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维修基金为居住质量预订“保险”
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2002年12月6日08:13 华商报
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今天存入基金明天共享服务
商品房小区的大型公共设施使用到一定年限后，该由谁维修、费用谁来承担等，在1999年前比较模糊。为此，国家建设部、财政部于1999年1月1日联合颁布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，明确规定：凡商品住房和公有住房出售后，都应建立“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，专用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等。
时至今日，西安不少楼市常因此引发争议，甚至发生购房者拒缴该费用，开发商暂扣新居钥匙等事件。面对记者采访，开发商认为，首先是许多业主，对此项费用缺乏了解和认识！可是，业主忿忿地说：从看房到签合同，没人说过，更没有书面文字写明这笔费用，到领钥匙时却忽然冒出这数目不小的费用，谁也不好接受！
究其缘由，一是初次购房者对商品房消费常识及各项收费标准知之甚少；二是开发商或销售代理人员，为加快房子销售和个人业绩提升，回避这项费用。某公司销售代理人员承认：“当时急于成交，确实没有很明确地告知购房者。”
“尽管有开发商或销售代理人员的责任，但争议归争议，这笔费用还是该缴！”西安市有关管理部门领导依据有关规定直言：收取的维修基金，并不属于开发商。最终是为了保障业主长期居住质量和物业价值的保值增值。诸如楼宇屋顶、电梯等共用部位设施设备，会随着业主日常使用消耗而逐渐损坏和老化，对其及时维修更新，是真正实现物业价值和使用价值。
地产界资深律师、陕西致易衡律师事务所王凯先生认为：根据建设部《维修基金管理办法》规定，购房者在买房时应缴付房价款的2％－3％维修基金。该基金可以含在房价款内，也可另行收取。因此，如果双方未约定维修基金包含在房价款内，则开发商要求买房者在房价款外另行缴付维修基金并无不妥。为避免维修基金缴付的纠纷，建议开发商和购房者在购房合同中对维修基金的缴付作出明确约定。收取多少有标准缴纳时段双方定
“我家买了120平方米的房子要收取近万元维修基金，这标准到底是咋定的？”西安西郊某高层住宅的甘先生提出疑问。各级部门规定维修基金的收取标准，是按购房总价的2％到3％收取维修基金。王凯说：根据《西安市物业管理条例》规定，西安市多层商品住宅按购房款的2％收取维修基金，高层（包括小高层）按总房价的3％收取基金。记者了解到，收取时间以及标准，可由买卖双方商定，将维修基金包含在总房价中，或在交房时一次性收取；也可按实际情况，经双方商定后，业主分期或者缓缴该费用。
开发商或物业公司代为收取的维修基金，无疑是属全体业主共同所有，决不能计入住宅销售收入中。维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。严格管理使用及时公布账务
在基金的管理和使用上，应当在银行开立专门账户，专款专用。《管理办法》规定，如果房屋因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应将基金账面余额，按个人缴纳的比例退还给业主。陕西省及西安市有关部门，也曾专门出台规定，规范该基金的专款专用标准及管理细则等。
但是，西安一些已经收取维修基金的住宅小区，业主并不明晰这笔钱的使用方式及存留情况。况且有的小区没有业委会，缺乏相应的监督机制，业主心存疑虑。这个担心不无道理。目前对维修基金的监管制度还不尽完善，广州市就曾出现过开发商大量挪用维修基金的事件。据调查，在西安个别小区，也不同程度出现维修基金管理混乱或被挪用的情况。
北京市明确规定开发商代管基金期间（业委会没有成立之前），基金原则上不得使用。业委会成立后，物管公司应在每年制定房屋及小区公共设施的大、中维修及更新等。还有利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物管区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。代管单位应建立维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的随时查询。并对维修基金的使用及分摊情况、维修项目等，向业主定期公布。本报记者史西成实习记者马红斌
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