大户型保有税破题，房价稳中有调

　　除了对开发环节“90／70”的规划限制外，国家对房屋户型结构的调节正从目前的供应环节延伸至未来的保有环节。有报道称，大户型“保有”税已被提上议事日程，并有可能在明年4月份后出台。业内人士认为，这一税种的征收有助于扩大小户型消费市场。

　　可能明年4月后推出

　　12月16日，建设部副部长刘志峰透露，目前包括建设部、财政部、税务总局三个政府部门正在研究增加“保有环节”住房税费，对于户型面积偏大的房子收取一定费用，从而引导合理的住房消费，鼓励购买小套型、功能良好的住宅。

　　12月19日，业内传出消息，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。

　　关于这一税种的征收范围的另一种说法是，以120平方米为限，有20％的调整幅度，也就是说，征收可能从144平方米起。具体征收方面，“保有税”作为物业税的一种，将按房地产的面积每年付税。

　　业内人士认为，这将是推动“90／70”规定落地最有力的“杀手锏”，有助于引导小户型消费。

　　房价高的城市要多征

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，对大户型征收保有税，仍是国家加强房地产调控的一种政策。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，建设部提到的保有阶段税收实际上就是物业税的一种形式，只是这种税针对大户型而已。从国际上看，类似的税收相当普遍，每年的税率一般在房产总价的5％左右，但会对不同地区或者不同房型进行区别，部分房屋还是可以免税的。

　　从国内来讲，小户型不收税，大户型征收保有税可以提高大户型房产的持有成本，使得一些没有能力消费大户型的购房者放弃持有，是避免房产过度消费的一种相当有效的模式。

　　易宪容建议，应该对房价较高的城市如上海等制定较高的税率。他表示，如果大户型的税率高到部分人群难以承受的地步，就可以很容易达到预期中调节住宅结构的目的。

　　明年大户型成投资品

　　虽然专家认为大户型保有税利处多多，但是，购房者对这一税种的诞生依然存在疑虑。

　　搜房网网上针对大户型征收保有税合理性的调查显示，截至12月26日2时，有1599名网民参加了此项调查。调查结果显示，认为征收保有税不合理的人占到总人数的77.74%，而认为合理的只占22.26%。

　　有购房者表示，最近两年营业税、个人所得税、土地增值税等税收越来越多，已高达10％左右，但房价至今却没有明显的下降趋势，部分地区反而出现较大幅度的上升势头。

　　房产专业评论人士蔡为民认为，保有税的征收使大户型出现短、空、长、多的状态。由于对大户型的收税导致买大户型的人少了，针对大户型征收保有税使得房屋成本增加，销售面临更大的困难。明后年“90／70”小户型的大量上市，对于买来自用的小户型没什么大影响。但“物以稀为贵”的大户型在将来可能出现像最近别墅用地由于列入限制用地而价格有所上涨的情况。对于投资者来说，逐渐稀少的大户型将成为投资对象。链接

　　专家解读

　　稳：起落不大调：短期向下

　　尹伯成 复旦大学房地产研究中心主任

　　2006年过去了。对房地产业而言，这一年的调控链条比上一年收得更紧。调控收紧，最主要的是：严格规定90平方米房型必须占开发量的70%以上，土地供应竞争从价高者得改变为房型、房价适中者得；房地产营业税从两年后转手不征收改为五年后转手不征收；买房按揭贷款首付比例除购买90平方米自住房仍执行20%的首付，其余首付比例都不得低于30%；开发商手中的土地一年不开发要收费，两年不开发要收回土地使用权。

　　此外，还有对外资进入房地产的限制，规范市场秩序，建立国家土地督察制度，提高利率，惩治房地产领域中的腐败，以及给地方政府设定公布城市住房建设规划和廉租房制度的时限等。与2005年的新老“国八条”相比，2006年的调控不但更具体了，而且更严厉了。这一贴调控猛药对全国几年来的房市顽疾应当说有了一点疗效：一些地方住房供给结构调整总算有了开端，税收、信贷和土地政策也稳步落实，廉租房制度建设开始纳入目标责任制，房市秩序有所好转，房市投机开始退潮。这些同时也都表明，我国房市确实需要调控。

