撰稿／陆世纶（记者）

　　“这是近年来我们所遇到的最难处理的情况。”说这话的秦先生，是澳大利亚一家规模巨大的房地产公司驻上海的首席代表。一年前该公司在离浦东陆家嘴金融贸易区仅有500米的地方，兴建了一幢酒店式公寓，每套面积都在60平方米左右，眼下已接近封顶。这是一个典型的投资性项目，放在去年，这的确是一项聪明之至的投资：如今越来越多的中国百姓，希望通过个人投资致富，而银行利率微不足道，股票市场持续低迷，房产在不多的投资渠道中似乎是最具吸引力的，投资第二套住房用于出租或等待增值，是在为数众多先富起来的人们中间，谈论最多的话题。即使不能全都卖掉，澳大利亚人也有如意算盘：他们或许可以在高达85％入住率的上海宾馆业蛋糕中分享到一块。该公司是这一领域的行家里手，他们准备5年中在上海建造5幢这样的投资性楼盘。

　　但这是去年的形势，新出台的房贷政策，可能会修正他们的投资预算和回报率预测。

　　本地投资者中，没有谁会在没有第一套安身之房的情况下购买酒店式公寓。根据央行颁布的新政策，他们将为之承担可能高达50％的首付款和比原先购房优惠利息高得多的银行按揭利息。

　　“潜在的购房者肯定会减少”，秦先生说。当被问及他们是否会采取降价的办法，抵消“新政”的负面影响时，秦先生不置可否。他说这要听总部的意见，但他个人不认为马上降价是摆脱难局的好办法，“我们会再观望一段时间”。

　　事实上，如今比这类公司更关注新政策的，是商业银行和建筑商，他们的业务量有可能因此受到很大的遏制——房产市场将面临目前还难以预料的新变化。

　　秦先生感到这可能是一项临时性的措施。“或许用不了多久，政府又会倾向鼓励老百姓购房。”

　　和秦先生一样，锦天城律师事务所合伙人律师李宪普认为“新政”是一种“临时”政策：与前几次房产政策相比，这次给人感觉更加强烈。

　　虽然很少有几个中国人会对各种各样的“通知”、“规定”感到陌生，但频繁出台非立法性措施，大幅度修订市场规则，如今确已不多见，尤其在世贸组织国家中，秦先生说，市场政策的制订必须符合透明、公平、可预见的精神。

　　虽然，央行在出台“新政”之前，肯定经过多次内部协商和听取意见，但仍然是一个并不公开的决策案例，因此也是不可预见的。如果有关方面能早一年甚至半年公布草案，广泛听取意见，然后正式实施，情况就会大不一样，很多震荡就会避免，各类房产公司就能从中清楚看见自己的机会或者障碍。

　　而现在，秦先生的公司显然会有很多想法，对有钱购买第二套住房的人也同样如此：他们为什么要比别人付更多的按揭利息？秦先生认为有些部门扮演的角色“有些越位”！如果你在澳大利亚买房，你该首付多少，能享受什么优惠，各家银行会根据你的资信等级，作出不同的反应。如果你是购买第二套房，你将享受很多优惠政策。管理部门采用强制措施，采取一刀切的办法，看起来减少了银行风险，但这样的方法，付出的代价也会非常大。

　　李宪普说，这与时至今日中国的金融体系还没有完成市场化改革有关。我们可以明显感觉到房贷“新政”的制定者们的美好愿望，而且与过去相比，他们已迈出了一大步：他们至少没有采取“红头文件”或者“审批制度”，而是设法用经济杠杆调控市场。但毕竟一切都还刚刚开始。

　　比如说，什么才算第二套房？妻子已买了房，丈夫再买，算不算第二套？前一套的银行贷款已经还清，再卖第二套在不在此例？什么叫高档商品房？我们相信各个地方会继而制定不同的标准，但一旦标准出台，必然会出现下有对策的情况，你说每平方米7000元是高档住房，那么就会出现一大批标价6999元的楼盘，怎么办？

　　新政策出台，其实目标决不仅仅是挤压房产泡沫一个，它还包含许多其他宏观调控的目标，如此错综复杂的目标工程，靠一个“通知”难以解决。李律师将之形容为，想用一个口袋装整条河的水，很难。

　　眼下中国仍然是一个金融品种不多的社会，供需双方几乎都完全依赖于银行单一渠道的支持，这迫使银行在危机四伏的经济战场上孤军奋战，在这种情况下，防范金融风险会显得捉襟见肘，顾此失彼。

　　在美国，全部房地产企业的资本来源中，银行只占1％；美国商业房地产的全部所有权中，政府机构只占24％，私人占39％，家庭占37％；美国商业抵押信贷的持有者中，银行只占43％，不动产基金（信贷基金或上市基金）在市场中占有巨大份额，债券的资本化率高达90％以上；债券、不动产基金则几乎全部上市，成为民众共有的投资，大大减轻了银行的风险，并有效支持市场中的消费，同时基金、债券等盈利均高于银行储蓄利率，成为百姓拥有金融资产的主要工具，而不是拥有大量的银行储蓄。

　　可见防范金融风险的根本之道，一是尽早完成我国商业银行的市场化改革；二是放开金融市场，建立更多的投资渠道与金融工具，用不同的金融手段来分散银行风险。

　　央行一位此次参与制定房贷新政的官员向记者坦言，加入世贸组织以后，受冲击最大的，其实不是哪个企业，哪个经济领域，而是政府本身，当初我们作了掷地有声的承诺，但到一一兑现的时候，却明显感到了种种不适应！

　　从计划经济到市场经济的转变，说到底是政府职能的转变，是“权力政府”向“责任政府”的转变，是“全能政府”向“有限政府”的转变，是个人和企业自主权力逐渐扩大的转变。但如今，在这种转变过程中，由于社会经济规模的迅速扩大，政府似乎又以新的方式，控制了更多的社会资源和企业的经济生活，比如政府对股市的控制，从公司的上市审批、中介机构的准入到股市的规模大小、股市指数的高低，几乎都在政府的权力范围之内。看来，在市场经济环境下，政府应该具有怎样的职能，如何正确有效行使职能，仍是一个值得考量的话题。■