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【答疑解惑】房贷利率又下调了,后续还会降吗?

楼市问题,你问我答,欢迎收看《露桥看楼》,我是露桥。

房贷利率,又一次下调了。

2022年8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率1年期LPR为3.65%,相较于上一期下调了5个基点,5年期LPR为4.30%,相较于上一期下调了15个基点。

这是非常典型的非对称式降息手法,长期利率下调的幅度要远大于短期利率。

主要也是因为7月份的国内宏观和金融数据,特别是房地产销售数据超预期下滑,所以这次的降息力度比较大,并且主要是侧重于房贷等长期利率的下调。

政策调整的目的,是希望借此能提振市场当中,像房贷这类中长期贷款的需求,同时,能起到稳定楼市,激发市场当中刚性和改善性住房需求的释放。

在这里, 我需要再次强调一个规律:房贷利率的高低与房价涨幅,是呈负相关性的。

我们可以这么理解:

当房贷利率越走越高,房价涨幅就越来越小,直到房价开始下跌。

就像2021年下半年,湖州地区首套房房贷利率一下子飙升到6.3%附近,房价就立马涨不动了,后续还出现了下跌。

而当房贷利率越往下走,房价的涨幅就越来越大。

就像国内楼市历史上的2009年和2016年,当时房贷利率出现大幅度打折的情况,之后两年房价就出现了大幅度的上涨。

有一点大家可能没有意识到,8月22日降息之后,相当一部分城市,也包括湖州,首套房的房贷利率最低可以做到4.1%。

那么,4.1%的房贷利率到底处于一个怎样的水平呢?

如果我们横向对比国内历史上的房贷利率,当前4.1%的房贷利率,已经低于有史以来全国首套房平均房贷利率的最低值,比历史上最著名的2009年和2016年低利率时期,还要低。

这种低利率的政策环境,有利于当前“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标的达成。

那么,我们最关心的一个问题来了:后续房贷利率还会下调吗?

开门见山,直接了当,我认为,湖州的房贷利率还存在下调的空间。

8月24日,国务院常务会议提出“持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应,降低融资成本。”

根据这个提法,我推测,下一次5年期LPR的下调,不一定会通过下调政策利率来实现,而是通过引导存款利率的下降来达成。

一方面,存款利率的下调,可以遏制今年上半年居民部门存款激增的势头,相当于变相鼓励大家多消费、多投资、少存款,带动经济发展潜能的释放。

另一方面,降低较为灵活的存款利率,而非敏感的政策利率,可以维持人民币汇率的相对稳定和国内银行系统合理的存贷差,有助于国内金融体系处于稳健状态。

以上这些逻辑,如果大家一时半会理解不了,也没有关系,我们只要记住结论即可,也就是:

存款利率和房贷利率,今后大概率还会往下走,但是两者下降的空间,尤其是房贷利率,至少在今年已经非常有限了,明年应该会延续房贷利率下行的趋势。

那么,对于要贷款买房的朋友,在房贷利率还处于趋势性下跌的过程中,是不是要等到房贷利率见底,再入市呢?

答案是否定的。

因为房贷利率是由“5年期LPR”和“贷款加点”两部分构成的。

“5年期LPR”是浮动的,只要你与银行签订的房屋按揭贷款合同中,约定的是“浮动利率”,你就不用担心,今后5年期LPR涨,你的房贷利率也跟着涨,今后5年期LPR跌,你的房贷利率也跟着跌,随波逐流即可。

真正决定你是否抄到房贷利率底部的,是“贷款加点”。

只要银行能给到你负20个基点的贷款加点,那就说明在现有政策框架内,你的贷款利率已经是最低了,也代表着你抄到了房贷利率的底部,就像2009年和2016年一样幸运。

但请大家记住,一定要选择“浮动利率”。

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17202020

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