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| 好地迁入差地还倒贴钱 浙江一拆迁户质疑建设局 |
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| NEWS.SOHU.COM 2003年07月01日03:22 中国青年报 |
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浙江绍兴市民陈志剑打电话告诉记者，他们家诉绍兴市建设局的官司一审输了。他说：“我们家的房子地处市区黄金地段，2000年的市场价120万元，可他们只给评估了20多万元，还非要把我们拆迁到居民区去。没想到，一审居然支持这样的拆迁，我们要上诉。”
今年早些时候，陈家一纸诉状将绍兴市建设局推上了法庭，要求撤销该局51号《裁决》，以维护其作为拆迁户的权利。
51号《裁决》中说，由拆迁人绍兴影业集团公司提供给陈家座落在绍兴市区白马庙前13号营业房一处，供其产权交换；原告房屋与拆迁人安置的房屋折抵后，支付拆迁人118990元。51号《裁决》作出后，陈家位于县前街44号的房子被强行拆除了。
陈家之所以不认同51号《裁决》，主要基于两点：一是拆迁房不能满足他们的回迁要求；二是被拆迁房屋估价过低，而提供的安置房估价过高。
好地段迁入差地段竟要倒贴钱
绍兴市县前街44号（以下简称“44号”）是陈家拆迁前的房子，一处砖混楼的楼底商业门面，共两间。陈家1992年从其他地方拆迁到了这里，而上一次被拆迁的房屋是祖上传下来的私宅。拆迁到44号后，陈家开设了一间名叫“恒世缘”的珠宝行。
据悉，44号那儿要建成文化一条街，作为鲁迅电影院改造的一部分，重新招商。而事实上，4月22日绍兴市国土资源局对县前街文化街地块按商业办公用途进行了拍卖。
拆迁前，恒世缘处在鲁迅故里历史街区商圈内———紧邻鲁迅电影院，左边100多米是绍兴市工人文化宫，往右手200多米是绍兴市最繁华的解放路商业一条街。街上店铺最好的地方已经卖到了10万元／平方米。
陈志剑说，早在2000年，有人要出120万元，他父亲都不愿意转手。但是，自去年5月鲁迅电影城改造和影视文化街工程立项以后，绍兴市博大房地产评估有限公司出具了评估报告，陈家的44号市场评估价只有251474元。
记者采访时到了绍兴市影业集团提供的拆迁安置房———白马庙13号，一处位于新建居民小区的商业用房，对面是一家小饭馆。饭馆老板说，他每月付房租500元。
在这个“商业街”上，记者见到已经开张的店面大都是饭馆和小百货店。陈志剑说：“你看这儿能开珠宝行吗？”
根据绍兴市博大房地产评估有限公司出具的评估报告，白马庙13号的市场评估价是370464元。
陈志剑最不理解也最不能接受的是，就是这么两处商业环境迥异、面积相同的店面房，根据绍兴市的有关规定，如果陈家同意从商业区44号迁入居民区13号，竟要倒找绍兴市影业集团12万元补差款！
市场平均价的奥妙
同一个44号，陈家说值120万元，而房地产评估公司只估出25万元。为何差别如此之大？知情人士说，一个重要原因是起评点不同。
绍兴市人民政府2002年第32号文件规定，市区商业房屋货币补偿基准价共分5档：一类道路每平方米补偿7000元，五类道路每平方米补偿2500元。据此计算，陈家的44号处于二类地段，补偿基准价是5500元／平方米。而陈志剑告诉记者，这类地段现在已经卖到了每平方米6万元，二者之间几乎相差10倍。
绍兴市房屋拆迁办公室主任助理凌绍通介绍，根据国家有关规定，原绍兴市计委、市建设局和市国土资源局三家每年都要根据本地的市场情况，测算和公布本市上一年度市区城市房屋拆迁货币补偿基准价。
凌助理说，他参加了基准价的制定和测算过程。比如，2002年，绍兴市一类地段出让土地的市场拍卖价是3.5万元／平方米。绍兴市出让土地的补偿系数是1至5,该地处在一类地段，故补偿系数为5,测算出了一类地段商业用房每平方米7000元的补偿基准价。
出让土地和划拨土地天壤之别
原有土地取得性质，是绍兴市考虑拆迁补偿额度的第二个重要杠杆。
根据绍兴市人民政府2002年第139号文件（《绍兴市建设局关于要求确定〈绍兴市市区城市房屋拆迁有关系数、补偿标准〉的请示》），被拆迁的房屋的土地取得方式如果是出让土地，区位拆迁补偿系数为1至5；如果是划拨土地，区位拆迁补偿系数为0.9至1.2。这样，被拆迁房屋的补偿金额就会因房屋土地取得的不同而产生明显差距。
