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| 福州市物业管理立法听证会 激辩集中三焦点(图) |
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| NEWS.SOHU.COM 2004年08月11日10:40 来源：海峡都市报 |
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听证会现场，20名陈述人唇枪舌剑，吸引了许多媒体关注
昨日，福州市人大常委会首次召开立法听证会，就备受福州市民关注的物业管理立法的7大争议内容中的3大焦点问题邀请各方代表提建议。参会的20名陈述人针对《福州市物业管理若干规定（草案修改稿）》（征求意见稿）展开了积极的讨论，参与热情很高，听证会场面异常激烈。
焦点一：业委会的法律地位问题
如何裁定业主投票权
蔡明森（福州海景花园业主委员会）：《草案》在规定了业主委员会法律责任的同时,也应明确给予其相应的法律权利，以便业主委员会在获得业主大会授权后可以自己的名义代表业主参加诉讼；业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
以建筑面积为投票权计算标准对于弱势的广大小业主不利，建议参照江苏、上海等地做法，以户或套数计算并结合面积等因素考虑投票权比较合理；福州作为重要的侨区、台胞的祖籍地之一，有必要考虑保护侨港澳台胞买受人的权益。
蔡敏（太平洋房地产公司）：不能简单地规定“单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%”，这在很大程度上违反了相关法规对个人财产相关权利的规定，这一规定对于“别有用心”的大业主可以起到比较明显的效果，但是对于一般的大业主却是不公平的。因此建议取消该条规定，参照证券市场关于类别股东大会的做法，在首次业主大会以及其后的业主大会中，涉及单个大业主（比如所持投票权高于10%）利益的相关事项议案时，该业主必须回避，其投票权不计入总投票权。
林荣璋（玉融花园业主委员会）：物业管理用房、地面架空层、共用地下室等未列入业主产权证建筑面积登记的共有部分、配套设施不计入投票权。
业委会的诉讼权利
李剑敏（汇德律师事务所律师）：业主委员会是小区全体业主的代表，其任务是管理业主的公共财产，代表小区业主占有、使用、处分小区公共财产，当公共财产受到损害时，代表小区业主提起诉讼或非诉讼程序。因此，必须明确业主委员会可以代表全体业主行使诉讼的权利。
条款中“由街道办事处（或乡镇人民政府）会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组”存在问题。因为街道办事处（乡镇人民政府）是基层行政机关，对物业小区的监管有浓厚的行政许可的色彩，与业主大会自治原则的精神相违背。为更及时保护业主的权益，建议交房满一年就可召开首次业主大会。
业委会的办公经费
连瑜华（省房地产业协会综合开发委员会）：业委会应是协会性质，应缴交会费作为办公经费，并实行坐班制度，设常务理事等职务，并有权领取必要的补贴或称劳动报酬。
彭清源（台江区宁化街道福瑞社区居委会主任）：强调居（村）民委员会对物业管理活动以及业主大会和业主委员会的成立和日常运作的监督、指导权利。
业主大会、业主委员会的办公经费可利用物业共有部分、公共设施、设备进行经营所获取的收益。
焦点二：物业所应承担的责任职能
让城管执法走进社区
陈启中（福州梦之园业主委员会副主任）：鉴于小区中业主与开发商、物业间的尖锐问题，本着“群众利益无小事”的精神，提请立法对开发商等的恶意行为加大惩罚力度，同时让城市管理执法切实走进社区。
车辆丢失应明确责任
蔡明森（福州海景花园业主委员会）：按规划配套建设与开发商承诺的用于公共停车、文化活动、休闲、健身、绿化等公共场所，不列入建筑容积率计算的架空层属全体业主共有。就物业管理过程中的车辆丢失问题，希望立法明确物业公司的违约责任和侵权责任。
李剑敏（汇德律师事务所律师）：业主和开发商关于架空层权属之争已到了白热化程度。架空层停车位是小区的公共配套设施，该面积已列入公摊，而大多数开发商却将其作为独立产权出售、出租。建议立法明确架空层的产权归全体业主所有。
水电费不应由物业代收
连瑜华（省房地产业协会综合开发委员会）：针对水、电、气以及有线电视等的收费难的问题，提出“批发与零售价格差理论”，供应商把水电等作为商品批发给小区物业部门，物业公司再以原价零售给最终用户业主。
陈德源（双福花园业主）：住宅区内有线电视、水、电等的收费标准应由行业公司服务到位，不能由物业管理站代收代办，或由物业提价收费，这都有损业主利益，应在条款中予以制止和规范。
房管部门应加大监督
王云芳（福州肺科医院）：房地产行政主管部门应依法履行对物业管理活动的监督工作，依法查处纠正物业管理中的违法行为。若出现失职、不作为的，法律应追究其责任，给予相应的处分。
施斌富（天园花园泰禾物业管理有限公司）：有必要添加“物业管理公司依法对装饰装修房屋进行监督，并按规定或约定收取装修管理费和管理装修押金”的规定，以便在装修过程中出现损坏物业、破坏设施和给他人造成生命、财产等损失的情况时，能从这笔押金中支付赔偿。如装修过程一切平安，则物业管理公司再将收取的押金奉还。
焦点三：专项维修基金的收支监管
由业主大会授权使用
王建国（左海花园业主委员会）：《草案》中应明确规定，在业主委员会未设立专户前，应由市房地产管理部门代管保修期内的维修费用和专项维修基金，以防止物业企业不辞而别或拖延、抵扣该款项。
蔡明森（福州海景花园业主委员会）：该基金必须由业主委员会负责收取和管理，并在业主大会授权下使用；必须追究未经业主大会批准擅自挪用、抽逃或使用“专项维修基金”的法律责任。
维修标准要有明确界定
杨郁青（永安物业管理公司）：专项维修资金用于共用部位、共用设备、设施的维修、改造的具体标准应做出明确规定，比如维修金额或改造金额达到多少时，款项才可从维修资金账户中划拨，要有明确界定。
陈智顺（中福物业管理发展有限公司）：条款中“专项维修资金的使用，由业主大会决定”在实际中执行的难度较大，可修订为由业主委员会决定、业主大会审核；由于物业管理人员对辖区有最全面的了解，有必要让物业参与对专项维修资金的管理，形成以业主委员会为主，物业管理单位参加，区一级房地产行政主管部门监督的三位一体的资金管理体制。
Ｎ本报记者 阙文龙/文/游庆辉/图
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