河南房产十项“新政”出炉(图)

属我省贯彻“国六条”的细则

　　新建住宅90㎡以下必须占70％

　　安置补偿不到位不得拆迁住房按揭贷款首付至少20％

　　已购公有住房首次转让免征两税

　　党政机关不得搞集资房

　　记者栾姗文杜小伟图

　　我省贯彻“国六条”的实施意见正式浮出水面。昨日，省政府办公厅下发《关于贯彻国办发〔2006〕37号文件做好调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确贯彻实施国家规定的“70％的新建住宅面积（含经济适用房）须建设90平方米以下小户型”等“国六条”规定。《意见》出台“新规”稳定房价：我省已购公有住房首次上市交易免征营业税和个人所得税；土地出让净收益5％用于建设廉租房；党政机关不得搞公务员小区建设、为中低收入群体提供住房保障等。

　　《意见》会给老百姓和我省房地产市场带来什么影响？政策预期效果如何？记者昨天邀请房地产业内人士对政策进行了解读。

　　“新政”一新建商品住宅90㎡以下须占70％

　　背景：2006年1～11月，郑州市城镇居民人均可支配收入为10888元，同比增长10．9％，郑州市商品住宅销售均价同比则增长11．9％。一方面是众多城市居民收入的增加指数还赶不上房价的上涨指数，另一方面却是大户型、豪华型住房供应比重过大。

　　《意见》规定：各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须在开发建设总面积的70％以上。2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。其中，套型面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

　　业内解读：去年“国六条”出台后，我省一直没有出台具体实施意见。《意见》的出台，一些悬而未决的事情将尘埃落定——有的房地产开发项目2006年6月1日前就已审批完毕，但只要目前未取得施工许可证，就要根据《意见》进行套型和面积调整。

　　“新政”二已购公有住房首次转让免征两税

　　背景：原先个人购买普通住房超过2年转手交易的，销售时免征营业税。税收政策的优惠，滋生了许多以炒房为主的投资者，房价越来越高，开盘时房源一售而空，但就是没人入住，造成了房地产的泡沫消费。

　　《意见》规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。已购公有住房首次上市交易，免征营业税和个人所得税。个人购买住房的时间以房屋买卖合同生效之日起计算。

　　业内解读：目前，我省各市税务部门都已开始执行房屋营业税新征收标准。我省新提出了公有住房（国家或单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房）被个人购买后，首次上市交易时，免征营业税和个人所得税。《意见》还明确提出个人购买住房的时间以房屋买卖合同生效之日起计算，不是以房产证拿到手的时间计算。

　　建设部昨日“叫停”90㎡“升级版”

　　据新华社北京1月10日电由于不符合国家有关要求，近日有关方面发布的《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》被予以废止。

　　建设部有关负责人当天说，《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》不符合国务院办公厅和建设部文件的要求，所以才被废止。

　　此前，建设部有关部门发布一份《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》，在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正，其中大部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1．19倍，约107平方米。

　　建设部有关人士当天称，建设部要求各地必须严格执行《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国六条”）的规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　“新政”三商品房空置3年以上不能抵押

　　背景：郑州有些楼盘两年的备案销售率还不能达到70％，房地产开发商“捂盘销售”加大空置率，建房资金回笼速度减慢，最终加大房地产开发企业成本，抬高了市面房价。

　　《意见》规定：为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％和其他贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制房贷或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　业内解读：预计今年我省房屋空置率会继续增大，房地产一线的销售形势将会更加严峻。开发商手中所有的资金几乎全部用于拿土地，如果银行不放贷款，开发商就会沿用让施工企业垫资的办法开工建设。这条规定是照搬“国六条”，没有新添内容，对房地产市场影响有多大，现在还不好说。

　　“新政”四土地供应先限套型限房价

　　背景：小户型上市都是开盘即空，特别是60平方米左右的两室两厅。但是开发商还是愿意盖大户型，因为卖一个大户型，顶上卖三个小户型，并且大户型由于框架大，使用的建筑成本每平方米要比小户型低，最主要的是现在房子不愁卖。

　　《意见》规定：各市、县（市、区）政府要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地供应应在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　业内解读：近期郑州市拍卖地价屡屡被刷新，南阳路上的一宗土地拍出每亩431万元的天价，每平方米的土地价格在3000元以上。土地供应虽然限定套型是中小户型，但是房子面积小了，房价却上去了。因此有人认为，土地供应限房价才是保障中低收入群体有房住的关键。

