）的开幕，前滩将渐入成熟阶段。
此外，临港同样有诸多新项目入市。中远期看， 金桥、张江、花木龙阳或将是浦东变化最大的商圈。
Mall星人联合中商数据统计了2021年至2023年间已开幕和计划开幕的新项目。计划今明两年工程竣工或开幕的项目，目前都正加紧建筑施工及各项作业（受疫情等因素影响，招商进度和开业时间存在一定的不确定性）。有新店拓展计划的品牌商，有跳槽计划的商业人，有搬家计划的朋友不妨从中挑选自己的目标。
◎2021年浦东总计开出10多家新商场
2021年全年，浦东迎来了中环最高端商场——前滩太古里，日系风十足的金桥啦啦宝都上海，风头正劲的佛罗伦萨小镇奥特莱斯新增了2期，区域型购物中心——临港万达广场、新田360广场康桥店；
社区邻里型商场——祝桥天和商业广场、孙桥耀泓生活广场、上海漫乐城（原沃尔玛上南店）、周浦海印又一城（局部试营业包括B1尚优选超市）、浦乐生活广场·拱秀路店（拱秀路商业街）、浦乐生活广场·滨江店（原银珠商厦）、浦乐生活广场·听谐路商业街；
配套型商场——云汇天地、佳兆业金融中心佳纷天地、临港科技城创晶科技中心；
特色主题商场——宋城演艺王国（原世博大舞台）、洛克公园SSR体育综合体。
超市卖场方面，高行开出了山姆上海首家旗舰店，家乐福成山路店升级为会员店，苏宁浦东第一店迭代为苏宁易购场景智慧生态体验中心……
◎2022年上半年浦东开出3家社区型商场
今年上半年浦东开出3家适应15分钟生活圈的邻里商业——三林高青路的金色中环广场（物业原为家乐福万科新里城）主力店盒马会员店率先于今年元旦试营业；以及南汇大学城生活广场、众行生活商业广场两家临港板块的社区邻里商业。
02
2022年下半年
浦东蓄势待发的10+个项目
今年年内，上海第二家COSTCO浦东康桥旗舰店、临港爱琴海商业街区城市书香、临港港城广场三期（包括图书馆剧场影院）、百润民食坊（百润生活中心）、上海周康领丰汇、浦乐生活广场·拱极路店、康桥太平洋中环广场、泓狮云厢街区、SK大厦、绿都绣云里、航头金航城、新城中优城市广场、金桥天物空间3期园区、中建朗阅府邻聚街、高桥乐非天地等10多个不同类型不同规模的项目，正蓄势待发计划竣工或开业。
其中，规模最大的3家当属临港爱琴海商业街区城市书香、上海周康领丰汇、临港港城广场三期。
此外，金杨陆悦坊（陆家嘴集团继花木陆悦坊后又一邻里商业）、东晶90坊、浦东第一八佰伴美食层等存量改造项目，或将率先完成改造。
◎上海临港爱琴海购物公园
上海临港爱琴海购物公园位于临港新片区核心区域，坐落于临港大道和铃兰路交界口。项目定位“原力新生乌托邦”，呈现“MALL+街区”的商业建筑形态，从烟火引力到潮流领地，开启乌托邦人的生活方式，重塑临港片区微度假生活新格局。
即将在2022年下半年率先亮相的新一代创新商业街区品牌「城市书香」，定位为中高端文化商业街区，将以“遇见美好生活”为主题，坚持“以打造美好生活方式的生态群为主，以场景化赋予每一座街区新的文化氛围为亮点”的商业原则规划。
其中，爱琴海商业赋能结合临港丰富资源打造沪上首座美食主题Food Hall，汇聚自然审美、文化归属、在地美食、趣味社群，建立起非标准化的、更具革新意义的概念街区，拓展意识体验，重塑多元场域。
◎上海周康领丰汇
上海周康领丰汇地处周康核心板块，上南路、秀海路交汇，成熟高密度居住社区环绕。上海周康领丰汇项目团队由曾操盘过华润及宝龙集团项目，具资深经验的商业开发团队而组成，将秉持“漫享·新生”理念将为周康商圈打造周边居民、亲子年轻家庭、小资文艺青年的消费目的地和多元化社交聚集地。
