北京“微调”:石景山“双限房”锁定拆迁户

　　北京“微调”方案或成全国“范本”

　　尽管用地尚未落实，但北京石景山区建委的官员肯定地告诉记者：未来5年，该区将建起80万平方米的限价商品房，只面对拆迁户，不向普通购房者销售。

　　这是2006年房地产调控出台“限价商品房”政策后，首次落到实处的成果。

　　业内认为，此次北京石景山区对限价商品房销售政策的微调，或许将是全国未来限价商品房销售政策的一次预演。

　　北京“微调”

　　作为2006年房地产调控政策的“新成果”之一，“限价商品房”确定供应之后的销售政策一直悬而未决。

　　作为行业主管部门的建设部，此前也没有明确统一的说法。

　　2006年北京确定供应的6个限价商品房项目，至今销售政策还未制定，而石景山区即将建设的限价商品房，虽然还未落实土地，但却已早早地圈定了“销售对象”。

　　“未来五年，石景山区计划拆迁2万户居民，针对拆迁户的安置，石景山区将启动定向安置限价商品房建设。同时采用‘三限制’的措施，限制房价、户型和购买对象。”北京市石景山区建委主任张强告诉记者，这是北京确定供应限价商品房以来，首次在销售政策方面有明确的说法。

　　此前，北京市针对拆迁安置主要采用在货币补偿的前提下，回迁安置房和经济适用房并举的方式安置拆迁居民。目前，天通苑的经济适用房已经成为前门地区城市改造拆迁居民的安置用房，而限价商品房并不在北京市安置拆迁居民的规划范畴之内。

　　显然，石景山区限价商品房的销售政策是北京“微调”之后的结果，而本次北京等城市就部分限价商品房功能定位的微调，恰与建设部此前的规划和设想相符。

　　据记者了解，作为全国最早供应限价商品房的城市之一，青岛限价商品房的销售政策也正在酝酿调整，方 小资料

　　双限商品房又称限价商品房，指由政府划定土地进行招标，并在规划和开发过程中，由政府限制其套型面积，并最终限制售价的普通商品房。

　　与经济适用房不同，限价商品房的土地并不由政府无偿划拨，因此，其拥有完全独立的产权。2006年6月下发的九部委地产调控细则当中，明确要求各地方政府建设限价商品房，并在城市住房建设规划当中予以公布。

　　向与北京类似。2005年，青岛市在全国首开供应限价商品房之先河，其销售政策与经济适用房相近，要求购买者具有青岛城区常住户口，并对家庭年收入进行限制。

　　石景山区限价商品房销售政策的推出是否意味着北京目前这六个限价商品房项目的销售政策开始随之调整？

　　记者就此问题向北京市建委方面求证，却并未得到明确的答复。一位内部人士告诉记者，从现阶段来看，对于限价商品房的销售对象，完全采用“一刀切”的政策可能性不大，应该是逐步过渡、调整。

　　产权因素

　　作为新生事物的“限价商品房”，其销售政策如何制定曾令各地方政府大伤脑筋。

　　在2006年九部委房地产调控意见下发之后，北京市在第一时间对外宣布，将开发建设限价商品房，随后确定了位于广渠门、大红门、南沙滩等六块土地作为首批限价商品房建设用地。不过，由于最终销售政策的难以确定，整体运作进度受到影响。

　　在此期间，恰逢建设部牵头的九部委房地产调控检查组在京进行检查。

　　在对北京限价商品房的工作进行检查之后，检查组内的建设部成员表示了“保留意见”，并做出了“限价商品房是新生事物，其运作、开发、销售应该在实践中逐步摸索经验”的保守表态。

　　记者了解到，建设部与北京市对此问题的分歧在于“限价商品房”是否用于“拆迁安置”：建设部倾向于限价商品房安置拆迁居民，而北京市当时执行的政策是以经济适用房定向销售对拆迁居民进行安置。

　　分歧背后，实际上是房屋产权问题。“以限价商品房安置拆迁居民是比较合理的。”建设部的一位内部人士向记者表示，在他看来，拆迁的房屋通常具有完全产权，而限价商品房也拥有完全产权，“以产权对换产权，这是合理并且公平的。”他说。

　　实际上，建设部的“倾向”有着更深层次的考虑。

　　记者了解到，目前，建设部已经向国务院上报方案，提出对新建经济适用房进行产权改革，以政府投入换算相应比例，使地方政府在经济适用房中拥有相应比例的产权，购房者将不再全部拥有经济适用房的独立产权——这恰恰是上述“产权对换产权”说法的来源所在（见本报2006年12月11日总1682期）。

　　全国“范本”？

　　“北京石景山区的这种销售政策是公平合理的，符合我们的规划和设想。从远期来看，这是一个正确的方向。”上述建设部内部人士的言语意味深长。

　　然而，对于石景山区的销售政策会否在全国推广，他告诉记者，迄今为止，尚没有的文件下发。

　　自2006年6月九部委地产调控细则要求各地方政府建设限价商品房以来，北京、上海、广州、深圳等房价上涨较快的大型城市，目前均已确定供给这类产品。广州甚至还领先于其他城市完成了限价商品房的土地招标工作，客观而言，第一阶段的工作已基本完成。

　　然而，第二阶段的工作显然更为复杂。对于销售政策的制定，建设部虽然难以以“一刀切”的方式完成。记者目前掌握的情况表明，在东部沿海地区主要大中型城市，其限价商品房的销售政策将逐步进行类似北京的微调，初期不会“一刀切”。

　　“限价商品房的功能定位，将直接关系到建设部日后将着手进行的全国城镇住房体制的调整。”业内人士分析说。

　　记者了解到，目前建设部对于整个城镇住房制度的调整已经有了初步的规划，这将是一个由廉租住房、租赁型经济适用房、销售型经济适用房、限价商品房、商品房共同构成的一个住房梯次体系，限价房是其中重要一环。

　　“建设部显然不希望因为地方政府的执行方式不同，而造成整个体系的再度扭曲。”一位建设部人士表示，北京石景山区的政策微调已经暗示出未来的方向。