| 通过政府调控下的市场运作，城中村改造这一难题在珠海成功得以解决。 在政府不直接投入一分钱的情况下，成功破解城市化进程中的老大难问题——— 珠海城中村改造实现“三赢” 编者按城中旧村，是现代城市快速发展中出现的新问题，这些“村”不仅影响城市形象，还诱发治安、消防、环保、卫生等方面的问题，“城中村”改造已成为一个世界性的难题。珠海市委、市政府大胆创新，充分考虑各方面的利益，用政策推动，靠市场调节，实现城市的整体增值，走出了一条“城中村”改造的“三赢”之道。 目前，我省正处于城市化快速发展期，很多地方也面临着对“城中村”进行改造的问题，珠海的成功实践无疑给我们提供了有益的借鉴。 珠海市是一座著名的海滨花园城市，在它的头上，闪耀着“全国环保模范城市”、“全国园林城市”、“全国卫生城市”，联合国“改善人居环境最佳范例”等光环。 然而，与所有快速发展的新兴城市一样，珠海城区中的26个行政村，像“城市肿瘤”散落在城区范围内。在这里，脏、乱、差汇聚，黄、赌、毒蔓延。2000年4月14日，一场特大暴雨袭来，各城中村受淹，2人死亡，直接经济损失达1·4亿元。珠海市委、市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区。 城中村问题，是国内许多大中城市在推进城市化进程中都面临的老大难问题。珠海在政府不直接投入一分钱的情况下，成功破解这一难题，靠的是什么？珠海市委、市政府以“政府决策、政策推动、市场运作”的总体思路，走出了城中村改造的“三赢”之道。 村民赢了：告别杂乱迎来文明 水湾头旧村村民住上了海景豪宅。 昨日，我们来到改造完成的水湾头村，由开发商和村民七易其稿设计、建造的“山水华庭”屹立在青山绿水之间，背后是葱郁的山峦，门前是湛蓝的海湾，近可闻渔歌唱晚，远可观澳门灯火。如今这里也是珠海市的一个品牌楼盘。 “以前连自行车都无法骑到家门口，如今住上现代洋房，实施智能化管理”。坐在村民余光平宽敞明亮的家中，主人高兴地说，原来的房子是290多平方米，现在换成了三套90多平方米的楼房，自住一套，两套出租。楼下有花园、泳池、球场。现代文明就这样走进了村民的生活。 一栋栋新楼拔地而起，一个个环境优美的小区迅速崛起。到目前为止，珠海26个城中村，已有22个确定了开发商，16个开始拆建，新涌、洲仔等7个新村文明社区已竣工移交，共有961户10万多平方米回迁房交付使用。 启示：照顾村民利益的方方面面 与城中村改造最直接、最大的利益关系者是旧村居民，如果不能保障他们的利益，得到他们的赞成，改造工作就无法开展。 如何让村民动心？拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一。珠海市在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，尽量照顾到旧村居民利益的方方面面。如旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1·2的面积比例进行补偿；拆迁期间旧村民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用，纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民后的后顾之忧。 开发商赢了：获得合理利润空间 如今在珠海，最漂亮的楼盘是“城中村”改造项目，散落在城市中的26个“城中村”也在嬗变成珠海城市一道道新的亮丽风景线。 这26个城中村的改造建设，珠海没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，用政策借力改造城中村。通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二或免三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。开发商的开发总量中，1／3用于旧村民回迁，另外2／3作商品房经营。 对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。政府的优惠政策主要目的是为了降低开发商的经营风险，保障其获取一定的经营利润，大大激发开发商的积极性。来自北京、广州、珠海和香港、澳门地区的百余家开发商都参与旧村改建项目的招投标，其中实力雄厚、自有资金超过5000万元的有18家，超过亿元的有5家。 为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。 