近几年，商业地产的发展成为房地产开发的主力部分。目前，收益看好的不动产投资备受广大投资者的青睐，其中收益颇丰的中小型商铺投资又是热点中的热点。经过几年时间的市场培育，目前哈尔滨商业地产已经进入相对平稳时期，商业地产投资前景渐被大家看好，众多投资者已达成一个共识———“一间好的商铺就是一处财源”。

　　纵观哈尔滨现有可投资商业地产市场，位于哈尔滨市中心的爱建商圈，拥有100万平方米的建筑规模，具备未来哈尔滨新商业中心的发展趋势。特别是随着爱建滨江高尚生活区的成型以及16万平方米百联购物中心已经全面开业，爱建商圈的商业地产逐渐吸引了冰城投资者的目光，尤其是上海街———爱建路中小型商铺，成为投资者的投资新宠。

　　地段价值金中金

　　“投资商业地产，我最看好市中心出售产权的中小面积街铺。因为这里不仅占据着其他商业无法比拟的地段优势；随着这里商业氛围的日益成熟，这些原始股将有很大的升值空间。”一位已经投资购买爱建商圈爱建路一间商铺的业主李先生如是说。

　　区别于前些年商业暴利时代，当下的商业地产投资已经趋于成熟，商业投资一本万利的时期早已经不复存在；而随着市场的日益成熟，商业地产投资需要这种理智的判断。其实，李先生所反映的，正是爱建商圈沿街旺铺吸引投资者的一个方面———即市中心中小型商铺可以预期的地段价值。

　　爱建滨江占地100万平方米，由我国老牌知名地产企业上海爱建集团投资100亿元人民币重金打造。爱建滨江国际社区，100万商业、100万高档住宅、20余万商务办公，是集商业、居住、商务办公于一体的国际化社区，其中最为引人注目的百万商业将成为哈尔滨的中央商业区。因为占据着城市中心的绝佳地段，其商铺未来价值存有巨大上升空间。而这些，便是爱建滨江中小面积产权式街铺持续热销的重要原因。

　　据爱建滨江销售部介绍，凭借总价低、投资小，经营回报高，升值潜力大的特点，爱建商圈在销的中小面积产权商铺一经面世，便受到了投资者的青睐；大家纷纷表示，市中心100至500平方米的原始股旺铺，其销售价格只不过147万元左右，是商业物业投资的首要选择。

　　收益核算是关键

　　商业地产专家认为，选准了地段，只是商业物业投资要做的第一步；而另一个重要的衡量因素即产品投资的收益核算。

　　其实，对于商业地产投资者来说，有过半成的投资者投资产权式商铺，其首要目的便是出租给那些暂时无力购买商铺的经营者，以收取稳定租金来作为回报。

　　按照目前最为合理的商业地产资金回报率核算公式，12倍的税后每月租金与每月物业管理费的差额，比上投资者购房所用的总投资金额，以二者所得到的比值便可以衡量出商铺投资的价值；其中，比值越大，说明高投资收益越高；反之，其可投资价值就很小了。

　　在爱建商圈的中小面积产权式街铺，其面积范围在100平方米到500平方米之间，其最低总价147.7万元；爱建商圈上海街———爱建路沿街旺铺因为占据市中心的核心位置，随着百联购物中心的开业，这里的租金已经存在稳步爬升的迹象；如果是稍偏好一点的位置，其单位平方米每天预期租金价格有可能达到3.5元~4元，甚至更多。以这个标准商业地产投资回报核算公式计算，爱建商圈的中小面积街铺具有很高的投资回报收益。

　　配套管理规划不能少

　　除了核算投资收益，投资中小面积产权街铺还需要同时考虑物业的配套、商业管理以及物业产品规划等综合因素。

　　首先，我们这里说的配套，绝对不是居住物业领域所说的生活服务配套，也不是建几栋楼、修一个休闲广场那么简单。众所周知，商业物业的繁荣，需要满足消费者的消费体验；所以，是否具备吸引人流的配套，绝对是商业投资成败的重要影响因素。根据现代人“一站式”购物倾向，现在可投资价值高的商业物业，应该处于一个大型的综合商圈，并且涵盖现代商业业态，能够满足消费者购物、休闲、娱乐、美食等一站式生活需求。在同等地段前提下，这样的铺子，投资前景是最好的。

　　同时，好的铺位必须有好的商业管理、以及规划合理的物业产品，这两点是商业物业投资的重要保障。

　　综合考察哈尔滨商业地产市场，可以同时满足以上投资条件的商铺并不多见，而位于道里区友谊路一侧爱建滨江国际社区的爱建商圈，确是其中一个典型。

　　爱建商圈的开发，是上海爱建集团联手中国商业龙头老大中国百联集团的杰作。其中，以16万平方米东北地区单体面积最大的百联购物中心为核心，爱建商圈组成包括中环商业广场、体育休闲中心、美食城、地下商业街、社区商体、主题商业步行街以及上海街———爱建路商业旺铺，商业业态基本涵盖了购物、休闲、快餐餐饮、高档餐饮、娱乐等几乎所有现代商业业态，可以真正满足消费者的一站式生活需求。

　　值得一提的是，爱建商圈主体商业的经营管理，将由百联集团承担。作为中国商业的巨头，百联集团同时也是中国最好的商业经营集团，有着丰富的商业管理经验。背靠大树好乘凉，百联的经营为投资者提供了一个可靠的保障。

　　目前在销的爱建滨江上海街———爱建路中小面积产权商铺，其产品规划融合了国际商体建造的精髓，在物业的平面格局、楼板承重、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件上，都十分适合商业投资者投资经营；而100平方米~500平方米的规划面积，又降低了投资风险。稳定的投资回报，无疑是爱建中小型商铺最大的吸引点。（黑龙江日报）