朝鲜富人如何炒房？

亚洲最热的楼市？

　　朝鲜房地产市场的“火爆”近年来不断引起媒体的关注。据报道，尽管在朝鲜买卖房地产仍属非法，但这一现象正变得越来越普遍和复杂。甚至有人使用亲戚的名字来购买多套房产，因为政府规定一人名下只能注册一套房。韩国首尔大学对133名2012年逃离朝鲜的人士进行了调查，发现由政府分房解决居住问题的占14%，67%的受访者已经购房自住，这一比例高于此前对126名2011年逃离朝鲜人士的调查结果，当时购房自住者只占46%。虽然该调查只针对逃离朝鲜的一小部分人群，但朝鲜房地产市场初具雏形，应是不争的事实。

　 房产交易升温，房价自然水涨船高。俄罗斯之声的一则报道披露，10年前，几千美元就能在平壤卖到一套房子，而在外省，一栋房子也仅需数百美元。但这早已是过眼云烟。比如，清津市（朝鲜背部重要工业城市，亦是朝鲜第三大都市）一套住宅在2009年底价值3000美元，到2014年已涨到10000美元。据估计，朝鲜不动产价格在过去十年间已经上涨十倍。而据2005年离开朝鲜的一位生物学家称，他在平壤的一套公寓如今价值10万美元，是10年前购买价格的15倍。

朝鲜住房分配制度

　　朝鲜仍然实行计划经济，基本日常生活物资都是凭票供应，在住房方面则是坚持福利分房，这在当今世界是绝无仅有的。2010年联合国公布的人口普查数据显示，朝鲜有590万户家庭，平均每户3.9人，65%家庭拥有两居室，建筑面积一般在50平方米至75平方米之间。

　 据朝鲜官方宣传，无论农村还是城市，房子都是国家统一修建，然后分配给每个公民居住。房屋所用土地和房屋产权都属于国家，获得分房的民众只拥有使用权。民众如果出现工作调离等情况，需将房子交还，再在新的工作地点，由国家重新分配住房。

　 住房由国家分配，却不是搞“平均主义”，每个人身份级别不同，分到住房也有三六九等。一级住宅（集体供应住宅）分给普通劳动者、集体农场和农民；二级住宅（一般公寓）分给街道级机关指导员等一般干部；三级住宅（新型公寓，中级独立式住宅）分给中央机关指导员等科、处级干部；四级住宅（新型高层公寓）分给局级干部、人民演员、大学教授以及企业负责人等；最高等级的是特户住宅（高级独立式住宅），为副部级以上党政军高层干部所有。

　 居民住房除了身份等级上的差异，也因地区而异。首都平壤的住房条件自然是全国最好的，2012年底，朝鲜宣布将在首都平壤新建10万套高级公寓并向市民免费提供。从公开的照片看，公寓内设西式洗手盆、浴缸和阳台，按朝鲜的标准，装饰可谓十分豪华。但平壤以外的广大地区，尤其是农村的住房条件如何？从平壤户口的“一证难求”，外人或可窥见一斑。

需求催生“市场”

　 虽然国家包办了住房的配给，但这“免费的午餐”却不能喂饱所有人。一方面是不稳定，比如只要工作调动，房子也得跟着动。另外，朝鲜虽然经济发展缓慢，近年来拥有一定资本的人（其中也包括“脱北者”的家属，据一家针对“脱北者”的支持和研究机构表示，“脱北者”每年会通过中国机构向朝鲜的亲属寄去1000万美元）还是变得越来越多。对这些“先富起来”的人群而言，在既不信任银行体系，又缺乏投资渠道的情况下，买房似乎是最好的选择，既能改善居住条件，又能作为保值的手段。

　　有需求就有市场（哪怕是地下市场），据报道，在平壤的部分地区，“商品房”的存在已是公开的秘密。

　　在售卖食品和廉价消费品的自由市场（受政府默许的“黑市”）上，就有房产中介提供尚待出售的房产信息。这些“房屋经纪人”多是由权力机关的退休人士担任，一旦买卖双方谈成价格，他们就会通过贿赂相关官员来获得“交易许可”。据“脱北者”和研究朝鲜经济的专家透露，朝鲜的房产交易主要集中在首都平壤和中朝边境沿线，前者以美元为结算货币，后者则使用人民币。

谁捞到朝鲜楼市第一桶金

　　据韩媒报道，朝鲜正在出现通过个人事业积累数万美元到数十万美元的二三十岁新兴富豪。报道虽没有明确指出他们的身份，但可以肯定，他们不是出自普通家庭。这些朝鲜80后和90后，在观念上明显不同于父辈，他们深受市场化的影响，正在积极利用“剪刀差”赚取财富，而他们所从事的一项热门产业就是房地产——所谓“公寓事业”。比如，在淸津市以5000美元购买毛坯公寓，进行中国式室内装修后，再以5万美元出售。

　　除了倒卖二手房，朝鲜富人也会与政府合作，直接参与到房地产的开发中。政府主要负责批准建设用地、建设许可、城市规划，提供电气、机械设备，以及动员劳动者，个人投资者则负责承担建设中所需的材料费和人工费等。项目完工后，他们可以获得整幢公寓里的一部分楼层，用于出售和租赁。据相关报道披露，这些个人投资者参与二到四级住宅项目的开发，一般会获得投资额三倍以上的利润。

　　此外，一些公职人员也能从新建的公寓中分得一杯羹，作为给个人投资者的“非法”公寓建设和交易“开绿灯”的风险回报。

“爬行式私有化”

　　与经济增长相伴而生的，必然包括个体经济活动的逐渐活跃，房地产交易只是其中的一个方面。朝鲜政府对此像对其它私营经济形式一样，总体上是睁只眼闭只眼，起码在对所购房产进行登记时没有出现什么严重的问题。也就是说，在计划体制的薄弱之处，开了一个小小的市场的口子。之所以没有给予这类经济活动以合法的地位，或许也是一种可进进退的策略，但灰色地带的存在，必然导致公正受到损害。

　　那些先富起来的人群（不论是怎样先富起来的），通过参与房地产开发以及二手房投资，正在不断增加个人财富的量级。而那些没有更多财力进行大规模投资，而仅仅只是自己掏钱购买房产的人们，也在国家分配的福利之外，拥有了第一笔可观的不动产。这种显著的变化被称为“爬行式私有化”。朝鲜政府出于意识形态的考量，并不承认“爬行式私有化”，但实际采取的是容忍的态度。也就是说，他们在默许一部分人先富起来，或者先“私”起来。按照已有的经验，这部分人或将助推社会经济发生更大的改变。总之，一切才刚刚开始。