专家称上海二手房租金下调但房价不会大滑坡
2002年6月27日03:40 东方网
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东方网6月27日消息：房屋租金下调是否会影响房价？日前记者就此问题采访了上海东方房地产学院的龙胜平博士。
首先他认为现在楼市的租金下调是一个正常现象。因为上海楼市的回报率实在太高了。一般投资的回报在5%—8%，而上海楼市的回报率普遍在8%—10%。大家觉得楼市有利可图便追进，致使市场中出租房供应量迅速增加，租金下调也就变得很自然。可以说租金下调是过去一年来房市火爆的必然结果。
他说从理论上来讲，租金应该是楼市的晴雨表，是一个很好的理性指标。租金下调确实是成为房价上涨的障碍。看租金下调是否会影响房价，还是要看它的下调深度。如果租金下调使房产作为投资变得低回报而缺乏吸引力的话，那么房价就会同步下跌。一套房子的投资收益是以租金加房产增值来计算的。如现在一套20万的房子，每月出租价格为1500元，一年的租金收入为18000元，那么光是租金的年收益率就有9%，如再加上房产本身的增值，那年收益率肯定超过了10%。如果这套房子涨到25万，租金不变的话，租金的收益率也有7%，它的回报率也是属于高的，相对其它投资来说还是有优势可言，很可能还是有人作投资，但它的风险率明显增大。如果这套房再涨价，使收益率降到5%以下的话，就不会有买家，那它的价格就会下降。
但是他强调上海的房市抗跌性较好，如果现在的租金下降只是修正了偏高的市场收益率的话，那么房价未必会有很大的影响。就像上面举的例子一样，只要房产投资还有比其它投资更稳定更高的收益的话，即使租金下降一点也无妨，整个房市依然会红火。而从长远看，上海的房市还是十分看好的。 (徐咏)
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