总价近4000万的房子迟迟办不下房产证
查询后才得知所购房产已被抵押查封
日前，市民郑女士介绍
自己支付超1300万的首付购下
宝安区新锦安壹号公馆
多次催促开发商仍无法办证
要求全额退款亦未得到有效解决
对此，宝安区住建局回复称，对市民反映的情况，该局已会同社区搭建沟通平台，双方协商后已退还市民部分款项。开发企业最新反馈，剩余款项已全部退还。
新锦安壹号公馆楼盘。图源：社交媒体平台
市民反映
购买千万房产后迟迟办不下房产证
查询后发现为查封房
根据郑女士提供的深圳市房地产认购书，郑女士购买的新锦安壹号公馆的房产套内面积为296.53平方米，总价款为3815万元，开发商为新锦安实业发展（深圳）有限公司，认购日期为2024年1月7日。
郑女士提供的《深圳市房地产认购书》。受访者供图
公开信息显示，新锦安壹号公馆位于深圳市宝安中心区甲岸路与金桂街的交会处、距离地铁1号线新安站440米，该楼盘于2018年交房，交付标准为毛坯交付。
郑女士告诉奥一新闻记者，其支付了1375万元的首付款，随后多次催促开发商办理房产证，但销售经理以各种理由拖延，“说银行那边要写申请才行，就一直拖着。”
其表示，由于小区早已开盘，自己考虑买的是现房，“既然是现房，那办个房产证应该是很简单的事。”
☞ 今年5月，郑女士查询到，其1月购买房产时的状态为抵押房，随后在2024年5月14日被法院查封，房屋登记状态为“抵押查封”。
☞ 同时，她了解到，有其他业主2024年购买的该楼盘房产就已经是查封房，抵押日期为2023年8年，查封日期为2023年11月。
郑女士购得房产的抵押及查封信息。受访者供图
其他业主提供的购得房产的抵押及查封信息。受访者供图
综合了解到的情况，郑女士认为，开发商疑似违规售卖查封房，并且提到：
“有的业主不知情，还在坚持等待开发商办理房产证，我们也没想到开发商会这样操作。”
其提供了一份由开发商出具的承诺函，该函写明“甲方承诺于2024年05月31日前办理过户手续，如超过办理期限则视为甲方违约，乙方有权选择解除或继续履行合同，若双方同意继续履行合同，需重新约定过户时间，同时甲方需按买方交付定金（首期款）金额的万分之三作为纳金，直至过户之日止。”其中，该承诺函甲方为新锦安实业发展（深圳）有限公司，乙方为郑女士。
新锦安实业发展（深圳）有限公司出具的承诺函。受访者供图
在得知购买房产为查封房后，自6月起，郑女士多次找开发商要求全额退房款，但开发商迟迟未退还。
针对此事，奥一新闻记者拨打楼盘开发商新锦安实业发展（深圳）有限公司的官方注册电话和售楼部电话，相关工作人员均表示不知情、不了解。同时，奥一新闻记者尝试联系与郑女士沟通的销售经理，但截至发稿时，对方尚未予以回复。
宝安区住建局
开发企业反馈
剩余款项已全部退还
根据郑女士反映的情况，奥一新闻记者采访到宝安区住房和建设局，该局回复称——
☞ 根据深圳市房地产信息平台的操作规则，处于抵押查封状态的房产无法办理商品房买卖合同网签以及备案。
☞ 对市民反映的情况，该局已会同社区搭建沟通平台，双方协商后已退还市民部分款项。开发企业最新反馈，剩余款项已全部退还。
律师
若事先未充分披露抵押情况
开发商或构成民事欺诈
在此事件中，广东晟典律师事务所毛鹏律师认为，正常情况下，开发商对外出售的房产应该属于开发商可处置的资产。如果开发商将已经抵押的房产对外出售，这种房产在处置时（例如过户）要受到抵押权人的约束，这种情况下，开发商如果事先没有跟购买者进行充分的披露，开发商的行为有可能会构成民事上的欺诈。
● 如何判断开发商的行为是否构成刑法上的诈骗？
毛鹏表示，要判断开发商的行为是否构成刑法上的诈骗，则要根据开发商在房屋出售前后，对相关资金的使用情况以及外部沟通情况来判断——
☞ 如果开发商收取购房者的房款后主要是用于其他项目或事项的费用支出，并不是将该款项偿还给抵押人或者是查封人，其目的并不是积极的去解决房产抵押、查封的情况，而是被动的等待。这种情况下，开发商主观上应该是有刑事诈骗的意图。
☞ 但是如果开发商拿到购房者的房款后，积极与抵押权人或者是查房人进行沟通协商，沟通还款解封解除抵押，则开发商的行为不应认定为刑法意义上的诈骗。
● 被抵押、被查封的房子是否影响居住？存在哪些隐患？
对此，毛鹏认为，被抵押、被查封的房子其实并不影响居住，因为在法院对被查封或者被抵押房子启动司法拍卖前，该房子的居住状态其实是不会受影响的。只是由于该房产如果有被查封或者是被抵押的情形，则房子的使用状态尤其是可居住的状态存在着严重的不确定性，不是取决于购房者的房款有没有支付，而是取决于抵押人或者是查封人何时申请启动司法拍卖，这种方式对购房人的权益肯定是有非常大的隐患。
购房者如果买到有抵押或者是有查封的房产，购房者就不敢轻易地对该房屋做长时间的居住规划，也不敢投入大量资金对该房屋进行装修或者是对外进行长期出租使用，会严重影响购房者对房屋的利用和居住感受。
● 如何避免买到存在抵押或者查封的房产？
毛鹏建议，购房者要避免买到存在抵押或者查封的房产，一般情况下，在签订购房合同后，应要求开发商配合到国土部门去打印该房屋的产权登记资料，查询房产抵押查封情况。这种方式的话，就能够极大的规避买到问题房产的风险。
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采写：奥一新闻记者 余悦
编辑：杨迪雅返回搜狐，查看更多
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