外来军团主导成都楼市

　　四川新闻网-成都商报讯

　　有人说，成都已经不再是成都人的成都，成都楼市也不再是成都开发商独步天下，北京、重庆、深圳、香港等城市的开发商纷纷到成都拿地。对于2007年开发商之间的竞争格局，六大机构一致认为外来开发商将会异常活跃，其中来自沿海的开发商的表现将会尤其突出，而成都本土的中小开发商在2007年的舞台将难觅踪影。

　　中海华润共争头把交椅

　　世家机构截止2006年，中海地产已经在成都成功推出了中海名城、中海格林威治城、中海国际社区、中海常春藤花园、中海龙湾半岛五个项目。仅2006一年，中海地产成都公司在成都的开发建设规模就接近70万平方米。

　　后到的华润置业凭借其雄厚的资本实力也不甘人后，继2005年12月以21.42亿元鲸吞420地块之后，半年时间内再度出手，竞得成都高新区175亩优质地块，至此，华润置地已成为成都土地储备量最大的开发商之一，在成都市场的土地货值就达40多亿元，可修建的建筑总面积约350万平方米，相当于2005年整个成都市商品房销售面积的三分之一。其主要负责人也在公开场合表露华润2007年的企业发展雄心：“实现20个亿销售额，100万平方米的开发量”，大有成为成都地产界新霸王的气势。

　　面对大批外资企业咄咄逼人的态势，本土企业也不会坐以待毙。以蓝光为代表的本土企业开始积极反击。2006年连续推出了雍锦湾、凯丽滨江、米兰香洲、富丽锦城、香瑞湖、凯丽豪景等纯住宅项目，总计47万多平方米，并且通过拍卖共竞得4块市区土地面积达270多亩。其推盘力度和销售业绩丝毫不逊于中海、万科和华润等地产巨头，一幕现代版的“吕布战三英”在成都正式上演。

　　中原地产本土开发商中，蓝光地产成为了与那些外来企业抗衡的重要力量。

　　外来开发商唱大戏

　　中原地产首创置业、中信（深圳）集团、重庆华宇集团、华人置业、中国水电建设集团等和早已进入成都的华润、中海、龙湖、万科、九龙仓、中泽等外来开发商共同成为2006年成都市区土地市场的主角。同时，金融街置业、阳光100、香港太古、保利集团、上海复星等上市公司都觊觎成都土地但尚未有所斩获。成都吸引了大批外地开发商“守株待兔”等好地。可以看到，外来开发商尽管出手的频率在降低，但是他们和本土的少数几家大企业几乎垄断了成都最易于开发的优质地皮，而一部分本土中小开发商，正在这种日益激烈的竞争中走向灭亡。

　　成都市场研究有限公司2007年成都楼市仍然是分散型竞争的总体格局，但集约度将继续提高。由于成都楼市销售规模已达上千万平方米，这个庞大的市场短时期内还难以形成寡占竞争格局。

　　据本公司意向购房者品牌实力开发商选择偏好的最新调查，并结合市统计局房产月度资料，成都2007年排名前20的品牌实力开发商中，可占据龙头老大至前十位的开发商将是拥有至少3-5个成功项目和相当品牌影响力的本地资深开发商和早年进入成都的外地开发商。另外，至少已有一至三个成功项目的后起之秀的品牌实力开发商还有10多个。

　　本地资深品牌公司同境外实力公司联姻而合资组建的新公司，利用双方优势资源强势高调进入成都楼市，将会异军突起。如置信凯德。

　　有外资大财团背景、外地知名实力开发商背景和央企背景的刚进入开发商将可能携新拍得的土地成为市场黑马，比如成都顶峰、成都首创、香港新世界、九龙仓、广东雅居乐、大连海昌、重庆华宇、珠江投资等。

