市国土房管局“办证易”专栏之③

　　房地产开发建设与房地产权登记

　　案例：刘女士于1987年6月回迁，至今仍未办理房地产权证。市国土房管局收到刘女士的情况反映后，积极协助其进行了核查。经查刘女士所在楼盘是某单位经市规划局批准建设的回迁楼，因该楼没有按规定建设，擅自改变规划核准的停车库位置、减少停车库面积，导致无法通过城市规划验收，房屋无法办理产权登记，回迁户长期拿不到房地产证。查明原因后，刘女士与其他回迁户积极主张权利，敦促建设单位完善了房屋规划验收手续，最终领到了房地产证。

　　房地产权登记是房地产行政管理链条的最后一个环节，从房地产开发建设到办理房地产权属确认，一般需经过规划许可、用地批准、开发建设、建设工程规划及竣工验收等若干环节，如是预售商品房还需办理预售手续，最后是房地产权属登记。建设部《城市房屋权属登记办法》和《广东省城镇房地产权登记条例》均要求新建的房屋办理产权登记时必须向产权登记部门提交用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋规划验收资料、缴纳房地产税凭证等相关资料。因此，之前任何一个环节脱节，任何一项资料不齐，都可能导致房地产权证“办证难”。

　　以房屋未通过规划验收为例，《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》（修正）第三十三条第一款规定，“建设工程竣工后，……未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接电、接水及房屋产权确认手续。”《广州市城市规划条例》第四十四条第二款也规定，建设工程未取得建设工程规划验收合格证的，不得投入使用和办理房地产权登记。由此可见，法律法规已明确规定，房屋规划验收合格是楼房办理初始登记、购房业主和回迁户办理房地产权证的前提和必要条件；缺少这一要件，国土房管部门不能办理房地产权证，否则就属于行政违法行为。但在实际生活中，由于房屋建设单位违法建设、报少建多、擅自改变使用性质，或建设单位资金不足等原因，导致房屋不能通过规划验收。对于此类由于建设单位未能及时办理房屋的规划验收合格手续，导致广大购房业主和回迁户拿不到房产证的问题，广大购房业主和回迁户应积极维护自己的权益，督促房屋建设单位尽快到城市规划部门办理房屋规划验收手续，使房屋具备到国土房管部门办理初始登记的前提条件。

　　办证易专栏③