九寨沟商品房开发问号一串

　　核心提示

　　“九寨花园”号称四川九寨沟县的“第一个商品房小区”，它的诞生充满了“领导关怀”和“特事特办”：土地出让金可以只交一部分，建楼可以用扶贫贷款，资质不够可以盖了房子再去补。商品房建好后，县政府让财政局买单把房子全部买下。这一切难免令人心生疑问。

　　□《民主与法制时报》记者 陈其强

　　发自四川九寨沟

　　“美丽的景色，破烂的县城。”9月20日，九寨沟县委贺副书记向《民主与法制时报》记者抱怨。“不过，这种景象马上就会得到改变。”贺副书记对九寨沟县前景充满信心。

　　贺书记的信心是有根据的。九寨沟从2002年开始建设新城区，到现在已经初具规模。县委、县政府等机关大楼正在加紧建设中，国土资源局等建设速度快的机关已经搬入新区办公。“九寨花园”、“九乐花苑”等居民小区的业主们正陆续搬入新居。

　　“九寨花园”是新区第一个项目，号称该县历史上第一个商品房小区。也许是因为“第一个”，这个小区的开发过程，充满了特殊的“领导关怀”和一路绿灯的“特事特办”。

　　筹备 征地在前规划在后

　　九寨花园的开发商是“四川省九寨沟县房地产开发有限责任公司”，法定代表人为刘仁伟。根据九寨沟县工商行政管理局提供的材料，该公司的成立日期是2002年8月12日。

　　公司成立刚刚一个月，刘仁伟就开始接手九寨花园的开发建设工作。

　　2002年9月19日，刘仁伟筹措了150万元资金交给九寨沟县国土资源局，项目为“土地出让金”。

　　既然是土地出让金，就应该有《国有土地出让合同》。但在九寨沟县国土局九寨花园地块卷宗中，记者并没有找到出让合同。该局土地管理股彭股长给出了这样的解释：“当时并没有签订土地出让合同，我们是协议出让的，有协议书。”

　　彭股长提供的“协议书”全名《付款协议书》，是由九寨沟县国土局与开发公司于2002年10月11日签订的。该协议书中约定：开发公司因房地产开发需要，向县国土局申请使用国有土地78.498亩；出让单价6万元/亩，总价近480万元，土地出让金于2003年6月30日前支付（9月19日已付150万元）。

　　同年10月15日，也就是签订“付款协议书”后的第五天，九寨沟县国土局给开发公司颁发了该宗土地的《土地使用权证》。在这份办理土地证的“土地登记审批表”中，记者看到了作为发证理由之一的“建设用地规划许可证2002字54号”，但在整份卷宗中却找不到那个作为发证理由——2002字54号建设用地规划许可证。

　　房地产的开发必须有《建设用地规划许可证》，但九寨花园的怎么会找不到呢？

　　在九寨沟县建设规划环保局的档案里，记者找到了九寨花园的《建设用地规划许可证》，但发证日期却是2003年的6月，编号2003字第43号。

　　这样，九寨花园的办手续过程实际是征地在前、规划在后，跟法律规定的刚好相反。

　　四川大学法学院胡教授说，根据国家有关规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金。而且，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后才能办理土地使用证。九寨沟县国土局在九寨花园地块出让金支付及办理土地证工作上，与国家规定显然相悖。

　　创举 挪用扶贫专项贷款

　　土地证已经拿到，但要开发九寨花园，没有钱是行不通的。刘仁伟想到了国家扶贫资金。

　　2003年3月14日，中国农业银行九寨沟县支行收到了由九寨沟县扶贫开发办公室和县财政局共同签发的《九寨沟县扶贫贴息贷款确认书》，“同意对四川省九寨沟县房地产开发有限公司发放扶贫贴息贷款600万元”。

　　国家对扶贫贴息贷款的发放有着严格的管理规定。根据中国人民银行、财政部、国务院扶贫开发领导小组办公室、中国农业银行2001年6月11日颁发的《扶贫贴息贷款管理实施办法》，“扶贫贴息贷款主要用于国家扶贫开发工作重点县，支持能够带动低收人贫困人口增加收入的种养业、劳动密集型企业、农产品加工企业和市场流通企业，以及基础设施建设项目。”而把扶贫资金用于支持房地产开发，则是九寨沟的“创举”。

　　原九寨沟县扶贫开发办公室马主任对《民主与法制时报》记者说：他是接到县委书记赵平的电话后，按照书记的意见安排办理的。

　　开发 流动资金财政拨款

　　600万元扶贫资金到位后，刘仁伟开始办理各种建设工程手续。

　　2003年5月30日，获县发展计划局立项批复。同年6月，分别拿到了建设部门颁发的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

　　表面上看起来手续齐备，但按照规定，这样规模的一个小区起码要有三级资质的开发商才有资格开发。据记者了解，直到2004年3月12日，九寨沟县房地产开发有限责任公司才取得由四川省建设厅颁发的“暂定三级”的资质证书。而此时，九寨花园的建设已经接近尾声。

　　领导的“关怀”渗透到小区开发的每个环节。县建设局一位不愿透露姓名的工作人员说：“我们不是不知道规定，刘仁伟跟我们领导关系太好了，我们不敢不办。”

　　根据《建筑工程施工许可证》的记载，九寨花园建筑面积6.4万平方米，合同价格6000万元。工程于2003年6月28日开工。

　　这样一个特别的商品房小区是打算向社会公开出售吗？

　　开工半年后，谜底揭晓了。

　　优惠 免交售房环节所有税费

　　2003年12月24日，开发公司与县财政局签订了《商品房订购合同书》。该合同书规定：小区所有商品房共390套由县财政局出资购买。并规定“房屋免交售房环节的所有税费，在办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》时免收办证费”。

　　合同书同时约定：购房款预计4621万元，签订生效后财政局向开发公司支付800万元；施工至封顶，追加至总房款的30%；2004年4月15日前追加至总房款的60%；交付使用时结清房款。

　　与此同时，县财政局从财政账上按时给开发公司支付了800万元的购房“预付款”。

　　该县财政局奂忠和局长说，合同确实是他订的，钱也是从财政局账上走的，但并不是他们财政局要买房子，他是按照县领导的指示办的。财政局只是出面，钱也是县里付给财政局，再由财政交开发商的。

　　九寨花园项目除了卖给财政局的390套房子外，还剩下1.1万平方米的商铺。按市场销售价，价值在3000万元以上。

　　看起来，开发商刘仁伟获益颇丰。但刘仁伟似乎并不领情——他在最后的环节，还是没有尽到交税的义务。

　　当记者向该县地税局领导表示想查看开发公司的完税证明时，这位领导显得很无奈——他无法出示该证明。

　　该县一位老干部激动地说：九寨花园开发中，开发商不仅可以动用国家扶贫资金，房子还可以由财政局统一收购，不是官商勾结是不可能完成的。

　　记者了解到，由四川省地税局组织的调查组已经着手调查九寨花园开发过程中的偷逃税事件。来源：民主与法制时报