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2018年，当万科高喊“活下去”的口号时，一场地产江湖的长久变局，已经开始酝酿。
2021年，恒大、蓝光等房企陆续暴雷，一场属于房企的危机，开始加速而至。之后就是一连串的暴雷房企名字，房地产迎来行业大洗牌。
当然，从长远来看，行业洗牌出清之后，肯定会迎来新的健康秩序，毕竟调控的目的是“促进房地产行业良性循环”。然而，深度调整已两年有余，行业新秩序还未完全确立，站在当下，我们总会生出“一个时代已经过去，但新的时代还未到来”的感触。
在这样一个大背景下，我们再来看当前的常州房企格局，或许能体会得更深刻。
最近，曾经的宇宙第一房企碧桂园，也站到了风口浪尖。
8月8日，碧桂园承认，出现阶段性流动压力。而且，仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。
毫无疑问，这属于地产行业的又一次地震。要知道，曾经的碧桂园，有6年都是“宇宙第一房企”，恒大、万科都只能屈居其下。而在这一轮周期之中，碧桂园也没能从容。
8月10日晚，碧桂园以公告的方式正面回应，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，公司管理层进行了深刻反思，并表态将全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。
8月11日，有机构人士透露称，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序。碧桂园危机后续将如何发展，还有待时间确认。
从曾经的烈火烹油，到如今的接连爆雷，行业下行对房地产各企业的冲击，实在令人唏嘘。
回到咱们常州，2017年恢复土拍后，常州地产江湖有了很多新面孔，旭辉、金茂、中铁建、禹洲、德商、中梁、龙信、大发、远洋、财信、金科、光明、上坤等各类房企纷纷进入常州市场。
万科、保利、金地、招商等房企也携手回归，碧桂园在主城积极布局。常州本土房企如嘉宏、黑牡丹等在这几年迅速扩张，一时之间市场变得异常热闹。
产品更迭，主城外拓，市场预期层层向上。在众多房企的助推下，常州房地产站上了历史高位。
2021年随着政策收紧，行业急转直下，房企布局战略收缩，土地市场“国进民退”，住宅市场规模不断收缩。
到了2023年，这个趋势已经越来越明显。我们就以今年1-7月常州市房企权益销售金额排名行为例。
一方面，房企业绩规模继续大幅缩减。
根据2023年1-7月常州房企销售权益金额排行榜，前五的上榜门槛是10亿元，2022年同期的前五上榜门槛是16亿元，而2021年同期的前五上榜门槛是30亿元。
从这样一个规模门槛来看，近三年常州头部房企的销售额集中度是在进一步减弱的。
相应的，近三年全市权益排行位于榜首的房企，业绩规模也在逐年减小。
与前些年高歌猛进不同的是，“不再执迷做老大”、“不盲目追求规模”，成为这几年房地产行业的共识。
另一方面，除了国家队，区域深耕型房企还能保持优势。
比如说，嘉宏、金峰、新城、黑牡丹等本土的房企，还有万科、保利、中建智地、路劲、星河等全国型头部房企，在住宅市场还是保持领先优势，尤其国央企，市场的信任度会更高。
房市方面，在规模收缩背景下，国家队保有相对更强的销售优势，在土地市场则更是明显的“国进民退”。
虽然2021年政策风向有变后，行业迎来深度调整，民营企业减少拿地，但也总归还有民企拿地。
克而瑞数据统计，2021年，常州市区成交的36宗宅地中，民企拿地有13宗，占比达到36%。但到了2022年，市区51宗宅地成交中，民企拿地仅有2宗，占比不到4%，土地市场民企基本绝迹了。
当然，名企完全撤退也是不可能的。只是，要认识新的形势，换新的“活法”。
第一，就是不要再盲目追求规模。
在过去几年，地产圈对于房企实力的判断，大多陷入“规模”怪圈，从“千亿房企”到“万亿房企”，不同规模的房企各有各的追求。
于是，在这一怪圈下，房地产行业开始金融化、高周转、高负债、高杠杆。但是站在当下，房企都明确了要活下去拥有更健康的财务体系是重中之重。
这就又回到了第二部分讲的内容，房企不迷信做老大了，尤其是像常州这样的市场环境，未来的路终究还是属于优质的深耕型房企。
第二，回归居住逻辑。
在市场深度转型的今天，尽管市场规模在收缩，各楼盘销售也很难，但我们还是看到了“产品优势突出的楼盘销售力更强”的规律。
譬如说，从开盘热销至今已存量不多的中建·国贤府，纯洋房的低密产品定位、超能打的户型设计，加上品牌优势和配套优势，成为近一年常州新房市场上的一抹亮色。
同处于钟楼的金隅·钟楼天筑，也是同样的道理。无论是户型设计还是双会所配置等，都是产品力的成功带来了成交上的优势。
所以，还在坚守的房企，“卷产品”还会继续下去。
第三，寻找新赛道。
房地产行业规模已经见顶，总量不能突破，除了提升品质外，还能如何提升市场份额呢？或许可以看看新的赛道。
比如说，城市更新。像南广场·九洲玺，就是一个成功的城市更新项目。
比如说，康养产品。像路劲金东方·玖园、溧阳金东方康养城、舜园春早金东方等，都是常州大康养领域的新产品代表。
此外，有产品开发经验的房企，还可以积极与有地的土地平台公司合作。譬如说今年新城确定了三个合作项目，包括市府板块的品悦尚府、兰陵的清凉寺南地块项目、春江的春江医院南地块项目等等。
疫情三年很难，但全面放开后的2023年，对于房企来说显然更难了。
深度的行业变局，还会更深刻地体现到各项企业数据上。2023年，我们可能还会见证新的历史。
本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
瑞瑞
克而瑞常州房产测评分析师
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