07京高档公寓市场 供小于需难挡租价下降趋势

　　最新统计显示,尽管2007年北京高档公寓市场的供给量会处于不断减少的局面,但仍然挡不住高档公寓租赁市场租金继续下降的趋势。

　　而从2006年高档公寓租赁市场来看，租金价格已经呈现下降趋势，降幅达5%。

对此，北京中原三级市场部研究人士认为，北京高档公寓租赁市场供给量不断增加，而有条件租住高档公寓的消费者数量有限，这在很大程度上制约了高档公寓租赁市场价格的增长。

　　2室2卫

　　渐受高端租户欢迎

　　2006年，高档公寓的新增预售供应不断，这些交易后的房屋有7成以上都流向了租赁市场，这为2006年北京高档公寓租赁市场提供了稳定的房源量。（2004-2006年度各季度公寓市场新增供应情况如图示）从图中可以看到，2006年上半年北京公寓市场批准上市公寓预售面积45.9万平方米，较2005年同期相比下降了24.2%,但从总量绝对值上来看，公寓预售量仍然很大。

　　目前，北京高档公寓租赁市场的需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企老板等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求。此外，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是中国港澳台地区人、日本人和华裔等。

　　在户型方面，该类高端人群似乎更倾向于1、2室的户型，户型面积主要集中在60-90平方米，该比例占到了整个需求量的78.1%。而特殊的需求是在2居室里有18.8%的群体选择了2厅的户型；同时21.7%的群体选择了2卫的户型，由此可见，舒适性和合理性兼备的2厅2卫正在越来越多地受到高端租房客的欢迎，这也意味着今后这类高档公寓的租赁量将有望继续提升。租赁价格方面，1居室平均为2835.03元/月；2居室为3192.21元/月；3居室为4445元/月；4、5居室则要达到9400-11000元/月左右。

　　金融街跌得最猛

　　中关村涨得最多

　　目前，北京市高档公寓主要分布在金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区这4大区域内。因此，这4个区域也当之无愧地在2006年领跑京城高档公寓租赁市场的发展。

　　金融街：租金下降1000元

　　从目前市场来看，金融街地区汇集了中国3大金融监管机构、9大商业银行总部、4大全国性保险集团、4大全国性电信集团等，另外还有500多家知名企业入驻金融街，俨然形成一片“金融的海洋”。金融街已经成为国际金融巨子进入中国的首选之地，因此，区域内对高档居所的需求将随之增加。另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，这就为该地区高档公寓的租赁市场发展奠定了稳定的客源。

　　但由于该地区写字楼众多，公寓的商务功能却较弱，不能很好地满足需求。这也对金融街区域提出更高的要求，也是其未来的发展方向。2006年，金融街区域高档公寓的租金，1居室6000-8000元/月，2居室9000-14000元/月，3居室15000-18000元/月，同2005年相比，租金有所下降，在500-1000元左右。

　　CBD：租金上涨500元

　　北京CBD公寓市场的发展是随着该地区写字楼市场的发展而兴起的，也是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。CBD高档住宅和服务式公寓的租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。租客中，欧美人最多，其他是中国港台地区人、日本人和华裔等。CBD高档住宅，出租较多的是2居、3居、4居；而服务式公寓出租的次序则依次是1居、2居、3居。

　　2006年CBD区域高档公寓的租金，1居室4500-5500元/月，2居室9000元/月左右，3居室12000元/月左右，同2005年相比，租金略有上扬，增长在500元左右。

　　中关村：租金上涨800元

　　2006年，中关村高档公寓市场供应量不大，主要原因仍然是可开发的土地较少，并且早在2000年政府就已经下文不再批准住宅项目，主要以公建为主。这也就造成了中关村地区对高档公寓的需求一直供不应求，从而使得如新中关和远中悦莱国际酒店公寓等产品，一上市便成为市场瞩目的稀缺产品。

　　2006年，中关村区域高档公寓的租金，1居室6000-8000元/月，2居室13000元/月左右，3居室16000元/月左右，同2005年相比，租金略有上扬，增长在800元左右。

　　亚奥：租金下降600元

　　亚运村地区经过多年的建设发展，已经成为京城高档公寓集中的地区。但随着该地区开发项目逐渐增加，外籍人士逐步迁出和越来越糟糕的交通状况，使得该地区的整体形象大打折扣，高档公寓市场也受上述因素影响，除商住客户外，消费需求并不旺盛。

　　2006年，亚奥区域高档公寓的租金，1居室4000元/月左右，2居室4500元/月左右，3居室6000-8000元/月左右，同2005年相比，租金略有下降，约在600元左右。

　　商报链接

　　2007年北京高档公寓市场趋势分析

　　从目前整体市场来看，北京高档公寓租赁市场价格一直处于有所降低的趋势，但具体到个别高档公寓发展的热点区域，其租价表现出有涨有跌的现象。对于市场而言，从供给量上来考虑，政府对高档住宅的土地供应将会采取不同程度的限制，这也说明未来高档公寓的供给量会处于不断减少的局面。

　　随着加入WTO效应的逐渐释放及全球经济的复苏，外资企业大范围进京已成趋势，再加之2008年奥运会召开的聚合作用，奥运商机必然会吸引众多外资企业来京谋发展，带来更多的国际化客户群体，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场有所回暖。预计今年北京高档公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减缓。

　　而对高档公寓租赁人群的调查研究显示，高档公寓的租客对于生活环境和居住氛围要求相当高，愿意居住在商务氛围较浓的商务区域内，并且还对周边配套要求较高，最好有中高档餐厅、大型休闲娱乐场等。正因为以上需求特点，未来高档公寓租赁市场发展必然还会形成以商圈为划分界限的发展格局，其租赁价格势必会因各区域的供需状况而出现涨跌不一现象。