中新网4月6日电 中国社会科学院城市发展与环境研究中心牛凤瑞在《2005年房地产蓝皮书》出版暨房地产市场研讨会上表示：控制房地产业的投资和控制房价，不应该是中国房地产业的调控方向。

　　2004年，全国房地产开发总投资达到1.3万亿，同比增长28%，占社会固定资产投资比重达到18.7%；前者为98年的第二高，后者为最高。全国商品房价格上涨9.7%，比上年增幅上升4.9个百分点，牛凤瑞认为，控制房地产投资和控制房价既不是调整的方向，也难以达到平衡房地产供求的目的。

　　理由有三：第一，控制投资和房价与市场经济规律的运行规律相背。平衡市场供求的基本途径有两个，一是减少需求和增加供给，控制房地产只能增加房地产供给，不能减少需求，控制房价只能扭曲房地产市场真实的市场关系，不可能达到减少需求、平衡市场的目的。在市场经济条件下，通过控制某种竞争性的商品价格，达到平衡的目的，除了在非常时期，作为应急性的措施具有必要性以外，从长期来看，还没有成功的先例。持续控制价格对于平衡市场的关系是无效的。某种商品没有相应的回报就没有相应的供给，没有较高的投入回报就不会有供给的较大增长，当然也不可能有市场的供求平衡。至于由于房地产业不是完全竞争性的产业，而引发了市场的问题，应该通过反垄断立法和强化行业管理。

　　其二，控制房地产投资与中国房地产基本走势相反。中国处在加速城市化阶段，城市化正处在建设时期，解决温饱之后，全面建设小康阶段，人们需要住房已经成为最基本的需求，构建和谐社会已经成为全国上下的主流之识。商品住房的增量需求和改善需求双旺盛，是中国房地产业持续发展的动力，住房的不可替代性，住房需求的刚性，土地资金稀缺等约束，决定了供不应求是未来几十年中国房地产市场的基本走势。控制投资，不仅对房地产无益，而且还会危害社会协调发展。低收入阶层的保障，仍然是国家保障的目标。

　　其三，控制房价不能平衡住房市场供求。虽然没有一个城市政府不承认房地产有泡沫，但房地产的泡沫仍然议论很强烈。中国的房价时高时低，不同利益关系，价值取向和知识结构，当然会有不同的判断。对一个普通家庭来说，住房既是必需品，又是耐用品，当年实际发生的购房行为是以往多年的积累，或者对于未来长期收入预期为前提的，当年房地产的供求关系也是以往多年积累的结果。1998年-2004年，我国商品房的价格年增长率为3.94%，居民可支配收入年增长率是10.06%，GDP年增长8.73%，三者之间的比是1：1.5：1.25，由于房地产业作为下游产业等原因，年度房价具有许多不可比性。比如建筑材料的价格上涨，也有人认为是房地产业拉动了原材料价格的上涨，房屋的设计、规划、建筑品质的提高与区域和外部环境的改善等等都可能导致房价上升。