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房产局长细“侃”南京房价
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2003年1月10日05:26
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2002年，是南京房市最红火的一年，但迅速上涨的房价，既让掏自家钱买房的市民心跳，也给南京房地产罩上了一层“泡沫”的阴影，以至于去年下半年网上几乎每日都有抨击房产泡沫的文章，这被业内认为是国家建设部对房市干预的先兆。
南京出现房产泡沫了吗？今年政府会加强对房市的“调控”吗？南京的房价会降吗？在本月8日景家村经济适用房抽号现场，本报记者专访了南京市房产局局长陆春林。
房价关系着一个城市的发展潜力
跌，未必是好事
记：现在南京城区除了仙林、江宁地区已找不到每平方米3000元以下的房子，去年一年河西、城东南板块的房价就普遍涨了800～900元/平方米。买套房动辄30万～40万元，拆迁户以及以旧换新的市民原房款十几万，仅够付个首期，许多市民觉得房价已高得难以承受，今年政府有没有考虑对市场进行调控、平抑房价呢？
陆：房价上涨不能片面看，如果房价下跌，对所有有房产的市民来说都不是一件好事，因为他们的资产“缩水”了。在全省户均23万的资产中，南京人的资产起码有12万在房产上。去年房价涨，市民的资产也在“涨”。现在还未买房的市民可能盼望房价降，但一旦降价，已买房的市民不就“吃亏”了吗？而对一个城市来说，房价更是城市前景的象征。如果今年房价猛跌，开发商、投资商都会觉得“这样的城市没有发展潜力”，南京成为一个没有前景的城市，恐怕是所有南京人都不愿看到的事。
市民之所以觉得南京房价高，这与市民的老观念有关。以前都是福利分房，现在要用自己的积蓄买房，市民不大情愿；而贷款买房，在国际上是很普遍的做法，但市民觉得“要背十几年的债”，心里不踏实；还有市民总觉得古城门内才是“南京”，可现在南京已经“长”大了，河西、江宁、仙林房价强劲增长本身已证明了它们“新城区”的地位，市民应该及时转变陈旧观念，抓住机会，在南京“经营城市”的过程中获利。
经济适用房申购标准有可能放宽
但月收入标准不变
记：今年经济适用房的建设量急剧扩大，市里兴卫村、景家村二处确保建成30万平方米，区里建邺区铁心桥65万平方米、栖霞区尧化门50多万平方米，总盘子约150万平方米；而商品房的建设面积也就300万平方米。经济适用房如此之多，申购标准会放宽吗？价格会随之提高吗？
陆：经济适用房以后将会惠及南京所有真正的低收入家庭。去年南京建成了7万平方米的经济适用房，今年将再建成30万平方米，春节前景家村已竣工13万平方米，现在，去年6月申购的1200多个家庭已经受惠，但第二批、第三批申购的家庭仍很多，所以申购审核仍会严格执行。但规模扩大了，也可以考虑放宽标准。其中最低人均面积8平方米可能放宽到9平方米，但460元/月的收入标准暂不会变。因为收入标准难以把握，中国人的收入中隐性收入占相当份额。去年首批申购家庭初审就淘汰了大部分不合条件的，但兴卫村442户家庭选房后期又查出了有十几户瞒报。所以今年兴卫村、景家村、尧化门、铁心桥四处经济适用房申购审核仍会非常严格。但铁心桥、尧化门建设规模巨大，兼有安置拆迁户的目的，几年后标准可能会放开。因为严格实行申购标准，所以售房价格2003年将保持不变。从去年的兴卫村到今年的景家村，困难家庭享受1500元/平米的价格，拆迁户依补偿款数额多少和选购面积大小享受不同房价，最高约为1850元/平米，此价格为“一价清”，已包括水电增容费、煤气管道费、防盗门费。
北京等地房价下降不等于南京也降
预计三年内会“稳中有升”
记：今年年初，国家计委预测全国房价时称，“今年小降，明年大降”；与此同时，南京二手房的供求比例也从去年的1比10降到现在的1比3；今年南京的经济适用房的建设量如此大，会拉低房价；基于以上三种理由，本地房产界有人士预测：今年南京房价小降。对此，您怎么看？
陆：国家计委预测的全国形势应该说是有根据的，因为广州、北京等首屈一指的大城市房价现已下跌；但房地产的发展也有区域性，东部城市房价基本都在上扬，南京现在的房价是平稳地“涨”上来的，这种稳中有升的趋势未来三年内都可望持续。
就今年来说，南京房市仍是供需两旺。今年商品房的供应量在300万平方米左右，但需求也大，今年的拆迁量将超过去年。今年老城改造将实施“2331工程”，其中金川河、秦淮河二河整治沿岸6000户居民将搬迁，门洞、宝善等区域整治拆迁1万户，总拆迁量超过3万户。如果每户购一套80平方米的住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10％，30万平方米的外来人口购房及其它需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间。供求基本平衡，南京的房价应是稳中有升，但也不会大涨。
至于经济适用房，因为它是为少数困难人群准备的，所以它的低价不会对整体房市价格产生影响。申购经济适用房的人应该是买不起商品房，也买不起二手房的，不存在从原有房产市场的购买者中分流的问题，也不会对南京房价产生影响。
今年五六月，南京将启动
“房产泡沫”预警机制
记：世界银行对房产泡沫定的标准是收入房价比1比6，而南京这一比例已达1比11.9，广州因为房产泡沫房价已三年下降，对经济发展不利；有人认为，南京正在走广州房产泡沫的老路，您觉得是这样吗？
陆：南京房产现在并未出现泡沫。国家建设部部长去年来宁提出了检验房产泡沫的四个标准，即：结构是否合理，价格是否平稳，供求是否平衡，主体是否规范。论结构，去年南京住交会上可供销售的住房约460万平方米，其中169万平方米价格为2500～3000元/平米，占到40％，高档住宅、别墅的数量并不多。说价格，南京的房价是稳步上涨的，去年南京取消了房产交易的若干限制，由市财政补贴契税，放宽了外地人购房落户的政策，简化程序确保房产证十天办好……这一系列政策学自上海，在全国亦属先进，所以激活了南京房市，价格上涨是自然的。再说供求，南京这两年旧城改造拆迁量很大，外地人购房增多，市场是供需两旺，健康发展。最后看主体，南京严格实行土地出让招投标制度，土地划拨黑箱操作、开发商圈地已经绝迹；开发商无证销售现在也是房产部门打击的对象。
从以上四方面看，南京房市现在还未出现泡沫。但针对今后可能出现的房产泡沫，今年南京房产局将建立预警机制。该机制仍将以上述四方面为标准，一旦南京市某项标准系数亮起红灯，房产部门将及时向市政府呈送报告，政府将从土地供应上加以调节。如增减土地供应量以控制房价、改变供应土地的用途以调整中高低档住房结构，该预警机制预计在今年五六月份启动。本报记者孙洁
《江南时报》 (2003年01月10日第十六版)
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