大洋网讯　广州日报报道，人行总行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》上月公布，消费者最关注的是商业银行将提高二次购房首付比例和贷款利率的规定。

　　人行广州分行本月初召集商业银行房地产信贷部门人士进行座谈，加紧制订操作细则，并下发通知向广州地区部分商业银行征集意见。“根据收回的各方意见，广州人行将在近期出台细则。”知情人士称。

　　这份“征求意见稿”因涉及广东、广西、海南三省（区）房地产信贷业务，在银行业内掀起波澜，争议主要集中在个人按揭贷款的一些规定方面。

　　争议一借款人第几次按揭难界定？

　　《通知》限制：

　　对于个人第一次申请个人住房贷款购买自主住房（含配偶），首付款比例仍为20％。在个人住房信贷登记系统完善之前，贷款必须提供证明其第一次贷款买房的数目书面保证。如果经查实借款人提供虚假资料，商业银行必须提前收回贷款并加收罚息。

　　业界反馈：

　　“界定借款人是第几次按揭之所以这么难，最重要的原因，就是目前商业银行的个人住房贷款资料还没有登记在人民银行的信贷登记咨询系统。”消息人士表示，广州人行的“征求意见稿”要求商业银行应将个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统。但在人民银行信贷登记咨询系统个人信息模块建立之前，商业银行只能靠借款人提供第一次贷款买房的数目书面保证来进行判断。“这是权宜之计。但罚息的具体标准是多少，肯定还要再细化。”一位商业银行房贷部门负责人称。

　　业内人士认为，商业银行界定借款人是否“首次按揭”过分依赖借款人的诚信，由于目前住房按揭不良贷款比率较低，各商业银行在该领域的竞争相当激烈，不排除有银行人员为争夺客户而睁一只眼闭一只眼为二次以上按揭者放行。

　　争议二二次购房定义不准难操作？

　　通知限制：

　　对于贷款购买第二套及第二套以上住房的（含配偶购买），商业银行要将首付款比例提高至30％。如果借款人未提供第一次贷款买房证明材料，商业银行要按第二次贷款购房处理。

　　业界反馈：

　　广州人行将该二次购房首付比例初定为三成，业内人士没太大异议。但对于“含配偶购买”的限制，有业内人士人为，这比人行总行的规定更严格，增大了银行的操作复杂度，拦住了有能力还款购房者的脚步。

　　同时，这一条款也由于对二次以上按揭界定缺乏详细标准，而留下了更多的“尾巴”。例如，对于已婚购房然后离婚，然后又再婚的人士银行应如何执行？又比如，对于第一次按揭贷款已还清再进行第二次按揭的贷款，应如何处理？许多消费者和商业银行人士认为，房改房按揭金额一般都不大，风险也不高，建议二次以上按揭提高首付，应把首次按揭为房改房按揭者剔除在外。

　　争议三限制级房产标准宜粗不宜细？

　　通知限制：

　　对借款人第一次申请个人住房贷款购买自住房（不含大户型、高档商品房、别墅等限制级房地产项目），商业银行要按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。其中，高档商品房是指单位住宅建筑面积超过150平方米，同时价格超过上年度本地区商品房平均价格的30％~50％的商品房。在广州地区，高档商品房是指销售价格超过6000元／平方米，同时总售价超过90万元的住宅单位。

　　业界反馈：

　　限制级房地产项目的具体标准，不仅涉及消费者日后购买房产的取向，同时也是银行在执行房贷新政策过程中的主要难点，各地区之间执行标准的差异将直接影响各地房地产业发展的趋势。“姑且不谈这些规定的具体标准是否合理，但可以肯定地说，这些规定操作性仍然有待提高。”一位资深房地产人士表示，对于限制级房产项目的规定，人行要把握好度并不容易。像“高档商品房”规定为销售价格超过6000元同时售价超过90万元的，“那单价7000元售价为89.9万元的房子不是更高档吗？”这位人士认为，各家商业银行把握风险和资金运营的程度都不一样，人行应对限制级房产项目的标准制定一个浮动区间，让商业银行可以在区间内根据各行实际情况自由把握。

　　广州人行关于切实加强房地产信贷管理的通知摘要（草拟）

　　一、严格贷款条件

　　严禁向下列企业发放贷款：

　　不具备“四证”的企业；自有资金不足的企业；跨地区、跨项目使用信贷资金的企业；用信贷资金缴纳土地出让金的企业；记录不良的企业。

　　二、优化贷款投向

　　1、限制向大规模、大户型、高档商品房、别墅等房地产项目贷款。

　　2、限制向商品房空置量大或负债率高的房地产企业发放贷款。

　　3、限制向通过下属、关联或项目公司之间互相担保获取信贷资金用于房地产项目滚动开发的房地产企业发放贷款。

　　三、规范贷款操作

　　1、加强个人住房公积金委托贷款业务管理

　　住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金）委托办理贷款业务的，一律不得承办。2、加强个人商业用房贷款管理

　　商业银行发放商业用房贷款必须符合以下要求：（1）借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；（2）对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，一律按个人商业用房管理规定执行，商业用房贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次利率执行。 （记者孔华）