文丨宗和
楼市去库存政策又有新动向。
据澎湃新闻等媒体报道,5月14日,杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称,将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
消息一出,迅速被外界解读楼市重大利好,“国家队”亲自下场掰手腕了,地产股和城投股纷纷大涨。
也有很多人问,政府花钱买房再出租,对当下楼市有多大影响?政府当“包租公”这个模式,未来会向全国推广吗?
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先来看下临安政府相关公告的部分细则。
首先是对房源的要求——以整幢为基本单位、单套面积不超过70平,收购面积不超过1万平,且必须为临安区内现房或一年内具备交付条件的期房。此外还有明确的车位配比要求,60平以下为0.6、60平以上为1。
在住宅商品房普遍两居起步,户型越做越大的当下,“整栋楼房单套面积不超过70平”,基本只有公寓能达标了。
有媒体援引杭州房企工作人员的话表示,整个杭州都很少有整幢70平的项目,近期新开工的项目90平户型都推得很少。房产平台的数据显示,临安目前在售的17个商品房项目中,只有5个项目在推70平以下的户型。
这意味着大部分房企开发的商品房,都不在此次临安政府的收购之列。现房或一年内期房,以及较高的车位配比,又进一步缩小了选择空间。
其次是对开发商的要求——除了基本的独立法人资格、经营服务能力和商业信誉外,还要求在“近三年经营活动中无违法违规或失信行为”。
在过去几年房地产行业频频爆雷的局面下,有人担心这一要求将大部分民企排除在外。连房产龙头民企万科龙湖如今都深陷困局,不断被传债务违约,更别说抗风险能力更弱的地方民企了。
公告中还有一条,“收购价不超过周边房源”,意味着开发商必须在价格上做一定的让步。打不打“骨折”不好说,但要争取到政府的合同,不忍痛让利是肯定不行了。
总的来说,能同时满足上述条件的,恐怕只有极少数国企开发商了。然而,目前经营更困难甚至面临倒闭,更需要被“拯救”的,主要是大大小小的房产民企。
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另一方面,临安此次收购总面积不超过1万平,总套数预计不会超过200套。
数据显示,截至4月30日,杭州目前的显性住宅库存(已领出预售证但尚未网签的房源)约3.9万套,其中临安区高达8531套。
而全国范围来看,有媒体估算,我国住房库存面积将近26亿平(包括房企已开工未销售的住宅和能形成有效供给的空置二手房),去库存压力极大。
与临安区乃至全国巨大的库存量相比,临安政府此次收购的房源不过九牛一毛,目前来看,对楼市的拉动作用有限。
事实上,杭州临安政府此次出手收购商品房,算不算“打响第一枪”还不好说。因为在这之前,全国已有多地出台过类似盘活房产库存的政策,比如鼓励国有房企收购市场房源用于保障性住房,鼓励开发商将库存商品房投入保障性租赁住房市场等。
今年2月,重庆国有房企批量收购4000多套商品房,单套面积也是在70平以下,预计下半年能投入使用,出租给有需求的重庆市民。今年3月,青岛胶州也收购了两个项目共139套商品房,未来将投放至租赁市场。
政府入市去化存量房,将商品房用作公租房,很多网友是乐见其成的,认为此举既能盘活闲置的房屋资源,也能让没钱买房的人租到合适的房子。目前租房市场良莠不齐,不少打工人苦无良房东久矣,设想若有政府的背书,无论房屋品质,还是交易过程或居住时长,都有一定的保障,能严格按合同办事,不用担心被临时涨房租或被迫搬家。
但也有人担心,政府推出的保障性公租房,租金真会比市场价低吗?毕竟政府接手当“包租公”后,装修、管理、运营等都需要成本,若没有持续的补贴,租金可能没有想象中便宜。深圳此前将城中村改造为公租房,就引发过一轮租金上涨的担忧。
另外一个担心是,若公租房真能做到价廉物美,势必会很抢手,到时会不会有一些手握权力或有关系的家庭,通过材料造假骗取到公租房的资格,再转手把房子租出去,从中赚差价,而真正有需要的人却申请不上?
不管怎么说,杭州临安算是开启了新试点,后续效果如何,会不会在全国范围推广,还有待观察。比起此举对楼市的刺激作用,人们更关心政府购买的商品房转为公租房后,能否缓解普通人的住房焦虑,切实减轻租房负担,保证租房机会的公平。在收储房源的同时,相关部门可能还需要在公租房成本控制、分配办法上动脑筋,让普通人都能感受到政策的善意。返回搜狐,查看更多
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