住房发展的新方向

　　——从住房状况调查看我市住房政策的新调整

　　去年5月至6月我市在全国率先开展了全市性的住房状况调查，同年9月至12月又开展了全市最低生活保障家庭住房状况调查。这次住房调查取得的结果，为科学调整和制定我市住房政策及相关发展规划和设计提供了宝贵的信息资源。从去年下半年开始，我市尝试将这一成果应用到全市住房建设和管理的实践中，对我市“十一五”期间进一步完善住房供应结构和住房供应保障体系起到了积极的推动作用。

　　住房现状与“小康”有差距

　　综合分析住房调查结果可以看出，经过多年努力，我市居民居住水平有了很大提高，全市在住房建设和改善居民居住条件方面取得的成果得到了统计数据的有力支持和验证，但调查结果也比较客观地反映了存在的问题———

　　在居民居住状况方面，一是我市居民住房现状与国家“小康”标准相比依然有较大的差距，居住总体水平偏低。二是城市中的住房困难居民，特别是低收入的住房困难群体住房问题仍比较突出，住房保障的压力较大。三是2000年以后新建住房的比例较低，反映近几年住房建设（含旧城改造）速度有所减缓，与居民迫切改善住房条件愿望的矛盾较为突出；四是多层住房和平房比例偏高，土地的有效利用率有待进一步提高。五是破损和严重破损住房数量较多，进行旧城改造及住房维修保养、提高城市住房完好程度的工作任务较重。

　　在居民住房需求方面，一是居民住房消费方式比较单一，正确引导居民家庭以合理的住房消费方式解决住房困难的工作需要进一步加强。二是居民购房预期不够合理，特别是体现在居民对购房区域、价位上，与市场供给的差距较大。三是外地（特别是外来务工人员）、外籍居民租房需求较大，提高现有住房的利用效率，缓解城市主城区住房压力的措施需要进一步探讨完善。

　　住房“奔小康”规划进一步修订完善

　　调查结果促进了我市住房“奔小康”发展规划和实施计划的修编。

　　在住宅建设规划方面，我市从建设小康社会和构建和谐社会的战略高度出发，依据调查结果，重新评估了城市住房建设现状，进一步修订完善了住房领域“奔小康”的发展规划。其中，在供应总量上，将“十一五”期间房地产业的主要目标确定为：竣工商品房4500万平方米，住宅3600万平方米。其中，市内四区1200万平方米，本地居民人均住房建筑面积将从23.7平方米增加到32平方米，实现从“户均一套房”到“人均一间房”的转变。在居住质量上，提出了分阶段、有步骤地提升住房建设的材料、技术、功能、环境和质量等方面标准的工作目标，通过创建国家、省“康居示范工程”和市级“示范住宅小区”以及实施市区城中村和危旧房的改造，为居民提供更多的小康型住宅。

　　在土地供应方面，针对住房调查中反映出居民住房需求不断增长，而土地供应紧缺的现状，我市改进了土地利用计划指标安排，按照区别对待、有保有压的原则，出台了《关于进一步规范项目供地工作的意见》，完善土地利用年度计划，积极争取用地指标。目前我市正结合“十一五”规划中土地利用规划的修编，合理调整年度计划指标方案，通过推进土地调查等工作，在严把土地闸门的前提下，调控土地供应规模和节奏，为“奔小康”住房建设目标提供土地支撑。

　　住房供应保障政策更加完善

　　结合这次调查中发现的中低收入居民家庭住房困难，我市进一步完善了针对本地居民的四个层次的住房供应体系，在做好商品住宅建设和供应的同时，重点进行廉租住房、经济适用住房和普通商品住房政策的调整，核心目标是保障本地低收入群体的住房基本需求。首先是完善廉租住房制度，降低准入门槛，提高保障水平，扩大保障范围，逐步实现“低水平、广覆盖”，将廉租住房保障对象逐步覆盖到全市城镇最低保障家庭。其次是调整经济适用住房供应政策，提高经济适用住房准入门槛，变经济适用住房“普惠制”供应方式为“保障制”，变经济适用住房供给目标从“满足中低收入家庭的住房改善需求”为“保障低收入群体的住房基本需求”。再次，我市建立了普通商品住房供应新机制，增加此类住房的供给量，使多数中低收入家庭通过购买和承租普通商品住房改善住房条件。

　　与此同时，依据住房调查反映出的低收入群体的分布及住房需求情况，结合我市住房保障工作中遇到的新情况、新问题，我市还就经济适用住房“货币化购房补贴”、建设周转性和租赁性的经济适用住房以及建立“租售并举”的双轨制保障方式等一些住房供应保障新机制进行了探索，争取多渠道解决低收入家庭的住房困难。另外，我市还开始考虑统筹兼顾外来居民的住房困难和需求，探讨逐步扩展住房供应和保障范围，以提高我市的辐射力和吸引力。

　　住房供应结构更加合理

　　依据调查结果，我市对住房供应结构、规模进行了更为合理的调整。

　　我市着力增加了普通商品住房和经济适用住房的供应，使其占到住房供应总量的75％以上，逐步形成商品住房、普通商品住房、经济适用住房“两头小、中间大”的“橄榄型”结构。另一方面，结合合理调整老城区的总体规划，针对目前我市平房和多层建筑过多、土地利用率不高的情况，提出了在住宅建设中结合老企业的搬迁和产业结构调整，充分利用闲置用地，提高高层建筑的比例，有效提高住宅小区的容积率，实现土地的集约化利用，缓解住宅用地供需矛盾。

　　同时，我市还将增加保障性住房的供给。从今年起，准备利用3年的时间，将廉租住房保障制度覆盖到最低工资标准以下的住房困难家庭，全面解决最低收入居民家庭中住房困难户的住房基本需求问题。同时从今年开始，全面启动五市三区的廉租住房制度建设，将廉租住房保障工作覆盖全市城镇最低生活保障家庭。

　　提升城市住房完好水平

　　根据调查中发现的一些居民住房破损和严重破损的情况，我市完善了相关的住房改善和维修政策。一是完善了拆迁改造与维修政策。依据调查结果，我市合理地制定了拆迁补偿标准，完善了拆迁管理相关政策。二是进行旧城村“捆绑式”改造试点，探索实施综合招拍挂方式，分类建设各类住房，推进旧城改造。三是完善住房维修政策。借鉴外地经验，我市正在草拟商品住房、已购公房公用部位公用设施维修资金管理办法等一系列配套政策，以全面完善我市住房维修保障管理体系。

　　另外，我市将通过实施老街坊、旧庭院翻修更新整治工程和危房维修工程，着力提升城市房屋完好水平，在现有条件下，改善困难群众的居住环境。

　　积极引导居民量力消费

　　依据住房调查结果，我市还将调整住房政策舆论导向，引导居民建立正确的住房消费观，依据国情和自身的实际情况“量入而出”，切实解决盲目攀比和不切实际的住房消费欲望等问题，降低不合理的心理预期，同时鼓励居民根据自身经济状况通过购买或租赁与自己收入水平相适应的普通商品住房、二手房，解决住房问题。另外，我市还将构建住房信息披露平台，通过探索建立住房政策新闻发言人制度和完善网上房地产备案系统，适时地向群众披露经济适用住房、普通商品住房等各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划及价格涨落等相关信息，并向社会公布相关部门办公室地址、电话咨询答疑系统等，方便群众咨询。(本报记者霍峰)