　　世邦魏理仕通过土地市场可以反映出，成都市场上外来开发商异常活跃，其中来自沿海的开发商尤其突出，已经分享了本地相当大部分的市场份额。深圳华侨城集团、中海兴业（成都）发展有限公司、成都万科房地产有限公司、华润置地（成都）实业有限公司4家来自沿海地区的开发商2006年投入购买土地的总金额达到了306,575.15万元，占到前20名的29.91%。来自重庆的龙湖、来自北京的首创等其他地区的外地开发商合计占到38.38%的比例。而本土以四川蓝光和骏实业股份有限公司为代表的开发商分享到31.70%的份额。

　　世家机构近几年，外来资本对成都房地产市场格外垂青，纷纷抢摊成都淘金。根据成都市统计局公布的一份报告显示，仅2006年1～9月，外资砸向成都房地产开发的投资额为34.80亿元，较1998年全年上涨437.65％，使成都一跃成为国内房地产市场最为耀眼的城市之一。

　　大量涌入的外来资本势必深刻影响到成都房地产企业竞争格局。在成都，以中海、华润为首的外来开发商正在以其雄厚的资本实力主导着成都地产的大局。不仅抢占了成都市70％的出让土地，还在开发量和销售额方面占据80％的份额。

　　尺度地产2007年将是竞争更加激烈的一年。成都的特大型城市的规模、作为区域性中心城市的地位以及正处于经济快速发展的良好阶段，使得城市的房地产投资价值处在相对较优阶段。在这样一种情况下，大量“三外”资金的介入，即外企、外地、外行的资金会更为激烈地争夺成都原本有限的房地产投资机会。

　　就成都的2006年来看，已经进入成都多年的房地产企业如中海、万科、华润最近都加大了在成都的动作，而中信、华人置业、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企业最近争相涌入，还有很多未曾入蓉的大财团、国际性投资基金、大型房地产企业也频频来蓉活动，这些企业的进入会带来新的理念和新的模式，但同时也会提升竞争的层面，加剧对有限地块的争夺。2007年，这种外来企业进入的速度和强度都会加大，将使2007年以后的房地产市场更具不确定性。

　　新加坡军团集体抢滩成都

　　世家机构2006年11月29日是四川省博物馆挂牌出让的最后一天，正当香港太古地产与华人置业、仁和春天、荣德投资相互“拼杀”时，一直没举牌的新加坡凯德置地从“斜刺”里杀出，其拿地信心和决心震颤了整个房地产界。

　　早在2002年新加坡吉宝就率先进入成都房产市场。2006年还有大量的新加坡房地产基金上市。基于资金保值增值和国际金融的背景的考虑，房地产基金更多会选择将兑得的人民币购买成房地产。因此，可以预计来自新加坡庞大的投资需求将大举进军国内优质地产，而像成都这样房地产发展潜力巨大的市场更是新加坡地产基金争夺的重点。2007年成都推出的优质地块出现多家新加坡企业争夺的情况将不足为奇。

　　中原地产2004年和2005年，由新加坡房产商开发的粼江峰阁和卓锦城相继开盘并取得不俗销售业绩，其良好的市场效应被其他新加坡开发商看在眼里。2006年,凯德置地、新加坡置地等新加坡知名的实力品牌企业，在短短半年时间里纷至沓来，并拿下成都市区黄金位置的土地。据不完全统计，抛开凯德置地省博地块的开发量不说，新加坡地产企业目前在蓉开发项目的总建筑面积约1400万平方米。

　　优胜劣汰，物竞天择。房地产开发更是金钱、实力的比拼，随着宏观调控的深入，2007年将有更多中小开发商主动或被迫退出行业，而行业对产业资本吸引力的下降，反而提高了进入门槛，有利于行业中的优势企业不断提高市场份额。即使如此，类似香港房地产四大天王占据半壁江山的局面也很难出现。整个行业最终也会出现“二八现象”，但是这个“二”中的公司绝不会仅仅只有四五家，而是会有相当一批极具市场竞争力的企业。这些脱颖而出的企业必将是有融资优势的上市公司。