核心提示
房地产业的2004年，是颇为不“安分”的一年。土地和金融政策的调控，对重庆房地产业有着很深远的影响，市场格局在被动或主动中不断发生变化。
同时在人们最被关切的话题——房价上，外界也众说纷纭，口水战不断，由最初的“涨跌”升格到了“泡沫有无”的问题。
“2005年重庆的房地产市场会怎样发展？”、“2005年我们要拿多少钱买房子?”又成了各界（特别是老百姓）关注的话题。
深度政策
行业门槛加高按揭利息上涨
“对于房地产行业而言，2004年可以说是一个政策年。”这是重庆房地产商会秘书长、重庆南方集团副总裁邱朝礼在接受记者采访时说的第一句话。2004年影响房地产市场的宏观调控政策主要来自金融政策和土地政策两个方面。
金融政策，主要包括提高银行存款准备金率，提高房地产开发项目（不包含经济适用房）资本金比例，合理控制房地产贷款，提高贷款利率等。在这里面，不但提高了房地产商的行业准入门槛，还抬高了个人住房按揭贷款的门槛。
土地政策主要是清理整顿现有各类开发区，强化土地收购储备制度在土地供应中的作用，对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。“71号令”要求从今年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。
4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求全国暂停农用地转用审批，并许以半年的承诺。就在农用地即将解禁前夕，国务院又下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（28号文），对土地实行了更严格的管理制度。
深度市场
外来兵团催生大盘时代
据市国土房管局的统计数据，我市商品房交易量的增速依然呈连续趋缓态势，1-11月主城区的商品房交易量1105万平方米，同比增长10.7%，是年初以来的最低点。而1-6月，与上年同比增幅是26.8%。市国土房管局人士认为，这是宏观调控的结果。
外资利用增长2.4倍
市统计局统计显示，今年1-11月，我市房地产开发资金利用外资6.31亿元，同比增幅236%。
我市巨大的房屋需求吸引外地房地产开发商。市开发办有关负责人介绍，据统计，目前进入重庆的外地房地产企业中，全国知名品牌就有十七八家，加上一些规模较小的有近30家。这些外来企业不但带来了新的开发理念、先进的管理和营销手段，还带来了资金。据了解，香港房地产商占外资来源的主要部分。
大盘时代悄然而至
外来兵团更催生了重庆楼市“大盘时代”的到来。邱朝礼认为，由于大盘有规模优势，有利于降低成本，而且大盘为避免资金沉淀，往往采用低开高走，薄利多销的营销手法，购房者可能获得更大实惠，
今年“千亩大盘”越来越多，占地几百亩的楼盘已不稀奇。如外地来渝的鲁能·星城，联想、保利项目、棕榈泉国际花园、奥林匹克花园云集北部，九龙坡有广厦城，大渡口有晋愉双山项目，本地南方集团的碧水康桥、金科的天湖美镇、龙湖的蓝湖郡，也是上千亩大盘和超大盘。大盘出现是城市化进程加快，城市迅速扩张的标志，也是房地产规模经济的必然要求。
二手房呈增长态势
“2004年年初，我市主城区二手房的交易量同比增长的幅度近30%，在8、9、10三月的交易量回落略显冷淡，不过仍保持增长态势。”重庆中房网络公司副总冯刚告诉记者：“11、12月的交易量又开始上升。”
盘点2004年重庆二手房市场，冯刚举了一个比较残酷的事例。因为年初二手房交易的红火，不少人涉足二手房中介服务，进入8月份，二手房中介机构开始感觉到秋风的肆虐。冯刚说，当时由于城市拆迁的阶段性结束，加上宏观调控的影响，一些中介机构被市场淘汰。据了解，目前主城区二手房中介服务店的数量已减少约20-30%。
“烂尾楼”得到整治
市建委有关人士透露，我市主城区“烂尾楼”共有63个，其中45个“烂尾楼”已通过公开拍卖、项目转让等方式处理。
据了解，今年处理的45个“烂尾楼”，养花溪旧改工程、大同村住宅楼、西南技术商城、瑞奇大厦等项目均由市建委负责。剩余的18个项目中，有5个项目纳入摩根集团整体处置范畴，其余13个项目也将在今年处置完毕。纳入摩根集团整体处置范畴的5个烂尾楼项目分别是：市建委负责处置的千禧年大厦、渝中区政府负责处置的豪门公寓、江北区政府负责处置的华音大厦、九龙坡区政府负责处置的金辉大厦、南岸区政府负责处置的南洋大厦。
