印度人口剧增致地价飞涨 房地产股票飙升2000%

　　印度地产起步

　　过去一年半的时间里，印度的土地价格上升了30%到100%，房地产股票价格飙升了2000%。随着人口的剧增，印度对商业和居住空间的需求迅速增长，而受经济强劲增长和政府改革措施的推动，房地产需求将更加旺盛。

　　目前印度正是三四年前的中国

　　印度房地产市场的火暴程度让复旦大学中国经济研究中心张军教授记忆深刻。他是在2006年10月份访问印度的。“基本上相当于中国三、四年前房地产市场的火热程度。”张教授如此描述他对该国房地产市场的印象。

　　目前，房地产行业在印度正受到越来越多的关注。以下一组数据证明了市场的火热。印度商用房和住房现在的市场价值大约在500亿美元左右，每年的增长速度约为25％，租金收益率超过12％，在中国这一比例为9％，发达国家的比例约为5％－8％。在零售物业方面，3年前拥有10亿人口的印度只有3家购物中心，如今投资者雄心勃勃，计划2008年前增加250家购物中心。

　　张军教授表示，印度房地产的发展正受到整个印度政府发展城市基础设施规划的影响。印度的城市化进程远不如中国，因此印度政府正在推行以城市基础设施建设拉动城市化的政策。受此影响，印度的房地产行业正在慢慢起步。

　　“大城市现在房价大约达到中国相对应城市的60%-70%，平均生活水平也不如上海。印度的标准家庭人口为4-5人，因此在房地产方面还是有很大的需求的。”

　　机不可失，海外资金纷至沓来

　　过去一年半的时间里，印度的土地价格上升了30%到100%，房地产股票价格飙升了2000%。高盛公司亚洲房地产投资主管史密斯说：印度是亚洲最令人兴奋的房地产市场，是亚洲正在上升的几个主要市场之一。

　　房地产价格突飞猛进吸引了摩根士丹利和美林这样的公司，它们直接投资房地产项目。很多外国公司则向投资印度开发商的基金大量投钱。据推算，准备只投向印度的房地产基金已经筹集资金27亿多美元。而摩根公司、英国的奈特?弗兰克公司以及其他外国投资者正计划筹集高达40亿美元的资金，也投入印度房地产市场。

　　推动外资进入印度地产市场存在两大动力：由消费增长带动的印度经济增长必然产生对购物中心、娱乐场所及奢华酒店的巨大需求，此外，作为全球委托外包服务的一个基地，对房地产的需求无疑是巨大的。

　　印度巨大的市场机遇对美国公司更是具有相当大的吸引力。早在上世纪90年代末，世邦魏理士、高伟物业、仲量联行和高力国际就与当地商业地产商合伙成立分公司和办事处。

　　去年秋，全球地产顾问机构Tram－mellCrow公司收购了一家印度知名公司30%的股份，后者更名为TrammellCrowMeghraj，管理着将近240万平方米的房地产面积。和其他许多房地产公司一样，Tram－mellCrow走这步棋是因为它的客户大都在印度开展业务。“在外包和经纪方面，我们一些最好的和最牢固的客户关系都有进军印度的计划。”TrammellCrow董事长兼首席执行官罗伯特?苏兰迪说。即使现在没有公司客户的房地产公司也看到了前景，他们意识到，如果今天不进印度，未来2～5年也要进去，因为机会太好，无法无动于衷。

　　《印度时报》在头版头条刊登消息称，截至2005财年，印度各银行发放的个人贷款总额为25858亿卢比(1美元约合43卢比)，其中住房贷款超过了50％。数据显示，印度目前的住房短缺量超过2200万套。该报分析认为，由于普通民众的住房需求并未得到满足，因此，未来两年，房价还会继续上涨。

　　亚洲房企活跃印度

　　国际房地产咨询公司莱坊认为，虽然在过去一年里印度新建了数千个商业、零售和住宅项目，但由于印度的经济增长率高达7％，要与这种经济增长速度保持一致，就必然需要新建更多的房地产项目。该公司预计，到2007年印度将开发7500万平方英尺的零售面积。

　　有数据显示，在所有新建房地产项目中，70％与IT产业有关。其中最惊人的新开发项目是位于班加罗尔的AdarshPalmMeadows，这是一个加州风格的商业、住宅及IT工业园综合项目，占地85英亩。

　　在住宅方面，印度IT工人的影响以及更宽松的银行贷款推动了住房建设的持续发展。。最早进入印度房地产市场的外国开发商和投资商是以新加坡腾飞公司为首的亚洲企业。腾飞自1994年开始在班加罗尔建立第一家科技园起，就一直活跃在印度市场。印度本地大型企业也做好了与外国企业竞争的准备，他们开始走出家乡，到其他地区扩展业务。

　　戴德梁行印度部总经理安可·斯里夫斯特瓦认为，未来10年，美国商业地产公司在印度将有巨大机会。“未来四五年，印度将新增200万IT工人。按每人100平方英尺计算，来自IT业的需求一项就可达1.5亿平方英尺至2亿平方英尺。”

　　“印度不仅是海外公司外包业务的理想之地，提供房地产本身也具有很大吸引力,商业地产的年收益率为10％至12％。外国运营商参与基础设施、商业和零售部门的建设，也为房地产共同基金与投资信托的发展铺平了道路。”

　　斯里夫斯特瓦认为，美国的资金将有助于提高“房地产产品的品质、定制产品将更多，比如为了满足其地产需求，美国租户将与美国投资商共同合作开发项目、确保解决方案经济有效。”尽管过去5年房地产涨势凶猛，但印度的房地产业仍处于初级阶段。甲级写字楼和零售地产才走过7年至9年时间，地产管理也只有几年时间。

(责任编辑：张勇)