导读：陷入债务危机半年多之后，中国融创终于迎来的迄今为止其最大的白衣骑士——中信信托、中国华融。
11月30日，查询资料发现，泛海建设控股有限公司在11月28日完成股东变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.3220%；公司新增2名股东，分别为中信信托有限责任公司和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙），两家分别持股64.6780%和25%。。
据了解，泛海建设拥有融创压箱底的两大优质项目：北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目，两个项目加起来货值数百亿。
中国华融操刀
董家渡项目是上海南外滩最后一宗待开发土地，位于寸土寸金黄浦江边。2002年，泛海控股以极低的成本拿下该地块，由于拆迁困难等原因，直至2019年泛海出现流动性危机，这宗黄金地块也未曾面市。
2019年1月融创125.5亿价格接手董家渡项目，对于泛海来说，中国融创是“白衣骑士”，对于融创来说，董家渡地块是绝对的优质资产。当时一并收购的还有北京泛海国际项目1号地块，其位于北京市朝阳区东四环，总建筑面积约66.85万平米。两个项目总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。
董家渡地块寸土寸金
董家渡项目一共分三个地块，其中第一块地融创在拿地当年7月和9月两次开盘，两次大卖。以当时融创外滩壹号院均价12万来算，董家渡的一个地块就回血了150亿，销售额已经覆盖了融创当初接盘的资金总额。而现在外滩壹号院的二手房成交价已经达到了25万每平，尚未开发的两块地成为融创手中最为优质的资产之一。
但是也成为融创难以下咽的蛋糕。2016年，上海黄浦区建管会预估过12和14号地的征收费用：95亿，这笔钱对于融创来说非常困难。所以出售或是最好的办法。
在中国华融之前，有消息传出中国融创曾于今年2月与中国信达洽谈出售这两个项目100%股权，后续谈判并无进展。在资产不断贬值的行情下，收购项目会承担巨大的风险，AMC没有任何动力去救房企。时隔半年，中国华融与中信信托联手接盘，虽然中信信托成为泛海建设第一大股东，但据称，中国华融是此次收购的核心操刀者。
融创已出售多个项目予国资
2022年以来，融创至少已将4个项目出售予国资。具体包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。
今年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。
与此同时，融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金。
自2021年10月以来，融创已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道，回笼资金约300亿元。
推出债务重组方案是融创当务之急
11月15日媒体报道称，融创正准备对其境内的债券进行整体重组，涉及规模共计154亿元。此前，富力地产已经通过这种方式对8笔境内债、合计金额135亿全部展期成功。11月24日，绿地控股也公告，旗下9只境外债券，共计32.41亿美元展期成功。
11月29日晚间，融创发布公告称，预计2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。此前该公司曾宣布，预计2021年公司拥有人应占净利润及核心净利润，较2020年分别同比下降85%及50%。
据披露，此番数据差异，主要因3月后新冠疫情反复爆发，房地产销售市场快速下行，融创经营环境发生较大变化，就发展中物业及持作出售的竣工物业、应收款项及对外担保预期信贷亏损、文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出进一步减值拨备等。
融创的当务之急是推出债务重组方案。日前市场消息称，融创正筹备对其境内的债券进行整体重组，相关重组条款正在进行磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。
融创中国表示，现阶段已开始与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，目前很大一部分债权人对公司通过债务重组表示支持，计划在2022年年内对外公布重组方案，将继续努力维持经营稳定，实现债权人尽快以最大幅度回收债权。
如果进展顺利，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债整体重组的房企。此前，富力地产的全部8笔境内债券，都获得了3年以上的展期，总额为135亿元；10笔美元债也实现整体展期，还款期限全部延长3～4年。
中国华融与中国信达推动逾30个项目纾困
自房企出现流动性风险后，AMC（资产管理公司）在政策指引下纷纷开始参与房企纾困。目前，已有两家AMC陆续公布其在支持房企纾困保交楼方面的数据，均取得了一定成绩。
中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平在接受《证券日报》记者采访时表示，AMC参与房企纾困，能够充分发挥其投行优势，为多种复杂的房企纾困和风险化解难题提供解决方案。
中国华融官方数据显示，截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。中国华融与相关企业签署纾困重组框架协议，围绕“保交楼、保民生、保稳定”开展深度合作。
此前不久，中国信达也公布过相关数据。据了解，截至8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付，实现186户上下游供应商11.75亿元工程款和材料款欠款顺利清偿，解决1.08亿元农民工工资偿付问题，兑付房企公开市场违约债券2.41亿元，带动326.29亿元项目复工复产。
其实，自今年伊始，AMC就积极入场参与房企纾困。一季度，中国东方和中国长城两家AMC先后获批发行100亿元专项金融债券用于化解房地产风险，为AMC进场拉开了帷幕。
浙商资产战略发展部总经理冯毅对《证券日报》记者表示，AMC开展房地产纾困可以充分发挥其特有的金融风险化解功能，借助在不良资产处置领域所积累的经验与手段，起到化解房地产风险的作用，同时AMC进场也可以稳定市场信心。在实际纾困过程中，可以根据实际情况因地制宜开展纾困工作，在纾困工作中所形成的有效模式与方法可以进行推广，发挥更好的示范效应。
对于AMC以何种模式来支持房企纾困，《证券日报》记者梳理发现，其主要是运用“债权+股权”等特色金融工具箱，通过风险隔离、重组纾困、资源整合、并购出清等方式来盘活地产项目。
比如，由中国华融本部牵头推动某重点受困房企风险项目化解取得明显成效，按照“变被动为主动”策略，成立专项工作组，深入现场研究每个项目情况，确定了分类施策、风险隔离的化解思路。通过“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”“诉讼保全+以诉促谈”等方式化解风险，终于使93%以上的项目实现了风险隔离，目前项目公司逐步恢复正常经营。
再比如，中国信达通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，落地原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目，扫清存量债务障碍、提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营，确保项目顺利复工复产，完成保交楼、稳民生任务。
监管政策持续引导
AMC频频发力，与监管政策的持续引导有着密切关系。今年1月份，金融监管部门曾召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
11月23日，人民银行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）中也专门提到，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
“根据《通知》的相关内容判断，监管部门的态度是希望资产管理公司发挥优势，在地产企业纾困、地产行业风险化解方面发挥更大作用。为此，监管部门也会进一步给予政策和资金上的支持。”杨海平告诉记者。
在政策鼓励下，已有AMC陆续在接手纾困房企项目的债务。比如，近期融侨集团就发布公告表示，为实现债务重组，缓解公司偿债压力，经公司及武汉融侨置业与平安信托、东方资产等相关方友好协商，目前已就某涉房项目债务偿付事项达成一致安排。根据各方一致达成的债务重组安排，东方资产以9.8亿元的对价取得平安信托对武汉融侨置业18.99亿元债权本金中的12亿元及相关权利/权益。
需要注意的是，虽然AMC参与房地产纾困工作中需要对危困房企开展流动性支持，但这并不意味着要对房企进行全方位的融资支持。在冯毅看来，AMC要以中央提出的“住房不炒”以及保持房地产行业稳健发展为基调，针对具体情况开展合理的纾困工作，大水漫灌和打政策牌开展过度融资都是不可取的。
此外，多位业内人士也对记者坦言，AMC虽然当前能助纾困房企一臂之力，但对于整体的房企流动性危机来说，AMC毕竟纾困能力有限，房企更多还需依靠改善自身的经营能力来逐渐走出困境。
本文来源：不良资产头条(微信号npltoutiao)、第一财经、证券日报
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