深度影响②
开发企业面临重新洗牌
据市开发办有关负责人透露，目前我市的金科、龙湖、华宇等大型开发商已经开始收编中小房地产商。据了解，其中不乏主动“归降”的。
“房地产开发企业的重新洗牌已初现端倪。”纬联地产顾问（重庆）有限公司副总张建军说，严格的土地管理和银行银根的紧缩，加速了洗牌过程。记者了解到，渝北有7家中小房地产开发商正在秘密筹划，成立一个集团公司以壮大实力。据知情人士讲，7家公司有的手中有地，有的持资金，“集团公司一旦成立，其实力将超过其中任何一家的10倍。”
市开发办统计数据，在我市现有的1700多家房地产企业中，有30%还多的从来没有开发过项目。
深度影响①
房产投资者提前还贷
距离明年1月1日执行新的贷款利率还有几天时间，到银行提前还贷的市民逐渐增多。
按照有关规定，新的个人住房贷款利率将从明年1月1日起执行。自营性个人住房贷款利率（5年以上）由5.04%调至5.31%。假设一名购房者贷款20万元，按揭期限20年，以等额本息还款方式计算，他每月的供房款将会增加约30元。一位刚办理好还贷业务的程先生说：“过几天房贷就执行新利率了，赶紧筹钱还贷，免得多交利息。”据了解，招行重庆分行营业部、工行重庆分行、浦发银行重庆分行近几天都有不少的市民提前还贷，包括房贷、车贷。
深度展望①
市场空间仍然很大
重庆房地产商会秘书长邱朝礼认为，我市的房屋需求是刚性的、真实的、持续的，这是一个基本的事实。因此，明年房地产市场还是有很大的空间。
他表示，根据我市城镇化目标，每年约有50万农民进城成为城镇人口，按人均住宅面积20平方米计算，平均每年将新增1000万平方米住宅面积。加上现有城镇人口住房条件的改善和人均住房面积的增加，庞大的市场需求是促进重庆房地产市场快速健康发展的最重要原因。今年我市主城区完成危旧房改造80万平方米，拆违50万平方，今后5年内，我市的旧城改造拆迁面积将达400万平方米。
市民不断增加的购买力也会促进我市房地产市场发展。据了解，今年上半年我市城镇居民人均可支配收入4754.33元，增长16.5%，高于年度预期目标8.5个百分点；农村居民人均现金收入1111.94元，增长14.3%。
深度展望②
房价可能小幅上扬
不论是政府的宏观调控，还是地产名家的预测之词，最终都是同一个主题——房价。2005年，我们买房子要拿多少钱？
对此，不少开发商称“由于开发成本增加，房价肯定会上涨。”不过，对上涨的幅度，业界称，“幅度不会很大。”重庆隆鑫地产集团副总裁李洁认为，2004年是对房地产行业有深远影响的一年。在宏观调控下，我市明年的房地产市场肯定没有今年火爆，但由于开发商土地和建材等因素成本的增加，房价仍然会保持上涨。
市统计局的统计数据印证了土地成本的增加：1-11月，我市土地购置面积与去年同比下降16.2%，土地购置费用却同比增长29.6%，达38.5亿元。
纬联地产副总张建军预测：“可能会在5-8%，最多不会超过10%。”其实，房价稳步上扬是房地产市场健康的一个标志。
深度展望③
控制商业营业用房
“2005年应调整房地产市场供应结构，对商业营业用房的建设进行规划。”市房地产协会秘书长黄元金表示。
他认为，由于部分商业物业规划失当，导致我市商业物业的空置率增高。比如，在商业设施已经很密集区域仍然建大型商业设施，现在解放碑、沙坪坝步行街就有几栋空置的商业裙楼物业。或者在不具备零售商业条件的地方规划零售商业设施商业物业的规划失当，还有就是规划商业设施没有进行经营定位、确定商家对象之前就盲目建设，结果在柱网布置、车流、人流动线组织，规避商业死角等各方面都缺乏考虑，导致商业物业开发出来不适用而空置。
据统计，截止11月底，我市空置一年以上的商品房达308万平方米，其中商业营业用房145万平方米，办公楼37万平方米，二者占总量的57%。这对新建商业物业来说是非常大的压力，所以明年房地产开发商对商业物业的开发须持谨慎态度。
见习记者曹勇采写
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