集资建房原为留住人才

　　集资建房对广大购房者来说已经不是什么新鲜事物，早在2004年，北京、上海、南京、成都等地都出现了一股集资建房热潮，但是大多还停留在研讨、论证阶段，这次真正拿到用于建房的商业用地，尚属全国首次。

　　“最开始，我们搞个人集资建房的初衷是想为温州留住人才，给他们一个家。所以我们把楼盘的名字都起好了，就叫卧龙山庄。”赵智强告诉记者，温州个人集资建房是温州发展人才战略的一部分，由于温州的房价不断上涨，当地企业无法留住人才。以温州市场营销协会下属的会员企业为例，企业中高层管理人员的流失成为了一个普遍现象，有一家知名企业的广告部经理就是因为将近百万的房价而放弃了留在温州工作的机会。温州市人民电器集团拥有上万员工，中高层管理人员就达数百人，董事长郑元豹为房子的事情伤透了脑筋，为了能用房子留住人才，他亲自上门，一开口就要三十套，“个人集资建房联盟”实在安排不了，只好东凑西凑地给了十套。

　　2004年初，赵智强向有关部门提交了一份报告，表示温州市场营销协会愿意牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作2年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才”，开展个人合作建房。在他的设想里，个人集资建房至少可以节约影响房价因素中的资金利息、开发商利润等多项费用，估计比同地段商品房的市场价便宜30%左右。

　　消息一公布，就得到响应。“看中的就是这30%的优惠”，报名的人一度挤破了市场营销协会的门槛，“我们最先的计划只是200多套房子，结果一下子就涌来了很多人，最后不得不停止报名。”赵智强说，报名的会员主要有三种人：企业中高层白领、企业小业主、中低收入家庭。最先参与发起的，是温州各大民企的部分白领阶层，共有30人左右，到截止日，报名者超过360人，共登记住房需求400多套。

　　至于具体的集资建房规划，赵智强拿出了一份详细的说明。对于参与集资建房的个人，在签署意向书之后，将在温州商业银行以个人名义设立账户，首付5万元的定金，由该银行直接监管。这笔首付资金将作为购买土地的保证金。在获得了土地之后，然后再向会员分批收取其他相关的费用。

　　另外，由于在土地拍卖过程中，通常只有房地产公司才有资格参与，因此“个人合作建房联盟”找到了一家房地产开发公司，从土地拍卖开始，到建成交付使用，将全程交给房地产开发公司进行市场化运作。

　　资金难题迎刃而解

　　土地“卡喉”率先破冰

　　“集资建房最主要的问题就是土地问题。近期国家有关部门出台的调控政策，对集资建房越来越有利，这增加了我们拿到地块的信心。”赵智强说。

　　他指的是国土资源部下发的《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿，该意见稿拟将出让地块上季度同级别普通商品住房均价作为限价标准，开发商承诺的房价必须在限价标准内才有资格竞投土地。“过去温州的土地价，动不动就成了标王，我们实在是没法竞争。”赵智强说。而现在拿到的温州新城开发区的这一块土地，“市场价大约在1亿多左右”，这给集资建房提供了可能性。

　　据赵智强介绍，该地块占地面积23亩，最终出让价在1.0458亿元。按初步规划，该项目均为多层建筑，预计能解决200多户家庭的住房需求。而实际上这次参与集资的有256人。

　　赵智强认为，如开发公司以同样价格拿到该地块，预计开发成本将在6000元/平方米以上。在市场不可预测因素下，其利润空间显然已非常有限，这也是开发公司看淡该地块的主要原因。和去年全国各地集资建房风生水起相比，现在集资建房在土地政策、竞争环境、成本价格等方面都具备了不少优势。同时一些开发商因融资成本高而放弃小地块开发，这无疑为个人集资建房解决拿地难题提供了帮助。

　　据赵智强介绍，去年他们曾在温州寻觅过六七个地块，最后往往因地价太高、地块面积太大、区位不好等因素而放弃。这次拿到的地块由于面积偏小，一些开发商认为无利可图，在公开招标时曾经流标过两次，最后，“个人集资建房联盟”以每亩400万左右的价格将其拿下，“应该说，这里有运气的成分，就是那么小的一块地，我们还得和两家开发商争夺，但是在10月31日最后投标截止日期前，只有我们准备好了首期1000万的款项保证金，这才抢到了这块地。”

　　但是，另一方面，如果按赵智强的预算，土地价格在1亿元左右，集资业主为200多个，按照规定，在10个月内需要缴纳所有的土地金，即使银行方面提供50%的信贷支持，仅仅在地价方面，256个业主每人仍然要支付近25万元的款项。对于这一资金问题，赵智强表示并不是问题，温州的优势在于其雄厚的民间资本，他认为，“个人合作建房联盟”的会员大多数是企业中高层白领，对大多数人来说，平均20多万的资金并不是个大难题，至于小部分参与者的资金困难，赵智强还为他们找到一家信托公司提供贷款，在等土地拿到，并办理产权证之后，他们将可以到银行转为个人按揭贷款。