整体6层的上海周康领丰汇，由AICO设计事务所全程参与进行空间升级。项目共有超150家品牌商店入驻，服务接待周围超过45万人口。同时，项目内丰富的亲子休闲娱乐商业内容也将解决周边80%的家庭群体的“溜娃难题”。
项目预计2022年底正式开业。未来还将针对周边养宠居民结合国际Pet Friendly Mall的商业模式开设萌宠乐园及休闲步行街。
◎港城广场三期
港城广场项目总投资约68亿元，用地总面积为14.8公顷，总建筑面积约55.8万方，地上建筑面积37.1万方，地下建筑面积18.8万方。项目开发计划共分四期，是临港主城区环湖一环带16个街区单元中的第一个完整的单元开发项目，也是临港主城区的标志性项目。
一期为商务办公产业园区，于2020年5月开园。二期为国际人才公寓，2021年8月建成开业，为临港地区提供高端住宅配套商业消费地。即将竣工的三期项目总建面约14万方，包括商业综合体、保利影院、演艺中心和图书馆等，预计2022年下半年起陆续投入使用。
03
2023年将迎来
曹路招商花园城领衔的10+个新项目
曹路招商花园城、前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩四方城、前滩31乐荟、浦开保利文化中心（非正式案名）、龙光上海蓝鲸世界、浦乐生活广场·三林世博店（三林长青生活广场改造）、天物空间3期、新象限杨思城市更新、浦乐生活广场浦东大道店、临港星光汇、临港悦城、周浦兴宸苑和富广场、冰雪之星商业街……这些预计将于2023年竣工的项目，绝大多数将于2023年开业。。
◎曹路招商花园城-浦东最具区位优势的新旗舰购物中心
作为招商蛇口旗下“花园城新样本”，曹路招商花园城的商业规模、交通区位、操盘理念等优势非常凸显。
曹路招商花园城将连接9号线顾唐路站，建筑体量达15万方，是最近3年中浦东单体规模最大的一站式区域购物中心。作为浦东东北外环之王，它将成为继浦东南外环之王周浦万达广场之后，浦东外环新一代领头羊。
项目以“潮玩空间站”为全新定位，其场景空间及复合业态无疑拥有更多沉浸式体验优势，规划颜究所、食造厂、氧心局、达人馆、童梦场、蕉友集6大分类业态，涵盖潮流时尚、先锋科技、运动休闲、精品超市、多元餐饮、主题酒吧、欢乐剧场、亲子娱教、宠物友好、主题市集等全品类目的地，打造一站式零售、餐饮、娱乐体验的新消费生态圈。
B1再现曹路市集，复刻盐田、码头、运河等场景重现，以【天空之境】、【浮岛秘境】、【星海奇航】三个单元串联主题空间；神秘的梦幻岛主题，从入口开始，将主中庭、南北中庭、儿童中庭等空间串联；室外景观以水为灵感，打造36m天环飞瀑，与下沉庭院自然衔接，“波动广场”、“逐光绿境”多层次打造奇幻水趣森境。
◎前滩L+PLAZA陆家嘴广场&前滩四方城——最具关注度的中环项目
随着晶耀前滩和前滩太古里的全面开幕，前滩已然成为中环边最炙手可热的商圈，预计明年开幕的前滩L+PLAZA陆家嘴广场&前滩四方城将为商圈再添一把火。再加上浦东最具艺术气息的前滩31乐荟，前滩三剑客明年联袂开幕，前滩成为明年浦东乃至全市最受关注商圈。
前滩L+PLAZA陆家嘴广场的商场面积为3.4万平方米，与东方体育中心遥相呼应，与前滩太古里、前滩L+MALL陆家嘴中心（在建）形成前滩商业“黄金三角区”。前滩四方城占地面积6.22万平方米，地上建筑面积达到26.7万平方米，分成了四个区域，其中商业面积达5.8万平方米。
