本报讯(记者廖雁)北京今天开征二手房交易土地增值税，昨天在各交易大厅，过户量并没有明显增长。专家提醒消费者，土地增值税范围很小，不必因此过分担心。

　　二手房转让征收土地增值税细则规定:“二手房税收征收范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅”。由此可以看出，其征收的领域及范围正在从住宅物业向商业地产延伸、扩大。

　　据“链家地产”负责海淀区二手房权证代办专员提醒消费者，实际上土地增值税征收范围非常小。不过，有关专家提醒交易者，交纳增值税时，有发票和价格证明的征税方式为，扣除有关费用后，按四级扣税，而不能提交购房发票和价格评估的，按转让交易全额的1％计算征税。这样，业主在交易时，需综合计算，哪种方式更合算些。J165

　　算账

　　究竟该交多少钱

　　《通知》中规定了土地增值税的两种计算方法，21世纪不动产分析人士算了一笔账:假如张先生于2004年购买了一套150平方米左右的住宅，新房总价在120万元。2006年，张先生想要转让，按目前二手市场的价格，这套住宅总价升至165万元。

　　第一种方式:对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的业主，按转让二手房交易价格全额的1％征收率计征土地增值税。

　　土地增值税＝165万元×1％＝1.65万元

　　第二种方式:对于凡能够提供购房发票的住宅，按增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％计算土地增值税。

　　土地增值税＝(交易价格－房产原值－各种交易税费总合－每年5％的房产购买原值)×30％

　　交易价格:165万元

　　房产原值:120万元

　　交易税费:3.6万元(新房契税:120万元×3％)

　　4.95万元(二手交易契税:165万元×3％)

　　9万元(营业税:165万元×5.5％)

　　4.9万元(个人所得税:约为交易价格的1％至3％)

　　每年5％的房产购买原值:12万元(2年×5％×20万元)

　　土地增值税＝(165－120－3.6－4.95－9－4.9－12)×30％＝3.1万元

　　比较来看，第一种方式应该更省钱。

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