具体讲，尽管陈家在44号已经住了10年，而且是政府拆迁安置过来的，但土地是国家的，是划拨取得的，虽然处在二类地段，拆迁补偿的系数最大也只能取1.2,每平方米的补偿金额仅为6600元。而拆迁单位提供的白马庙13号，因为是商品开发房，是出让土地，区位补偿系数采用1至5的标准，最后实际补偿单价为每平方米9600元。于是，出现了陈家的44号市场价值大大低于13号的现实。
对于这种悬殊的评估差价，博大房地产评估有限公司的邵国鑫介绍，他们完全是按照政府的有关规定来评估的。如果被拆迁人觉得不合理，应该去找政府。
绍兴市房屋拆迁办公室主任助理凌绍通介绍，他们测算出台具体补偿系数的相关规定，完全按照有关法律、法规和文件的要求。
记者注意到，关于房屋拆迁货币补偿价格的确定，《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）只作出了原则性的规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。据此，具体的房屋拆迁货币补偿办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合本地实际分别制定或相应地授权县（市、区）级人民政府制定。
浙江省则是采用了授权县（市、区）级人民政府制定的办法。在《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的32条中则作规定，对被拆迁房屋的货币补偿基准价，由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门按照上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。
记者注意到，事实上，在浙江省的这个文件中，并没有提到土地的性质在房屋拆迁补偿中发挥的重要杠杆作用。
作为陈关荣的代理人，北京市瀚文律师事务所律师吴维丁和魏然认为，按照国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，货币补偿基准价格本身，就应当基本反映市场平均价格。而在本案中，陈家被拆迁房屋所在地段的货币补偿基准价格却只有5500元／平方米，这与几万元的市场价格有着天壤之别，根本不能反映市场的价格。
另外，出让土地，区位拆迁补偿系数是1至5,划拨土地，区位拆迁补偿系数是0.9至1.2,这种系数的规定是否合理、科学、体现市场价格也十分值得商榷。在这方面，我国拆迁法规还不够健全和具体。以上问题综合在一起，造成了裁决给陈家的补偿严重不合理。
中国人民大学教授周珂说，城市住房土地的性质对拆迁补偿的影响问题，在我国现行法律规定中不明确。城市私房土地至少包括以下3种情况：一、解放后城市土地单一划拨情况下通过行政划拨批地；二、解放前建造的房屋，是历史遗留变为国有的城市土地，既不是划拨，更不是出让，但是产权人大部分是有偿取得的；三、近年来出让的土地使用权。
由此可见，产权人取得土地使用权的成本是不同的。这些因素在全国各城市甚至北京的拆迁补偿标准中实际上并没有考虑。目前这一矛盾尚不突出，但若干年后，拆迁的房屋大部分是出让土地使用权的商品房，如果还按照这种一刀切的办法可能就成问题了。
他说，众所周知，国家收取的地价款、发展商的房价都在很大程度上取决于土地的区位，对被拆迁人也当然要考虑这个因素。比如，北京市拆迁安置条例第十六条规定，拆迁以房屋补偿的，协议中应当规定房屋地点；第二十八条、第二十九条规定，拆除用于出租的住房和非成套住宅房屋的补偿，要结合被拆除房屋所在的区位、货币补偿要按市场评估价格计算，而市场价格必然是包括了土地区位因素的价格。这种规定应当说是比较合理的。
国家行政学院法学部教授袁曙宏认为，之所以出现这种情况，是因为国家赋予地方的裁量权过大。像绍兴市这样，将出让土地和划拨土地之间的差别拉得这么大，完全由当地政府决定。而这种决定是否充分考虑了被拆迁人的利益，是否经过了科学论证，普通老百姓不知道，也没有办法控制。 |
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