◎前滩31乐荟-浦东最具艺术感的商场
前滩31乐荟以文化演艺中心为核心，将打造成为国内首个文娱mall，不仅集合各类潮流品牌、美食餐饮，也是艺术策展、文化演出的延展之地，为人们带来别树一帜的优质文化生活消费体验。乐荟以融汇文、艺、演的独特dna，打造潮流文娱商业空间，精彩24小时不停歇！看简介似乎有点像新加坡著名的演艺购物中心IlumaShoppingMall。
前滩31文化演艺中心是前滩31项目的点睛之笔，也将是上海“亚洲演艺之都”版图上的一颗明珠。文化演艺中心拥有一个2500座的现代大剧场和一个1500平方米的黑匣子展演空间，可满足不同类型展演活动的场地需求。
◎浦开保利文化中心（非正式案名）-浦东最具文化感的商场
保利地产浦东花木行政文化中心的浦开文化中心商办项目位于上海科技馆站，由浦开集团与上海保利联合开发。近40万方的建筑面积中，地上建筑面积逾27万方，地下建筑面积逾11万方。地上建筑面积除了21万方的三栋180米超高层国际甲级写字楼之外，商业文化复合面积包括3.3万方具有艺术美学基因的精致商业体和2.7万方的现代艺术及人文创意文化空间。
项目设计以文化、社会体验为导向，打造一系列多功能空间：代表浦东文化中心的市民广场，将充当城市画廊和大型活动聚会场所；充满活力的多层次商业和办公空间，提供不同尺度的生活娱乐体验空间，包括入口广场、空中花园、户外商业等可以满足社交聚会、餐饮、休闲的活动空间。
◎上海蓝鲸世界-临港最大的购物中心
龙光集团旗下上海蓝鲸世界设计理念取自于临港海洋基因元素，13万方的商业建筑体量超越了临港泥城万达广场，不仅将成为临港第一大购物中心，同时也是明年新开业项目中仅次于曹路招商花园城的浦东第二大项目。
除了耳目一新的概念与形象设计，龙光蓝鲸世界立足新消费场景的思考，通过前沿业态的组合创新，营造出更具沉浸感与互动性的商业氛围。在潮流服饰、时尚美妆、轻奢珠宝、餐饮美食、商超零售等业态之外，项目将融合多元化潮玩娱乐与儿童游乐业态，营造全生态家庭亲子欢聚场，通过发力“夜经济”，引入IMAX巨幕影城、网红酒吧、KTV等体验业态，构筑全时段休闲消费场景，打造时尚娱乐目的地，为临港塑造未来都会休闲生活范本。
04
中长期（2024-2028）
浦东部分商圈新项目速览
大众点评网最新的全市商场热门榜TOP20名单中，浦东占了6家——前滩太古里、世纪汇、上海ifc商场、Lalaport金桥、长泰广场、正大广场；高德地图导航人气指南榜TOP20上，浦东同样摘得6席——长泰广场、上海ifc商场、周浦万达广场、世纪汇、前滩太古里、LCM置汇旭辉广场；浦东在全市商业版图的地位可见一斑——各个不同TOP20商场榜单上，浦东入榜项目数量均占全市各区榜首。
浦东商场热门榜其他上榜常客还包括：陆家嘴中心L+MALL、百联世博源、复地活力城、金桥国际商业广场、晶耀前滩、浦东嘉里城、比斯特购物村、佛罗伦萨小镇等项目（排名不分先后）。
而未来浦东可能上榜的项目会更多。除以上2021-2023年的新项目，中长期来看，还有以下这些商圈的这些项目（暂定名或非正式名称，以项目官方官宣为准）预计将于2024至2028年间陆续开幕。
金桥——巨峰路站嘉里超级TOD综合体，浦发上城•金海路TOD（K11 select ），浦东万象天地，金鼎天地（双MALL配置），金滩，金环（金桥城市副中心中央公园综合体&美亚春宇项目），金湾，蓝天路站碧云城市更新；