　　然而，和任何方面的调控一样，政策见效总有一个“时滞”———即使最好的良药也不可能使人身上的毛病一个早上就治愈。从2006年的情况看，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大房型的高档商品房开发比重过大，90平方米以下的中小套型住房造得太少；京、穗、深及呼和浩特、大连等城市房价还在顶风而涨；不仅是开发商，不少地方政府对国家宏观调控政策还认识不足，甚至阳奉阴违。一个例证是：直到2006年9月底，全国大部分地级以上城市和县级城市尚未公布住房建设规划，不少地级以上城市尚未建立廉租房制度。可见，房市的调控仍任重而道远。

　　鉴于我国当前房地产业发展现状，可以对2007年甚至其后2至3年的房地产业发展态势作出如下几点预期：

　　首先，国家对房市调控力度不但不会削弱，而且将更注重针对性和执行力度。如果现有政策尚不足以把病治好，不排除物业税适时出台，而且此税种可能重点针对大套型高档商品房，一则可鼓励开发和消费中小套型住房，二则可进一步抑制房地产投资，三则可作为调节贫富差距的重要杠杆之一。

　　第二，房市供给结构将会不断明显改善，从大房型高档房为主向90平方米以下省地节能节水的中小套型普通房为主转变。这才根本上符合地少人多的国情。

　　第三，需求结构方面，投资、投机潮进一步让位于自主消费为主的局面得以加强和巩固。

　　第四，经济适用房和廉租房制度建设会在中央强有力的干预下在各地逐步得到落实，实在买不起房的低收入家庭的住房困难定将日益受到关注，但不可能对市场性运作的商品房产生很大冲击，房地产的市场化改革方向不可能逆转。

　　第五，未来1-3年内楼价可能是稳中有调的格局。“稳”指整体稳定，不会大起大落，“调”指有局部性调整。这指：1、调整的周期性，即短期（1-3年内）可能向下，长期仍会向上；2、调整的结构性，即短期内中小套型紧俏从而价格坚挺，大房型疲软，但若干年后可能相反。3、调整具有区域性特征。

　　新闻记录

　　2006房产三大话题

　　“房奴”北京万通集团董事长冯仑4月26日在南京的记者会上表示，中国人希望人人拥有房子的传统，是非常不现实的。除了买房外，中国人应该通过租房来解决住房问题。他说：“如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过那是活该。”

　　外资炒房

　　8月初，易宪容撰文说：“从我获得的数据来看，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员国家对外资进入本国房地产市场有严格限制，无论资本项目开放或不开放，都是如此。从国家利益的角度来说，政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入炒作房地产。”

　　合作建房

　　11月18日，温州首例合作建房拿地成功，作为首个合作建房的倡导者于凌罡也加快步子，于11月22日再次召开咨询会，对新锁定的北京花园路25号地块进行商议。在接受媒体采访时，他表示：“合作建房颠覆了房地产行业的很多潜规则，而北京开发商势力强大，合作建房遭到既得利益者最强烈的反对。”据新华社电

　　2006年楼市调控十大关键词

　　1 升息

　　信贷方面，央行两度上调利率。4月28日和8月19日，央行两次分别上调人民币贷款基准利率0．27个百分点；在需求环节，5月8日上调各档次住房公积金贷款利率0．18个百分点。

　　2 提高首付

　　国家9部门在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国十五条”）中规定，6月1日起，个人住房贷款首付提至30％，但购买自住房且套型面积低于90平方米仍执行首付比例20％。

　　3 “90／70”

　　国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国十五条”），细化“国六条”的要求，规定自6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上（即“90／70”规定）。

　　4 廉租房制度

　　5月17日，国务院常务会议通过进一步调控房地产市场的六条措施，即“国六条”。“国六条”首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的4条路径，即“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房，“积极发展”住房二级市场和租赁市场。

　　5 问责

　　“各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展”，这预示着中央政府问责的“剑锋”已有明确指向：城市政府。

　　6 全额征收营业税

　　“国十五条”规定，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；满5年交易的，则按买入与卖出的差额征税。

　　7 个人所得税

　　7月18日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，二手房转让征收20％的所得税。

　　8 土地闲置费

　　“国十五条”明确加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工日期满1年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。按期动工但开发面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　9 外资核准

　　7月24日，建设部等6部门发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产市场实行“核准制”，对外企房地产开发经营管理实行“国民待遇”，对境外机构及个人购房执行严格的审批登记和实名制。

　　10 土地提价

　　2006年11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》,规定自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。