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房贷利率，又一次下调了。
2022年8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率1年期LPR为3.65%，相较于上一期下调了5个基点，5年期LPR为4.30%，相较于上一期下调了15个基点。
这是非常典型的非对称式降息手法，长期利率下调的幅度要远大于短期利率。
主要也是因为7月份的国内宏观和金融数据，特别是房地产销售数据超预期下滑，所以这次的降息力度比较大，并且主要是侧重于房贷等长期利率的下调。
政策调整的目的，是希望借此能提振市场当中，像房贷这类中长期贷款的需求，同时，能起到稳定楼市，激发市场当中刚性和改善性住房需求的释放。
在这里， 我需要再次强调一个规律：房贷利率的高低与房价涨幅，是呈负相关性的。
我们可以这么理解：
当房贷利率越走越高，房价涨幅就越来越小，直到房价开始下跌。
就像2021年下半年，湖州地区首套房房贷利率一下子飙升到6.3%附近，房价就立马涨不动了，后续还出现了下跌。
而当房贷利率越往下走，房价的涨幅就越来越大。
就像国内楼市历史上的2009年和2016年，当时房贷利率出现大幅度打折的情况，之后两年房价就出现了大幅度的上涨。
有一点大家可能没有意识到，8月22日降息之后，相当一部分城市，也包括湖州，首套房的房贷利率最低可以做到4.1%。
那么，4.1%的房贷利率到底处于一个怎样的水平呢？
如果我们横向对比国内历史上的房贷利率，当前4.1%的房贷利率，已经低于有史以来全国首套房平均房贷利率的最低值，比历史上最著名的2009年和2016年低利率时期，还要低。
这种低利率的政策环境，有利于当前“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标的达成。
那么，我们最关心的一个问题来了：后续房贷利率还会下调吗？
开门见山，直接了当，我认为，湖州的房贷利率还存在下调的空间。
8月24日，国务院常务会议提出“持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低融资成本。”
根据这个提法，我推测，下一次5年期LPR的下调，不一定会通过下调政策利率来实现，而是通过引导存款利率的下降来达成。
一方面，存款利率的下调，可以遏制今年上半年居民部门存款激增的势头，相当于变相鼓励大家多消费、多投资、少存款，带动经济发展潜能的释放。
另一方面，降低较为灵活的存款利率，而非敏感的政策利率，可以维持人民币汇率的相对稳定和国内银行系统合理的存贷差，有助于国内金融体系处于稳健状态。
以上这些逻辑，如果大家一时半会理解不了，也没有关系，我们只要记住结论即可，也就是：
存款利率和房贷利率，今后大概率还会往下走，但是两者下降的空间，尤其是房贷利率，至少在今年已经非常有限了，明年应该会延续房贷利率下行的趋势。
那么，对于要贷款买房的朋友，在房贷利率还处于趋势性下跌的过程中，是不是要等到房贷利率见底，再入市呢？
答案是否定的。
因为房贷利率是由“5年期LPR”和“贷款加点”两部分构成的。
“5年期LPR”是浮动的，只要你与银行签订的房屋按揭贷款合同中，约定的是“浮动利率”，你就不用担心，今后5年期LPR涨，你的房贷利率也跟着涨，今后5年期LPR跌，你的房贷利率也跟着跌，随波逐流即可。
真正决定你是否抄到房贷利率底部的，是“贷款加点”。
只要银行能给到你负20个基点的贷款加点，那就说明在现有政策框架内，你的贷款利率已经是最低了，也代表着你抄到了房贷利率的底部，就像2009年和2016年一样幸运。
但请大家记住，一定要选择“浮动利率”。
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