△巨峰路站嘉里超级TOD综合体规划
△浦发上城•金海路TOD（K11 select ）
△“十四五”期间，金桥集团计划开发建设面积约1000万平方米，预计完成投资约1600亿元，重点聚焦上海金鼎、上海金环、上海金滩、上海金湾、上海金谷“五朵金花”
△金鼎天地效果图
△金桥金湾规划
前滩——前滩L+MALL，前滩源；
花木龙阳——龙阳TOD超级综合体群（包含多家购物中心，将由多个不同实力机构分别运营），百安居麦德龙城市更新；
△花木-龙阳路城市副中心龙阳路项目局部效果图
张江——科学之门（包含陆家嘴集团的L+MALL和张江集团的一个购物中心），广兰路站TOD；
△科学之门效果图
△广兰路站TOD效果图
北滨江——太古综合体，昌邑荣成；
外高桥——森兰印象城；
△森兰印象城效果图
三林——芦恒路站TOD；
唐镇——浦发唐城创新中路商业中心，华夏综合体，镇北社区邻里中心；
惠南——惠南地铁站综合体，碧桂园项目，中洲综合体（规划）；
世博——华润项目；
杨思——新杨思综合体；
△新杨思核心区规划效果图
△根据浦东“金色中环”十四五规划，将推进前滩中央活动区、张江和金桥副中心三个市级公共中心区建设，挖掘沿线五大潜力地区，形成“3+5”中环集聚发展带
康桥——金茂横沔古镇；
航头——浦乐生活广场鹤沙航城，禹州城市广场；
浦三路站——浦发TOD；
△港城路停车场上盖效果图
△14号线浦东大道站浦开TOD效果图
凌兆新村站——上海地产TOD；
东明路站——东明路站综合体；
御桥——御桥梦享荟九六广场；
周浦——繁荣路站浦开综合体，沪南公路综合体，智慧“芯”中心，周浦东站TOD；
△周浦沪南公路综合体效果图
△周浦东站TOD综合体效果图
△18号线北中路站浦开综合体效果图
△新场站TOD综合体效果图
新场站——新场站TOD综合体；
川沙——川沙九六广场（陆家嘴集团）；
上海东站——东站TOD（陆家嘴集团）；
孙桥科创中心——地铁21号线军民路站TOD；
迪尼——国际旅游度假区扩建规划配套；
△浦房集团新项目效果图。浦房集团与大悦城、印力上海等合作，将在浦东新区推出多个商业项目。
浦东机场——T3卓越综合体，机场综合保税区免税综合体，祝桥上海盛罗达商业广场（毗邻佛罗伦萨小镇）；
△盛罗达商业广场紧挨佛罗伦萨小镇
临港——海港中心，星空之境，临港金桥综合区，海昌海洋主题文娱商业综合街区&海昌风情商业街，星海汇，华侨城文旅综合体规划，临港湖滨天地&免税及奥莱规划，临港城市航站楼TOD规划，中银总部，万祥镇三灶港水街……
随着新项目的不断入市，浦东的商圈格局将持续更新。Mall星人也将对浦东商业体和商圈的变化，保持跟踪式关注。
△注：①上图是依照轨交布局制作的浦东商业项目地理分布示意图，浦东更多新项目可参见该图；②因上图制作依据的数据截至2021年，部分项目进度已有变化，以目前实际进度为准；③图中部分项目案名为暂定名或非正式名称，如曹路花园城已定名曹路招商花园城，因此各案名具体以官方正式官宣案名为准；④如有其他错漏，敬请指正。
-End-
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临，2022年8月5-7日，由联商网、搜铺网、知了壳主办的2022联商网大会将在山东威海国际经贸交流中心召开，我们一起探讨跨越周期，一起探究前行和扬升的未来道路。
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