开征增值税后“非标”二手房炒卖行为被抑制

　　二手房自去年12月1日开征土地增值税以来已一月有余，记者从地税部门了解到，针对非普通住房交易的土地增值税开征首月即起到了“定向”遏制炒房的作用，本市非普通住房交易量呈现减少态势，特别是朝阳、海淀等房屋交易量较大的地区，非普通住房的交易量下降了四五成。

　　“非标”房交易下降四五成

　　据初步统计，在土地增值税开征的第一个月，本市各区县的二手房交易总量基本与上月持平或略有减少，这主要是由于非普通住房交易量的下降“拖了后腿”。以朝阳区为例，去年12月二手房交易总量虽然与之前月份相比没什么变化，但是其中的非普通住宅交易量仅为120份，比上月交易量下降了近50％。另一个二手房交易大区——海淀区二手房交易中的非普通住房交易量也比上月下降了40％以上。

　　记者从我爱我家、链家地产等二手房中介公司了解到，在土地增值税开征的第一个月里，购买年限在3年以内的非普通住宅成交量环比下降近三成。

　　打击炒房税政显现“合力”

　　业内人士分析，从营业税、个人所得税一直到土地增值税的开征，二手房交易涉及的一系列税收已开始显现出政策调控“合力”，在一定程度上控制了房地产价格的增长速度，房地产炒卖行为也因此得到了有效抑制。更重要的是，一系列税收政策的出台，使得二手房的炒房者对国家政策出台变得很敏感，对“囤房”举动开始慎重考虑。

　　二手房交易开征的土地增值税仅针对5年以内的非普通住房，其中3至5年的非普通住房还可减半征收，但3年以内的非普通住宅就需要“照单”全额缴税。链家地产市场总监金育松分析，由于3年以内的非普通住房税费成本最高，因此购房者出于交易成本的考虑，会尽量选择5年以外的免税房，这就直接导致了3年以内非普通住宅成交量的下降。

　　90％“非标”房自选1％缴税

　　土地增值税的缴纳方式与个税类似，既可以按成交价的1％缴纳，也可以按差额征收。据链家地产权证过户中心的统计，土地增值税开征至今，涉及土地增值税的交易中，9成以上的客户都是按照成交价的1％缴纳土地增值税。金育松认为，按照核定税率1％缴纳，不但手续简单、方便，而且对于房价较高的非普通住房来说，按1％核定税率征收比按差额征收也更经济。

　　在二手房土地增值税开征首月，本市朝阳、海淀、东城、宣武、延庆、昌平、门头沟等城区及远郊区县上市交易的294个非普通住房，大多都自愿选择了按1％核定税率征收方式缴纳土地增值税共计近200万元。RJ037RJ202

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　　二手房与土地增值税

　　从去年12月1日开征的二手房土地增值税，主要是针对非普通住房征收的。

　　本市对普通住房的标准界定为同时满足以下三个条件的住房:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足上述三个条件的住房，例如单套建筑面积超过140平方米的住房，高档公寓、别墅等都属于非普通住房。对于居住不满3年的非普通住房，上市交易要全额征收土地增值税。如果居住满3年但不满5年的，可减半征收土地增值税。对于居住满5年后转让的非普通住房，则可以免征土地增值税。