一般而言，大盘都能控制好开发成本，提高综合配套价值，并通过持续开发增大边际效应，同时，为持续开发和避免自我竞争，大盘售价一般比较稳定，通常一卖数年，售价不会有太大的变动，但却在平淡之中，经常左右区域地价和房价起落，成为区域竞争对手参照的标准。这正如股市的大盘股，含金量最高，市值较低，股市波动较小，而且债优大盘股无一不成为成份指数优先选择的对象。

　　所以说，作为市场主角的大盘尽管很有骨气，但同时也缺少一种傲气。在低调之中，平抑房价就成为其对市场的主要贡献。

　　但东四环外侧大盘原京棉三厂的远洋天地，却在短短三年左右的开发过程中，在竞争越来越激烈的行情下，持续涨价热销，时时散发出一种大盘项目少有的傲气，如同本年度中国股市行情中的蓝筹大盘股，越大越涨，越涨越强，这是为何？

　　主动增值与被动增值

　　众所周知，小盘股容易受庄家控盘，一旦庄家吃饱筹码，配套新闻或概念炒作，恨不得想拉多高就拉多高，跟风而进的大多数散户只有被高位套牢的命。相反，大盘难以控盘，庄家也不敢轻举妄动，所以，一般情况下，涨起来都是其内在价值的表现。对于房地产大小盘而言，也是同样的道理，这里就有主动增值与被动增值的说法。

　　所谓主动增值，即是指小盘项目通过精心策划与炒作，诸如极致精装修，全套家私，英式管家，招聘党员，向左不向右，零起价拍卖，以租代售等等如此种种的花活，给市场以刺激，以实现其拉抬房价的目的，做一大网，能网多少是多少。但大盘项目就无法实现，再多网几倍也解决不了巨大的供应量，所以，凡大盘涨价，绝大多数都是被动增值，也即，其地段价值改变，其产品品质增值，其配套功能转型，或者整体强势所形成良好的社区环境以及安居乐业的业主。

　　远洋天地正是一个案例，其从最初的5000多元/平方米上涨至目前7000余元/平方米，正是大盘被动增值的典型代表。

　　首先，尽管中远地产日前已经改制为多股东结合的合资企业，但本质上依然是大型国企，也即，中远地产既不是一个以获取商业利益为唯一目的的机构，又缺乏通过炒作不计后果拉抬房价的冲动。

　　其次，远洋天地最初定价5000余元/平方米，除了低价开盘，让利求发展外，更多也是考虑到为日后有拉开一定的上增趋势，让先期投资的业主有一定获利。

　　第三，远洋天地房价上涨的时间很长，前后三年，一直缓缓上扬，从未有过大的起落，而且一直销售较旺，所以是明显的市场拉动形象，而非发展商推动的结果。

　　第四，远洋天地房价上涨的这三年，正是CBD价值被充分挖掘的三年，CBD及周边地区的地价也有了明显上扬，所有项目的房价也都明显上扬，而远洋天地作为未来CBD向东扩展的桥头，只是更具潜力罢了，很多业主都意识到，正如昨天的东三环将取代东二环的繁华一样，按此趋势，未来的东四环也很容易取代东三环的价值。

　　第五，最重要的一点是，中远地产凭借强大实力以及良好信誉，成功地打造了一个成熟大社区，诸如投资一步到位，各期按时顺利交房，分期对产品不断完善和提升，特别是园林、会所、配套和服务等各项工作的满意度，从根本上导致了今天的远洋天地已经远远超越最初的市场定位，以及当初设定的市场品质。

　　正是这些综合因素的合力，才便得远洋天地在广告很少，几乎没有概念炒作的情况下，，持续得以涨价并一路热销至今。

　　表面收益与合理收益

　　但有一点我们应当分析，土地升值是整体受益，东四环上也有很多项目，其产品升级也是市场趋势，配套服务的改良很多发展商都做到了，为什么在同样的时间内，我们还是感觉到远洋天地的涨价持续不断，而且一边涨价一边旺销呢？看来，其中另有文章。

　　这里还有一个表面收益与合理收益的选择。换句话说，一个非实力品牌发展商的项目，一定是短期利益胜于长远发展，所以，当表面收益增加时，除了窃喜，就是增加贪欲。因此，我们才会看到市场上某些项目因为路通、治水、环境改善，或是奥运、WTO或其它与其投资毫不相干的原因大涨特涨，而且唯恐涨慢了，涨少啦，以及曾经有业主置疑西四环修通后物业涨价的增值应该归谁的讨论。尽管这样的发展商唯利是图无可厚非，但作为长远的发展战略，特别是锐意打造远洋品牌的中远地产，情况则是另一回事。