　　“新政”五住房按揭贷款首付至少20％

　　背景：目前，个人房贷首付比例在20％至30％。与此同时，一些开发商对外宣称“零首付”，扰乱了房地产市场。

　　《意见》规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　业内解读：为照顾中小户型购买者，90平方米以下的仍执行首付款比例20％，90平方米以上首付款比例不低于30％，开发商的“零首付”不敢名正言顺打在广告上。但这条政策的力度有些不够，留给一些中介公司“操作”的空间。如一些银行和中介公司通过将房贷额提高，投机购房者还是可以达到“零首付”的目的。

　　“新政”六土地闲置超2年收回使用权

　　背景：一些开发商取得土地使用权后，往往会将土地捂上一两年，等房价上涨后再开始施工盖房，将土地利益最大化。

　　《意见》规定：对超出合同约定动工日期满1年未开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　加强拆迁计划管理，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下不得实施拆迁。

　　业内解读：土地闲置超过2年无偿收回使用权，经是好经，关键不能让和尚念歪了。如一些地方的土地管理部门在操作中，规定如有特殊情况，可将土地使用权往后续一年。此次落地政策中的亮点是——我省增加了在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，最大程度维护了群众的合法权益。

　　“新政”七土地出让净收益5％建廉租房

　　背景：廉租房是解决进城农民工住房困难，推动城镇化进程的最好方式。

　　《意见》规定：土地出让净收益中用于廉租住房建设的资金，应按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5％以上核定。住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用后的余额用于城镇廉租住房保障补充资金。

　　业内解读：国家规定尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布两年内的廉租住房建设规模。目前我省已确定了土地出让净收益用于建设廉租房的提取款项比例，廉租房建设拭目以待。

　　“新政”八经济房利润严控3％以内

　　背景：你所在的城市到底有多少经济适用房可供选择？相信许多中低收入水平居民都不清楚，目前，我省一些市还未实行经济适用房购买公示制度，经济适用房开工规模还未占到商品房竣工面积的10％。

　　《意见》规定：要优先保证土地供应，经济适用房年竣工面积不低于当年商品房竣工面积的10％；经济适用房实行项目招投标制度，建设单位利润控制在3％以内；经济适用住房建设面积标准要严格按中小套型控制，严格控制销售对象，实行购买经济适用房申请、审批和公示制度。

　　业内解读：据悉，省发改委、省建设厅正着手调研出台《河南省经济适用房建设管理办法》，准备对经济适用房的开工规模、销售形式做出明确规定，我省欲采用经济适用房“可卖可租”的方法，鼓励房地产开发企业建设将部分用于出租的经济适用住房，按照政府核定的租金标准，向既不符合廉租住房保障条件又无力购买经济适用住房的进城务工人员、大中专新毕业生、低收入家庭等定向出租，解决其住房困难。

　　“新政”九党政机关不得搞集资房

　　背景：党政机关搞集资合作建房和公务员小区建设，扰乱了房地产市场的平衡，而且存在有些党政机关占用经济适用房指标集资建房的情况。党政机关集资房通常价格低，工作人员常常买完集资房，再买商品房进行投资。

　　《意见》规定：各级党政机关和其他财政全额供给事业单位，不得以任何名义和方式搞集资合作建房，严禁以委托代建、定向开发等方式变相搞集资合作建房和公务员小区建设。城镇居民自建住房必须符合城市总体规划和土地利用总体规划，严禁新建单门独院的住房。城中村改造项目严格执行土地变更及招标拍卖挂牌等法定程序，禁止私自出让土地和村集体违规自行开发。

　　业内解读：党政机关不得集资建房是我省贯彻“国六条”文件的规定，但具体执行效果如何，还要看实际执行情况。

　　“新政”十房屋租赁提倡“一站式”

　　背景：我省房屋租赁市场七成是“私下交易”，通过朋友介绍、街头租赁广告等形式，有时会出现房屋双重出租的情况，令许多租房者后悔莫及。

　　《意见》规定：各地房管、公安、工商、税务等部门应建立有效的协管机制，加强对房屋租赁市场的管理，简化程序，提供“一站式”服务，统一发放租赁证书，一次性收取相关税费。

　　业内解读：房屋租赁市场管理之所以不健全，就是存在多家政府部门都想收钱，却都不愿意管理的情况。如果能通过社区或中介公司代理，提供“一站式”服务，可以让更多想买房但买不起房屋的人选择租房的方式，从“房奴”大军中解放出来。

　　安居是许多市民的头等大事