　　低价位、“楼中楼”

　　民间力量崛起温州楼市

　　温州龙湾区位于温州老城区以东，其周边的房子价格大都在8000元以上。这次个人集资建房联盟拿到的地块位于温州龙湾区蒲洲街道江前村，记者询问了当地居民，以附近上江路上的同人花园为例，目前二手房的价位已经达到了8500元每平方米，而新房的价格更是达到了1万多元每平方米。和附近的楼盘相比，“卧龙山庄”每平方米5200元的价位无疑有着巨大的优势。

　　谈到省钱的原因，赵智强认为个人集资建房和普通商品房最大的区别就是操作形式相反，前者建成后，省去了开发商的利润，不存在销售问题，省去了相当大金额的广告费和销售成本，而后者则不同。同时，1至2层的商铺属于所有集资者，其出售或出租的资金将冲抵房价，目前每平方米5200元房价是按照商铺每平方米8000元的价格保守计算，而同地段的商铺已经达到每平方米12000元，所以有可能建成后房价还将低于目前价位。

　　负责承建个人集资房项目的瑞安正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉介绍，这个地块将参照北京和南京等地的经验，初步规划为多层和小高层为主，容积率达到了1.5，1到2层为商铺，3层以上为住宅。住宅面积分别规划为90、120平方米两个类型，共200多套。按照建筑面积来计算，加上土建等费用，建成后每平方米比同一地段的房价要低2000元左右，这也将实现当初“个人集资建房比普通商品房便宜30%”的承诺。他预计，如果一切顺利，5到6个月之后，相关的审批手续就可以办妥，明年春就可以正式动工，两年之后200多套房子就可以交付。

　　不可能的建房任务

　　走合理合法的荆棘路

　　然而，面对已经启动的国内首个个人集资建房项目，目前社会各界大多持观望态度，大多数人认为在全国推广这一举措“这是不可能完成的任务”，但也有人对此持谨慎乐观态度。

　　对于个人集资拿地建房目前所面临的种种困难，温州市国土资源局政策法规处有关人士表示，个人集资建房靠政府划拨土地的可能性几乎没有，只能通过招投标形式拿到土地。赵智强也坦陈，这次能拿到地块，一大半的原因是由于“目前房地产处于一个微妙的调整阶段，对于小的地块，房地产开发公司还存在着犹豫。”

　　而一旦土地到手，后面的事情就水到渠成了，“只要合法拿到土地，该地块符合建设住宅的相关前提条件，比如有规划许可证等，那么该地块就可办施工许可证。”温州市建设局有关负责人表示，如果建设的房子是自住，而不拿到市场去销售，那么个人集资建房的开发资质是不用审查的。

　　但在有关人士眼里，集资建房还是个“乌托邦”式的理想。温州市建设局房开处处长李祥川指出，个人集资建房必须解决三方面问题：一要与正规房产公司竞争拿地块；二是除自筹资金外还需一笔可观的银行贷款；三要具有保证项目正常运作的能力。

　　持同样看法的还有温州市房管局市场处的王庆基，他说集资建房的成本不仅体现在住房的工程建设成本，在项目的整个运营过程中，还有其他隐性成本，包括建筑设计的精确性和工程质量的可靠性等引发的风险成本。因此，整个项目必须要有专业的开发技术和管理能力，还需要具有更强的抗风险能力。同时，还有人指出，以低于其他楼盘将近三成的价格销售，负责个人集资建房承建单位的瑞安正元房地产有限公司无疑将受到来自同行的极大压力。

　　对此，王鉴辉承认，在整个楼盘的操作过程中，确实受到了同行的一些压力，“但是，我们坚持相信，我们所做的是为整个社会谋福利的大好事，我觉得应该做下去。”他透露，用于集资建房的每一分钱，都要经过银行、出让土地方、房地产开发公司和个人集资建房联盟的四方监管，“我们实行的是真正的零利润，只是起一个承建作用。”为了表示对个人集资建房的支持，瑞安正元房地产有限公司甚至将国家规定收取的3%的建设监理费减免到了2%。“但是所有的标准都是按照国家制订的标准来的，一点都不打折扣，可以这么说，我们把一切的成本风险都考虑到了。”

　　赵智强认为，操作个人集资建房项目，目前社会各界呼应人数庞大，主要是现有房价已超出个人支付能力。为解决公民最为基本的居住需要，才不得已提出这个操作策略。温州市工商联住宅产业商会秘书长项有连则谨慎认为，个人集资建房也不失为解决中低收入者住房困难的一条新的出路。

　　无论如何，全国首个个人集资建房项目已经踏出了极其关键的一步，它是否能成为高价房的冷却剂，还是成为一个难以实现的美好愿望，让我们拭目以待。