外资购房超过上季 限外令难挡楼市投资热

　　建设部等六个部门去年7月发出的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业界形象地称为限外令，此举曾给不少外销楼盘带来很大的市场压力，但国际物业机构戴德量行今天发布的去年第四季度北京房地产市场数据显示，投资市场的活跃程度超过了上季。

　　该行提供的报告对2006年第四季度北京甲级写字楼市场作出了如下判断：总体而言，本季度甲级写字楼市场比上季更为活跃，这主要归功于市场上旺盛而稳定的需求，尤其是投资市场的活跃程度明显提升。市场的活跃带来了空置率继续下降，同时租金出现小幅下调。

　　为了应对市场压力，北京开发商加大预租预售力度取得明显效果，本季度入伙的CBD国际大厦和世贸天阶C座入伙伊始就取得了较高的签约率，金融街的中国证券大厦和新盛大厦在完工之前就已出售完毕，使得去年第四季度北京甲级写字楼市场吸纳量达到36.8万平方米，目前市场存量已达466.9万平方米。由于市场竞争激烈以及持有租赁的收入更加长期稳定，不少开发商开始选择将项目转售为租，这一举动使得销售压力减缓，租赁市场压力增大，导致平均租金出现小幅回落，跌到221元/月/平方米，比上季度下调0.9个百分点。而平均销售报价比上季度小幅上涨了2%，为21606元/建筑平方米。

　　投资市场一扫上季度的低迷，活跃程度明显提升：民生人寿购买了北京国际中心2号楼，泰康人寿购买了金融街F2大厦B座，这两宗令人注目的整售为国内金融企业在写字楼市场上持续了一年的强势表现画上了完美的句号。同时，面对限外令，外资再次展开攻势，本季度，花旗银行收购了位于西直门的地标性建筑西环广场南北两栋写字楼，成为北京甲级写字楼最大的整售事件。

　　在此之前，已有报道称，在限外令之下，外商投资卷土重来的势头极猛，戴德量行此间发布的报告也证实了这一说法，对于本报记者外资为何逆市飞扬的提问，戴德量行华北区主管兼北京公司总经理陆逢兆分析，原因主要有三：一是，限外令对个人投资控制较严，但对机构投资控制较松，因此目前发力的主要是机构投资，随着中国世贸过渡期的结束，外资银行等的需求在上升；二是，国外基金对投资回报率要求很高，如果不能保持一定的回报率，投资者就会选择别的基金，同时，这些基金对投资房地产也有一定的比例要求，目前，中国房地产的投资回报对他们还有很大的吸引力；三是，在亚太地区，日本、新加坡等国可用于投资的物业基本上都已落到基金手里，只有中国可投资的房地产比例还很高。

　　戴德量行同时发布的高档住宅市场数据从另一个侧面支持上述说法。四季度一般都是出租公寓的淡季，但本季度北京酒店式服务公寓的平均租金只下降了0.7%，依然维持在166.1元/月/平方米的高水准上。限外令限制了外商购买高档住宅，因此不少外籍人士转购为租，导致出租公寓空置率从27.1%下降到23.7%，使得出租物业投资依然有利可图。本季度投资成交也发生在酒店式服务公寓，万豪国际集团和上海家饰佳控股集团宣布合作打造万豪琥珀居。戴德量行认为，去年北京各项住宅投资成交证明，位于主要商务区产权明晰能够带来稳定收益的项目，比较受投资者青睐。