2007宏观调控仍将继续

　　四川新闻网-成都商报讯

　　从城市GDP、人均可支配收入的增长，到房地产开发投资、销售、商品房施工面积的增长，一说到2007年的楼市，六家机构不约而同地说到了经济的稳步增长，将使得成都楼市发展平稳。

　　平稳仍是主旋律

　　世家机构整体经济的快速增长为房地产发展提供了良好的环境。成都被誉为“天府之国”，人口1080万，面积1.23万平方公里，是中国西部经济实力最强的特大型城市，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。

　　国外发达城市经济发展的经验表明：人均GDP在1300～8000美元时，城市房地产将进入快速上升的阶段，城市化水平在40～60%之间时，是房地产投资的最佳时机。从这两个方面来看，在居民收入稳步提高、城市经济快速发展的情况下，作为西部首屈一指的特大型城市，成都的房地产市场前景一片光明。

　　从“8.31”大限以来，成都市政府严格执行国家的土地政策，营造出一个公平、公正的竞争环境;透明的土地交易过程使得众多开发商不论得失都对市场抱有极大的信心。正是因为如此，作为一个在全国来说经济发达程度并不出众的二线城市，其吸引资本的能力却丝毫不亚于上海、北京等一线明星城市。华新国际等先行者已深耕有年，接下来中海、万科、和黄、九龙仓、新世界、港基、华人置业、凯德、吉宝诸多巨鳄纷纷挥师入川，更有保利、恒基、星狮等跃跃欲试、伺机而动。

　　因此，在政府的有效引导下，成都楼市未来的发展大势平稳，2007年不会出现大起大落的现象。

　　世邦魏理仕2000年以来，成都市GDP保持两位数的平稳增长，同时人均可支配收入的稳速提高、第三产业比重逐渐增加、社会消费品零售总额的增加，都为房地产市场稳定发展提供了基础。2006年前三季度，成都市GDP达1,967.2亿元，同比增长13.6%，2006年1~11月，人均可支配收入为11,497元，同比增长12.2%。各项指标的稳步增长，使得成都楼市平稳发展。

　　政策方面，2006国家出台了一系列的政策包括“国六条”及其细则，171文件等。“国六条”主要是通过小面积户型比例的限制增加中档住房，通过更严厉的税收、贷款和土地政策进一步抑制投机，通过制定合理的住房拆迁量和拆迁速度减少被动需求，调控确保住房市场有序的发展，完善廉租房和经济适用房制度，提高市场效率和透明度等一系列政策来稳定过热的房地产市场。其中90平方米的限制，将进一步调整住房供需结构，改善供需结构矛盾。

　　土地政策是关注重点

　　中原地产2007年楼市会出台一些强硬的措施，包括可能取消预售或提高预售门槛。成都土地市场上很可能会实行“双竞双限”，这个政策出台以后对地价的控制会比较明显了。此外，土地出让金在今年会翻倍，只不过费用比较低，影响不大。根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》要求，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。另外，大户型可能将征收持有税，从新房市场上来看，大户型建得少了，今后可能是市场上的稀缺货，供不应求时价格会上涨。

　　成都市场研究有限公司据公司最新调查，2007年，成都房地产市场具有三个鲜明特征：第一，内需为主的自住型真实市场，纯粹投资者仅占6％，自住购房者则超过90％；第二，从无房或房改房到私有商品房的转型发力市场，未来两年内有计划购房者中是首次购买商品房的占了6.5成；第三，从有房到优房的升级换代市场，未来两年内有计划购房者中为“改善居住环境”和“增加居住面积”而二次、三次购房的共占了3.5成。

　　2006年成都良好的经济发展环境、房地产市场比较平衡的供需条件和几个重要生活化经济指标均为2007年楼市的繁荣准备了条件。来自成都市统计局月度快讯的数据显示，2006年1～11月，社会消费品零售总额1050.3亿，增长14.8％。储蓄存款余额2368亿元，增长了17.2％，住房贷款512亿元，增长32.1％。与此同时，1～11月房地产开发投资达533.6亿元，增长36.4％。其中，投资结构进一步改善，重点转向了需求最旺盛的住宅；商品房供给大有改善，1～11月商品房施工面积达4269.61万平方米，增长35.5％，足以满足成都2～3年的需求；商品房销售面积达1238.35万平方米，增长24％，其中，住宅空置面积仅占销售总面积的4.7％，又下降了5.8个百分点。

　　成都楼市走向成熟

　　尺度地产总体来说，2006年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年，表现为房价上升、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升等特征。在这样一种过去时下，2007年的房地产会怎样？

　　行业的总体运行环境，未来一年的不确定性大为增加。一是我国的总体经济运行偏热，主要表现是经济增长过快、固定资产投资迅速增长、产能出现相对过剩、物价增速加快、消费相对不足等。根据经济界的预测，2007年物价上涨的幅度将是2006年的两倍，有可能接近3%，这是经济偏热的最直接表现。而房地产作为整个经济构成中的重要部分，必然会受到宏观经济影响并影响宏观经济，因此具有不确定性。

　　二是基于总体经济良性发展考虑和群众居者有其屋的要求，今年政府对房地产行业还会采取进一步的调控措施。和前面几次调控一样，我们很难预测中央政府会采取怎样的方法与手段，尤其是在政府既要控制房地产投资以保持经济不能过热，又要控制房价以满足老百姓居者有其屋的要求，这种目标不一致情况下的政策时机、政策力度、方法手段就更充满了不确定性。

　　三是我国房地产行业对外资的逐渐放开与人民币持续升值，使得越来越多的境外资金开始进入的房地产，在过去的一年已经领略了这些大鳄的气势与力度，但这些只是外资涌入的序幕。我们预计在2007年会形成一个高潮，尤其是成都的城市发展阶段，会受到这些外来资金的高度青睐，这也使得2007年的房地产业充满很多的不确定性。

　　正合地产2007年，成都楼市供销平衡、价量齐升，外来开发商已成市场主流。良好的投资综合环境，无疑成为吸引外来开发商的“诱因”。

　　几乎所有人都这么认为：2007年房地产宏观调控仍将继续。国土部将继续着力于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；建设部会加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房；央行、银监会维护金融安全，严格放贷，提高首付；发改委将加强项目审批；税务总局严格征收，增加持有环节税收，土地增值税；相关部门要求控制规划，增加中低价房。

　　2007年的政策无论是广度还是深度都应该是浅于去年，因为政策具有滞后效应，加上今年的一些调控政策会在明年开始发力，因此明年如有政策出台也将放缓。经历了这几年房地产的风潮之后，未来的方向应是“稳”字当先。