对于2008年的北京，未来4年的建设能否不仅仅在2008年交上一份合格的答卷，更为合理的城市布局和功能以及可持续性发展的城市形态才是北京的最大获益。

　　文/胡赳赳

　　 一场突如其来的暴雨，造成了北 京路况的大堵塞，脆弱的路面 排水系统引流不畅的弊病暴 露无遗，北京全城再次出现近乎绝望的堵车。很快，在有些路段积水漫过车顶，7月10日晚北京城内的“水淹七军”场景此后在电视画面中传递给了全中国的观众。无数狼狈路人被堵在路上，其中就包括要赶往首都体育馆的中国男子篮球国家队主帅哈里斯，他要到“男子篮球四国邀请赛”中国对阵巴西比赛现场去指挥！

　　这是一个令人担心而荒唐的场面。比赛已经开始，教练却迟迟没有露面，被堵在途中的他，不得不用手机在“局外”来“遥控”这场比赛。一直到下半场，他才匆匆出现。这场比赛的结果令人满意，哈里斯对他的中国弟子和中国北京都有了重新的认识。4年之后，在北京奥运会上，他有没有可能因为场外因素，在执教生涯中再次留下高难度的“动作”？

　　未来7年：30000亿元

　　碰巧的是，这天，正好是北京申奥成功3周年的日子，离北京奥运会开幕还有4年。

　　7月16日，北京开发商潘石屹结束了持续半年、每周一期的与网友沟通的聊天活动。他说：“这4年北京会变得更加漂亮。”潘石屹是最早在北京CBD进行项目开发的商人，他当下的举措是不断地将手中的“钱”换成“地”，然后盖楼，“城市建设也是开发商的事。”他眼中的北京一直是座美丽的城市。

　　与潘石屹抱着相同看法的地产商还有许多。奥运商机中最直接的受益者就是开发建设方，直接用于奥运场馆和相关设施建设的投入达1349亿元，占了奥运会投资总规模的48%。

　　这段日子可谓继往开来，足可期待。在经济学上有个很重要的指标是“预期”，北京全体开发商集体放言“北京房价还会涨”就是一种基于预期的判断和引导，它使消费者的心理期望值跟着“水涨船高”。城建开发商的“预期”并非没有理由，他们的乐观并非来自天性，而是来自于“奥运”。

　　对“北京奥运”同样存在着这样一个预期，这个“预先期望值”来自于历届奥运会的成功举办，来自于给奥运会举办城市和国家带来的累累硕果：声誉、商机、获益和大发展。谈论这4年间北京会有哪些变化，会有多少获益，就是谈论一种基于规划的设想和基于设想的预期。

　　据奥组委有关负责人介绍，为了吸引开发商的投资，每个新建场馆的规划中都具有一定数量的商业配套和公建面积，与奥运场馆捆绑进行项目招标。北京城建投资发展股份有限公司就承揽了奥运村项目，将为运动员提供总面积达36万平方米的公寓。奥运结束后，奥运村公寓将可由城建向社会出售。一些奥运场馆，如乒乓球比赛场馆、击剑比赛场馆和新闻中心等，在奥运结束后都可能成为会展中心和经营设施。显然，这将是奥运大蛋糕中最直接和最明确的一块。

　　除直接投资、基础建设投资外，北京奥运经济研究课题组的专家认为，受奥运的影响，北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3%以上。因为受场馆建设、城市规划的拆迁等影响，北京将催生出1亿平方米的住宅需求。

　　“2800亿元的奥运投资不仅能够直接增长GDP，也给房地产市场带来重大利好，奥运基础设施的改造带来了大量的拆迁，为未来房地产提供了持续、强劲的需求。”今典集团董事长张宝全近来开发的苹果社区名声在外，他直言：“我非常看好奥运对北京房地产市场的拉动作用。”

　　北京市发改委副主任刘志表示，在奥运经济发展的主要阶段，即前奥运、奥运举办期间以及后奥运时期的未来7年间，北京投资和消费市场的总需求将超过3万亿元人民币。“其中1.5万亿元是社会需求，1.5万亿元是投资需求，这两块需求构成了奥运经济的大蛋糕”。

　　同样是基于对预期的不同判断，《城记》作者王军向记者表达了他的担心：“奥运会之前有三个悬念，如果这三个悬念解决得不好，就会影响到奥运会的举办质量。第一，老城上面盖新城会不会引发‘大都市病’？第二，大规模拆迁是不是与《城市总体规划修编》相矛盾？第三，要新旧城的‘同存共荣’还是要‘你死我活’？”

　　王军表示，在老城上面盖新城的发展模式仍以巨大的惯性推行，到奥运会则是一个新的高潮。表面上看，“以拆促迁”似乎取得了成效，但实际上拆得越多，迁入的人口密度越大。城市主要功能的30%至50%被塞入老城之中，使之担负着北京1/3的交通流量，成为影响社会生活良性运行的“死结”。

　　未来4年：改观城市

　　“北京是一个先有计划然后建造的城。它所特具的优点主要就在它那具有计划性的城市的整体。”林徽因在其文章《北京——都市计划的无比杰作》中不断流露出对北京城部署结构的迷醉，她进而下脚注对北京“计划化”的理解——“当然，计划所实现的都曾经因各个时代的需要屡次修正，而不断地发展的。”

　　于是，申奥成功后，北京城很快就发现了原有的总体规划与“新北京、新奥运”战略构想不相适应的问题日益显现，城市中心区功能过于集中，交通、环境等大城市问题越来越突出，为此，迫切需要对《北京城市总体规划》进行修编。《修编》提出了6条措施：一是整体保护北京旧城区，提高文化品质；二是整治、完善“市区建成区”；三是疏解中心大团，重构城市空间新格局；四是村镇适当合并，功能分级提升，实现城乡统筹发展；五是完善综合交通体系；六是加强区域生态的保护与建设。