启示：政府让利调控市场 珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。获得“城中村”改造最大项目的珠海市焱荣房地产开发公司负责人说，“珠海市的城中村改造通过市场化运作，激起了投资者的投资兴趣，其中民间资本占了绝大部分，这种探索和实践为珠海市进一步推动公共设施与服务市场化改革开了扇窗。” 城中旧村改建产生居民回迁房300多万平方米，另外还将产生近600万平方米商品房，没有市场保证是无法推进的。 在这里，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境，为了培育新的房地产市场，珠海市决定3年内在城区内不再新批房地产用地，为城中旧村改建腾出市场空间。据有关部门测算，珠海市这一优惠政策，土地收益方面将减少40亿—50亿元，政府虽没直接投入，实质上政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动旧村改造。 政府赢了：提升了城市综合竞争力 经过改造的“疮疤”成为新的“亮点”，其更深的意义在于，为城市发展腾出新的空间，丰富了城市的特色和内涵，增强了城市品味，提升了城市的竞争力。 昔日疮痍满目的城中村中生长出新的文明社区，也产生出城市社区的现代管理形态和运作模式，带来的不仅是物质形态，还有旧村社会形态、经济形态及“人”的城市化的质的提升。 珠海市在旧村改造中获得的收益是明显的，一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效：2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30％。难怪山水华庭的陈经理对笔者说，城中村改造最大的赢家是政府！ 启示：最根本是赢得民心 从杂乱的旧村变成现代文明社区，这种历史性的转变，源于珠海市委、市政府在推进城市化进程中的一个创新理念的升华———通过城中旧村的改造，建设现代化文明社区，增强珠海的环境与文化竞争力，从而提升城市综合竞争力，赢得民心。正如省委常委、珠海市委书记黄龙云所言，珠海城中村不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市整体增值。 本报记者陈韩晖刘可英通讯员曾鉴洲实习生林佳颖摄影何龙盛新闻链接 广州：城中村将改造成文明社区 本报讯 “城中村”的改制改造，已成为广州市建设现代化中心城市以及实现城市环境“大变”的重点工作。现在此项工作正稳步妥善加快推进，其中“城中村”的改造试点将在今年动工。 据统计，目前广州市385平方公里规划发展区内（不含番禺、花都区和增城、从化市）有138条“城中村”，分属在5个带农村的区。 对“城中村”问题，广州市高度重视，在2000年底颁发了《广州市“城中村”整治建设方案》，确定了整治建设“城中村”的目标。按照城市管理模式规范“城中村”的管理，促进城乡结合部农村与城市的融合，实现城乡一体化。 为了配合“城中村”改制改造工作的推进实施，该市制订了《广州市村镇建设管理规定》、《广州市区村庄规划管理规定》等六项地方法规规章。 对“城中村”的改制改造，广州市采取稳步妥善推进的办法，定下了“先行试点、积极稳妥、逐步升温、不出乱子”的原则，逐步将“城中村”纳入城市一体化管理轨道，改造成为现代化文明社区。现在试点村的规划已完成编制工作，实施方案正在完善中。按计划，试点村的改造工作可以在今年动工。（黄影霞、谢少波） 深圳：城中村改造今年铺开 本报讯经过深圳市罗湖区委书记汤锦森等领导多次蹲点做工作，渔民村最后一个“钉子户”———23号私房业主吴某在观望了近半年后，近日终于心悦诚服地在拆除协议上签上了自己的名字。这是该市第一个全部推倒重建的“城中村”。在总结试点改革经验基础上，深圳“城中村”改造工作今年将在全市六区陆续铺开。 据了解，类似渔民村这样的“城中村”不仅在特区内大量存在。按照深圳市委、市政府部署，从去年开始，该市六区各选取了一个试点进行“城中村”改造，深圳市主要领导十分重视罗湖区渔民村改造，提出要高起点规划、高标准建设和高效能管理。 据了解，深圳特区内的福田皇岗村、南山南新村和盐田沙头角镇官吓路村改造都已陆续启动。龙岗区、宝安区选取每镇一村的办法进行试点改造，划定不准开发区、控制发展区及非建设用地的界线，采取村民住宅联建、单元式统建等措施，取得了较大进展。 （苟骅、李筱春）
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