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| 深圳房价将持稳 |
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| NEWS.SOHU.COM 2003年09月15日00:00 南方日报报业集团-南方都市报 |
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南方都市报 09:26:20
由于深圳市政府今年上半年采取了严控土地供应的调控政策，商品房供需差距明显缩小房价保持稳定。本版摄影：本报记者 徐文阁
商品房供需差距明显缩小
深圳房地产发展报告出炉，政府严控土地供应初见成效，未来房价波动不大
本报讯 深圳目前高居不下的房价在未来将呈何种走势？目前的深圳房地产市场到底是理性的还是有泡沫成分？这是很多有意在深置业者都关心的问题。市规划与国土资源局与研究机构于近日合作完成的2002－2003年度《深圳房地产发展报告》中对深圳房地产市场的现状及未来趋势都进行了详细分析。《报告》中指出，深圳市政府采取措施严控新增商品房用地供给过快的调控政策已取得显著成效。上半年，深圳批准的预售商品房仅414万平方米，增速明显下降；与商品房销售面积383．55万平方米相比，两者差距仅8％，深圳的商品房供需差距明显缩小，供求关系趋于平衡。
严控供应平衡供求
据了解，2002年，深圳的商品房空置面积达到246．48万平方米，比上年增长了8．01％，房地产市场出现了供给过大趋势，供求失衡压力明显增大。究其原因，主要是单位存量房地产用地集中入市而导致的住宅供应增长过快。
为了扭转这种供给增长过快的态势，深圳从今年初开始采取了一系列调控政策和手段。不但严控新增房地产用地尤其是住宅用地的供应，还把单位存量土地供应纳入了年度土地供应计划，以引导其逐步释放。据统计，今年上半年深圳的房地产开发投资增幅由上年末的27％减少到了19％，房地产开发投资占固定资产投资的比例也有所下降。
政府的调控措施使房地产价格保持了平稳态势。《报告》指出，近年来深圳的房地产价格涨跌幅度甚小，住宅价格已连续五年保持在5％的波动范围之内。未来房地产价格仍将继续保持平稳，仅在合理区间内波动。
房价收入比为5．74倍
昨天，参与主持《报告》编写的深圳市房地产研究所所长王锋接受了记者的采访。他告诉记者，2002年至2003年深圳房地产市场总体运行平稳，市场呈现需求旺盛、价格平稳、交投活跃、景气程度高等特征，供需基本保持均衡，房地产业继续保持快速、平稳、理性的发展局面。
“房地产价格持续多年保持平稳表明深圳居民的实际购房能力仍较强。目前深圳的房价收入比为5．74倍，在国际公认的4－6倍的合理范围内。当前的房价水平并未脱离当前的经济发展和居民收入水平，房价连续多年保持平稳，由此可以判断市场的供给和需求都比较理性。”
开发企业人均利润30万
尽管深圳当前市场仍然理性，市场本身也很规范，但房地产业目前仍是一个回报较为丰厚的行业。报告显示，目前，深圳的房地产开发企业年度人均利润呈现逐年上升趋势：2000年度全市开发企业人均创造利润215993元，2001年度达到224692元，2002年度则达到了历史新高——311031元。
“开发企业的年度人均利润逐年上升，一方面显示了房地产开发企业的管理、运作水平不断提高。另一方面，高额利润也正在吸引大批其它行业企业转入房地产开发，特别是一些主营业务不佳、手中有大量现金的企业也挤入房地产市场，使得房地产行业的市场压力已经显现。”有业内人士指出，由于部分开发商自有资金比例较少，高额的利润使得房地产业仍属于暴利行业之列，随着未来市场竞争的加剧，未必没有降价空间。
链接：单位存量房地产用地
是指政府通过协议、公开招标、拍卖以及市场价方式（含改变功能、补市场地价、旧城改造等）出让的，但目前仍未开工建设的住宅、办公和商业用地。目前，深圳单位存量房地产用地尚余490公顷。
深圳房地产市场八大趋势
1 房地产增量市场“外移”将进一步加速，南山、宝安及龙岗等区域在今后相当长时期内将成为房地产市场发展的热点，存量市场与增量市场在特区内外同步发育。
2 非住宅物业需求将快速增长，写字楼成为未来房地产市场的需求热点。
3 随着国家和深圳系列房地产调控政策的出台，房地产市场供给过快的现象将得到有效控制，房地产市场供给进一步趋于理性。
4房贷政策将影响房地产开发企业格局，而停止购房入户政策、落实ＣＥＰＡ协议，将加剧竞争，促进行业整合和规范。
5 外来人口住户需求不断增加，二次及二次以上置业逐渐上升，住宅市场需求继续保持较高增长。
6房地产价格将继续保持平稳，房地产价格波动幅度在合理区间内，区域房地产市场价格差异将逐渐缩小，房地产价格梯度进一步趋于合理。
7房地产外销市场继续活跃，港人内地置业不断增加，且呈现需求多元化趋势。
8 港资房地产中介服务机构将加快进入本地市场，中介服务行业竞争日益激烈，房地产中介服务行业尽快走向规范化、规模化，行业服务质量将有较大提高。
业界前瞻
香港地产中介人士明年可在深免试执业
谈到房地产中介，很多人可能都有过租房、购二手房遭受欺诈的经历。而从明年1月1日《内地与香港更紧密经贸关系安排》（简称ＣＥＰＡ）实施后，大量的香港地产中介执业人员进入深圳将使深圳的房地产中介市场服务水平得到全面提升。《报告》中提出，从明年起深圳将允许香港已取得相关资格的地产中介专业人士直接到深圳执业，香港的执业人员虽不必通过内地的专业资格考试，但应进行备案接受管理。
中介服务将走向规范
深圳市房地产研究所所长王锋告诉记者，由于香港的服务行业发展水平较高，地产中介执业人员的知识水平、服务水平也高于内地。“他们进入以后，国际的行业规范和管理制度将融入深圳房地产业，在企业理念、运行模式、管理手段、服务形态、价格法则、职业规范、行业操守等方面都必将促使深圳更为规范化和国际化。”
深港有望信息共享
尽管香港执业人员的进入将提高行业服务水平，但也将对市场造成一定程度的冲击。面对竞争将加剧的形势，《报告》中提出深圳应加强本地房地产中介服务执业人员的培训和管理，定期或不定期地进行执业资格考试，全面提高本地从业人员素质。《报告》中建议深圳建立房地产中介服务监管机构，尽快出台经纪代理、咨询、估价业务的执业管理办法，制定规范的委托合同示范文本，加快中介行业操作规范和行业公约的制定。
据悉，为了加强两地从业人员的管理，深圳将建立深港两地房地产中介服务从业人员专业资质备案制度，并力争通过两地协调，建立深港房地产中介服务从业人员资格相互认可备案制度，实行信息共享和资料交换。此外，深圳还有望制定统一的中介服务委托合同示范文本，取代目前市场上五花八门的委托合同示范文本，以减少纠纷。
本版采写：本报记者 李斌 通讯员 傅伦为
本版摄影：本报记者 徐文阁 |
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