　　王军认为，一方面在疏解城市中心大团，另一方面又在加大“危旧房改造”力度，拆迁后将会开发密度更大的建筑体，居住更为密集的人口，而这显然会使城市中心负担更为集中。

　　“新旧城市的发展为什么非要你死我活的呢？”吴良镛也对旧城区的拆迁极为担心，“在与总体规划修编配套的政策尚未制定之前，旧城区内的拆迁活动必须停止。”

　　这已经不仅仅是为奥运所考虑了，因为奥运会只有短短20多天的时间，有识之士对北京的可持续性发展想得更远。

　　短短的20多天时间，许多环节可以用突击方式解决，交通问题对政府来说则完全不是问题，因为可以通过交通管制解决。

　　民间的想象则是一幅“唯美”的景象：这个城市会在4年时间里发生深刻的变化，城市布局趋于合理，交通压力缓解，天是蓝的，地是绿的。总之，北京被奥运会刷新，既能获益又能获利。

　　大规模的拆迁和大规模的城建开发，是奥运蛋糕中能够获利的一大块，但很显然，它也加重了这个城市的功能负担，改变了原有的植被和城市构造。尤其是胡同和四合院形态的消失，这大概是奥运要付出的“人文”代价。

　　“这个城市会得到改观。”这句话则是一种最为中肯的评价，也是来自民间最为理性的声音，无论是好的改观还是不好的改观，改观的好坏都要视改观的程度而定。乐观者趋向于看到未来好的改观的一面；悲观者趋向于看到未来不好的改观的一面。所以潘石屹说北京会变得更加美丽，而王军则认为自相矛盾的措施太多。

　　清华大学交通研究所所长陆化普也提醒说：“北京最应该从其他国际特大城市汲取的经验就是，不能唯奥运而奥运，在建设奥运交通体系的同时，必须考虑城市交通的可持续增长力。目前北京面临的最关键问题就是调整交通结构与土地利用形态之间的矛盾，土地资源是有限的，应优先用来满足城市的通行需求。北京必须停止超大住宅群的开发，停止超强开发，为远期规划、奥运后的城市交通发展赢得时间。”

　　国家环保总局副局长，北京市奥组委委员潘岳也就水的问题表露了他的担心：“目前北京粉尘污染、汽车增加导致的尾气排放增加都影响大气质量的进一步提高。但北京环境的最大问题是水资源的保护、利用和开发。目前北京水资源浪费、污染严重，而且整个华北地区水资源减少，这些问题都给北京的环境质量带来不小的挑战。”

　　未来：谁是最终的受益者？

　　“北京如果不举办奥运会也需要发展，政府也要有基础设施的支出，只不过因为奥运会的举办而提前，因此不存在盈或亏的问题。所有这些，市民是最终的受益者，让市民真正感觉到奥运带来的生活质量的提高，从而达到北京争办奥运的初衷。”北京发改委副主任刘志说。

　　北京奥运经济研究会对2008年北京城市现代化发展水平作出预测：2008年，北京在所设立的十项指标中，都将达到基本现代化标准。其中，平均预期寿命、恩格尔系数、非农化水平、高等教育毛入学率、城市人均住房使用面积5项指标都将超过基本现代化标准。

　　到2008年，北京市林木覆盖率将达到50%，从而形成城市青山环抱、市区森林环绕、郊区绿海田园的生态景观，北京市也将因此成为全世界绿化率最高的首都城市之一。

　　首都机场航空港新楼施工则是目前在建奥运项目进度最快的工程。按照计划，年底结构施工将伸出地面。据介绍，整个航站楼施工共分5个阶段，2007年3月至12月进入设备调试和工程验收阶段。

　　对于老百姓来说，从平民的触觉体验奥运会，就是体验能够看得见、摸得着、感受得到的变化。这4年足可期待。王 是湖北一位教师，申奥成功后，她就放弃了在中专教书的工作，来到北京，投身于旅游行业，她说：“我的目的就是为了参与和分享奥运会。”

　　对“旅游奥运”进行畅想的还有荷兰国际集团执行董事会主席柯奕思，他预测，北京旅游业将在2008年提高20个百分点，从而大大带动零售业的发展，并使北京的年GDP增长幅度提高2%～3%。

　　文化产业与人文奥运、绿色产业与绿色奥运、科技产业与科技奥运……产业与奥运主题紧紧挂勾。它们正在与奥运开怀干杯。

　　如此同时，中小企业也在图谋分一杯琼酿。奥运商机的划分有如下内容：一是奥运会比赛场馆及相关设施建设项目；二是环保、城建等城市环境与城市功能建设项目；三是相关设备、比赛器材、技术服务和相关产品项目；四是与奥运会相关的金融保险、交通运输、旅游娱乐、文化教育、医疗卫生、安全保障、商贸服务等项目。

　　对于奥运市场开发而言，都是大型企业的市场。对于中小企业，他们则可以作为供应商或特许经营商参加奥运会的有关赞助项目。在奥组委的特许计划中，一些徽章、纪念品、T恤、部分食物、工艺品等都将授权给生产企业进行特许生产，随后通过一些专门的渠道和零售点，或特许经营商进行销售，这些小商品的经济总量大概也有上千万美元，对于一些小企业来说也是饮之若饴。

　　中小企业的优势正在于它的灵活性和创意，在于它以民营为主的市场机制，由此，一定能够在奥运经济中分到一杯羹。

　　期盼是比结果更甜蜜的事，为了结果的劳作也是充满愉悦的。不同的声音、不同的路途以及不同的动作都将抵达4年之后的奥运之城，在那里以及更久之后，我们才能真正明白收益到什么、收益的有多少。