京朝青板块商业2007旺市开年 前景仍不容乐观

　　现在朝青板块已经不再是住宅地产的天下，一路火爆的京城商业地产也开始染指朝青板块。可以预见，拥有50万长住人口的朝青板块未来定会成为商业地产开发商以及众多商家和投资者的必争之地。

　　此前一向以住宅市场火爆傲立京城楼市的朝青板块，自去年年末起其商业地产的巨大价值不断被发掘，不仅吸引了业界关注的目光，同时也吸引了来自山西、浙江的实力投资客。

2006年12月，由30人组成的山西投资团到位于朝阳区青年路的国美第一商街考察，现场投资1.3亿元，认购了1万平方米的商铺。2007年1月，同样还是由30多人组成的浙商投资团也空降国美第一商街，进行现场考察看铺。

　　来自山西、浙商的实力投资团青睐朝青板块并非一时兴起或是“羊群效果”，能够使得这些实力投资团纷纷“砸钱”在此，细数现阶段朝青板块的商业地产项目，其中原由便可一清二楚。据市场人士透露，目前，朝青板块的商业放量近30万平方米。除了去年入市的10万平方米国美第一商街外，本月开始销售的天鹅坊作为区域高档住宅项目天鹅湾的商业配套，面积达到了5万平方米；同时，另一个高档住宅项目A-Z-TOWN也拥有近10万平方米的配套商业。

　　一条路打通朝青商业“命脉”

　　随着朝青板块房地产开发的日渐深入，区域内的交通配套完善工作也是紧密跟上。其中，板块内的青年路的拓宽也已经顺利完成。由于青年路是朝阳区离CBD最近的一条中轴路，也是惟一一条距东四环路最近的城市主干道，贯通了姚家园路、朝阳北路和朝阳路，这条交通干道的拓宽完成，可以说就像是打通了朝青板块商业的“命脉”。

　　明天地产业务发展中心总监贾玉鹏表示，目前，青年路沿线已经建成了包括国美第一城、华纺易城、天鹅湾、星河湾以及逸翠园等多个住宅项目，且每个项目都有一定数量的商业。因此青年路正在成为朝青板块内商业最聚集的一条商业大道。

　　事实上，正是基于包括青年路在内的区域多条交通网路的改造和完善，才使得山西、浙江的投资团放心大胆地在此大举投资。此前投资国美第一商街的山西投资团代表之一的北京晋商康福俱乐部管理有限公司主任潘炜戈就表示，青年路区域目前发展得很快，国美第一城、华纺易城、泛海国际等项目都集中在该区域，青年路及辐射区已经形成了320万平方米的住宅面积，在此区域投资商铺较有保障。

　　而北京浙江商会副会长陈俊表示，这里的交通四通八达，无论是居住人口还是交通状况现在都已经是明明白白摆在眼前的事实，浙商投资团要赚钱就要在这样的地方赚。

　　需求不满朝青板块商业不容乐观

　　目前，青年路沿线的大盘云集，人流密集，且已进入集中交房入住阶段。2005年住宅集中开发，2006年集中入住，使朝青板块迅速形成了百万人口的大型居住组团。更为关键的是，这个区域的居住者都是具有中高档消费能力的中产阶级。

　　因此，面对朝青板块不断增长的居住人口，其商业配套也拉响了警钟。目前，朝青板块体量最大的综合性商业为国美第一商街，体量10万平方米，业态主要以餐饮、综合日用百货等为主。

　　尽管除了天鹅坊、国美第一城的商业目前已经开始销售外，朝阳园的“尚街”、华纺易城和青年汇底商以及定福家园底商“福街”、A-Z-TOWN配套的再见百货等商业配套也将陆续放量，但面对朝青板块的需求仍然显得“力不足”。

　　究其原因，中原地产华北区域总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)认为，目前区域商配的起点比较低，且比较分散。同时，朝青板块居住人群的消费目前集中在朝阳路，但其周边区域还没有出现高品质的消费区域和场所。“目前朝青区域以饮食、综合型商业为主，而随着区内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常的休闲、娱乐的需求日益增加。”粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏(梁志鹏博客,梁志鹏新闻,梁志鹏说吧)认为，高档居住区同样需要便利的商业和完善的配套服务，而随着星河湾、天鹅湾、A-Z-TOWN等高档项目的相继入住，这种需求潜能将越发凸显。

　　差异化定位激发区域商业活力

　　朝青板块近30万平方米的放量难免会出现商业地产常犯的一个“毛病”——同质化开发。梁志鹏客观地表示，“朝青区域的商业正从空白逐渐发展到丰富，各项目也将面临更大的挑战。大量商业项目上马、同质化竞争之下，必然引发商业过剩的现象。如果整个市场不坚持互补、差异化的开发，同质化竞争的局面将越演越烈。只有细分市场才可以独当一面，朝青板块内各楼盘应共享资源，以免造成商业的瞬间过剩”。

　　毫无疑问，差异化定位将成为激发区域内商业活力的法宝，而各个项目所寻求的差异化定位自然也将各具特色。如国美第一商街将其定位于区域的商业中心，并在业态定位上考虑到在项目3公里半径之内所居住人群的消费特点和整个消费对象，确定了六大主题业态。包括区域目前较为匮乏的餐饮、文体运动、影城中心、邻里中心、精品城、超市购物中心等。

　　而天鹅坊则考虑到目前朝青区域以饮食、综合型商业为主的现象，转而打造更具特色的专业国际化特色商街。其中，以生活配套+生活休闲+特色餐饮+精品购物等高端、品牌化的商业为主要业态，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成。并提出了“北京首个高档休闲娱乐、园林式商业街”概念。

　　梁志鹏认为，把握朝青居住人群的特点是商业开发的前提，随着朝青板块“CBD居住社区”的逐渐成型，新商业项目必然蕴涵无限商机。希望通过它们来细分朝青的商业市场，打造出差异化的商业格局。