北京豪宅的价格迅猛上涨 有价无市硬扛着

　　“尽管今年房价调控政策频繁出台，但是豪宅的价格在迅猛上涨，涨幅之大令人瞠目。”北京信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜告诉中国经济时报记者，日前北京银泰中心公寓“柏悦府”以每平方米7万元、每套4000万至6000万元的价格成为北京最贵的项目，也刷新了北京豪宅的单价最贵、总价最高的记录。

　　据“信一天不动产”调查显示：2006年北京豪宅价格上涨速度更快、涨幅更大。一般性豪宅单价至少上涨了20%至30%左右，而顶级豪宅价格上涨幅度更大在40%至45%左右。2002年以前单套豪宅价位多在200-300万元；到了2003年、2004年豪宅的总价提高到300-600万元；2005年以后每套在600万至上千万元之间，而2006年豪宅总价在1000-2000万元之间。

　　“据我们公司的调查显示，目前北京豪宅主要集中在北部和东部区域。”罗煜告诉记者，如CBD、亚运村主要以高档、涉外公寓为主，价格基本上在15000-25000元／平方米不等。而温榆河、两河流域别墅带也是目前豪宅主要集中的地区，价格10000-20000元／平方米不等。

　　从目前北京购买豪宅人群来看主要以外省市人居多，大部分来自山西、东北的生意人。其次就是外籍人士、港澳台人士。上述这些人群目前已经占到北京购买豪宅60%-70%。

　　“但是，从市场销售情况来看，目前北京、上海、杭州、深圳豪宅的供应比例明显偏大，北京供需比例在4∶1、上海5∶1、杭州3∶1、深圳4∶1。”罗煜表示，可以看出这些地区豪宅项目的比重明显增大，导致产品供应结构发生变化。

　　那么，为什么在2006年北京市豪宅交易并不活跃的市场环境下，其价格仍旧大幅上涨？

　　罗煜认为其原因有两点：一是新增商品房供应小于需求，导致供求矛盾突出价格上涨迅速，将北京高档住宅整体房价推升；二是土地等开发成本以及豪宅档次的提升，直接引起2006年豪宅价格上涨。豪宅交易市场正是在这种“推拉合力”作用下呈现有价无市状态。

　　他向记者分析指出，由于国家宏观调控的不断深入，豪宅开发将受到限制，未来市场供应将减少，可能会加剧市场供需矛盾。但是从目前豪宅看，供应比例明显偏大，空置比例明显增加，从而导致很多房子闲置，由于客户需求量保持一定的范围，直接造成了有价无市，别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫。

　　罗煜表示，在2006年宏观调控下，北京酒店式公寓在价格上也出现了一定的滑坡。据“信一天不动产”统计资料显示：2006北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月-50美元／平方米／月不等，与上年相比酒店式公寓租金每平米出租价格下降2-3美元。而2006年出租率普遍在60%-70%左右，与上年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈酒店式服务公寓的出租率都出现了明显下降的趋势，实际成交租价总体下浮在5%-10%左右。

　　从2006年租住酒店式公寓人群看，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，这些人群占到了80%以上。

　　“从目前投资酒店式公寓的形势来看，由于房地产市场受到政策影响较大，投资型消费者再进行投资的时候应慎重小心。”罗煜认为，这主要是由于一些非酒店式公寓的住宅项目显示出强大的竞争优势。由于价格、物业设施、服务与酒店式公寓缩小了一定的差距，从而导致一部分客户进行了替代的选择。他提醒投资者，目前出租物业中，中小户型容易出租，所以在投资选择当中，一定要以中小户型为主。