　　记得中远总经理李明曾引用中远集团在世界贸易中的实例证明，按国际惯例，在市场没变或计划没错的情况下，一项投资或消费超出计划，一定有问题，但如果节余了资金，也一定有问题，肯定有该花的钱没有花，事后一定后悔。

　　不知这种思想有没有或是如何运用到远洋天地中的。但对于远洋天地而言，我们可以看到，中远表面利润增加时，他们在视其为超值投资回报拿出来之前，首先考虑的是，如何通过再投入返还于项目中，实实在在地提高项目品质。一句话，保持一个项目的合理开发利润，低了不行，超了也不一定对。

　　事实证明，中远此举相当明智。今天我们已经看到，当地价上涨时，土地对其地上的产品也提出了新的要求，如果产品档次不随土地增值而提高，一定会出现土地与房产的价值背离，正如某些发展商在黄金土地上盖了一些过几年就可能被砸掉的破楼一样，当土地增值到一定程度，这些项目不仅没有超值，反而会因为档次偏低，格调较差，不升反降，成为大家放弃的对象。比如，CBD核心区，对比航华科贸大厦与中服大厦，或者三元桥旁的中旅大厦与南银大厦就很明显。在房地产开发项目中，我们可以对比华亭嘉园和千鹤家园，或者国际港与凤凰城也能看明白。无法想象，如果今天的远洋天地按低标准来建，比如建成国际港的样子，他能否卖得出三年前的价格？相反，今天的远洋天地因为增加成本，持续作加法，在大市调整时，新盘一个赛一个低开时，就能够持续看涨。

　　合理收益的国际化开发思路，才是远洋天地现象的根本。并最终导致远洋天地已成为业界的加法地产经典案例。一个项目能否成功地沿着上升的轨迹发展，除了天时和地利的原因外，还需要人和，这个人和，除了管理得法，就是要有超前的、国际化的眼光。

　　良性循环与持续增值

　　在项目成功之时，持续追加投入还有很多益处，诸如让老业主有社区增值，项目增值的感觉，让新业主看到持续增长的趋势，更重要的是，除了适应地价上涨的趋势外，更重要的，还有可能反过来影响地价的上涨，进入地价与房价交替缓步上升的良性循环。目前，远洋天地新推出的升级物业锦亭和云亭，正是与其地段相映成趣的良性循环，包括其中央花园9月完工与社区东侧道路9月通车等，都构成了这种同步循环的巧合。当然，在这个良性循环中，除了产品的品质外，更重要的是通过配套和服务，进一步完善和发展品牌的价值。诸如远洋天地会所将于年底投入使用，同期汇佳幼儿园开园，芳草地小学校开学等等，都是其配套和服务持续升级的写照。

　　实际上，我们可以看看国贸中心的发展历程。最初东三环价值没有被人发现时，国贸中心是通过做高品质来启动大北窑的地价，同样的建筑还有当时的京广中心、长城饭店、昆仑饭店等。当地价持续攀升时，国贸中心的价值得到合理的释放，一直到越来越多的大厦建于东三环，最后形成CBD的概念，在地价超越其现有价值的过程中，国贸中心从未停止过再投入再发展，这其间完成了国贸双塔，目前又在更新中国大饭店的机电设备和内外装修，当其所在地块作为CBD核心价值被认可时，国贸又开始了三期摩天大楼的发展计划。这正是一个土地价值与房产的良性循环，只要把握好这个循环，才能有真正的持续发展，才会随时间增值。

　　如果我们认可，土地作为不动产的稀缺价值，从长期来看，只增不减时，那么，没有理由不持续投资，进一步做高物业档次以及以更好的服务营造品牌。对于远洋天地而言，随着CBD的扩张和朝阳路改造，地段价值还在持续增值。这就是说，随着时间的发展，一个物业要进入良性循环和持续增值，即便卖得不好或者根本不卖，都需要持续投入，更何况远洋天地卖得很好，有多余的利润也。

　　这一点，正是品牌大企与普通项目公司的区别，看清这一点，一定要牢记，如果想持续增值（比如投资行为），万不得己，不要碰那些可能打一枪换一地的企业和项目。

　　基于此点，我们可以看到，与其它大盘不同的远洋天地，不仅已经成为中远地产的骄傲，而且也正在成为京城大盘的代言人，散发着其它大盘少有的“傲气”。（作者：楼杰）