新政策让市场扑朔迷离　桂林房产市场三大现象

　　从中央到地方，2006年以来颁布了不少房地产新政，使原本眼花缭乱的房地产市场更加扑朔迷离。不少市民认为住房房价会因土地严管、竞争惨烈、境外资金进入炒房等原因继续上涨，但是也有市民认为受国家宏观政策调整的影响，住房价格会因此大幅度下降，一些市民对房地产行业的投资方式发生了一些微妙的转变。

　　现象一：众多市民短战基金后再战楼市

　　本报记者韦鸣飞过去，基金发行时间为一个月左右，而现在，许多基金一两天的时间就销售一空。最不可思议的是，去年12月7日发行的“嘉实策略增长基金”，在一天的发行期限内，创造了400亿份的日发行新纪录，并成为到目前为止中国基金业首发规模最大的基金。而“华夏优势增长基金”仅两天就被抢购一空。“易方达”、“上投摩根”等基金产品也在两天内销售完毕。2006年，借着股改和股市大涨的东风，国内的基金投资几乎创造了一个神话，许多基金的年收益率超过100％甚至达到160％。这一风向使得人们纷纷转投资基金，一些原本打算投入楼市的资金，也转而开始投资基金。

　　高先生手头有一笔20万的资金，原来计划在今年购买一套住房为即将毕业的儿子“减负”，但是基金市场的火爆让高先下定决心要为自己的下半生“谋划”一番，他将购房款的一半10万元抽出投入了基金市场。预期在收益能超过30%便及时抽身。

　　相同经历的还有目前住在观音阁的卢阿姨。卢阿姨前年退休后就盘算着把现在的房改房卖掉，买一套新的商品房,一来改善生活，二来留给自己的儿子。然而一年的时间，卢阿姨还是没有相中合意的房子。眼看房价越来越高，卢阿姨听从儿子的建议，决定先不买房转买基金了。从去年10月份开始，卢阿姨已经在基金市场上投入20万元，3个多月后已经赚了超过4万元。卢阿姨决定再次推迟自己的买房计划，她目前最大的目标是通过基金的投资“赚够新房的装修费”。

　　从一些银行方面得来的消息，类似高先生和卢阿姨一样的人非常多，有的人甚至将房子抵押贷款投“基”。

　　虽然从短期来看，投资基金之“热度”远远超过了房地产投资的“热度”，但是大部分的采访对象认为，将投资房产都资金投入基金，只是为了积蓄更多资金再进入楼市的一个小前奏。大多数人认为物业投资才是最为稳定的一种投资方式。

　　交通银行桂林分行理财人员告诉记者，投资基金要注意防范风险。有些投资者认为投资基金没有风险是不正确的。只不过由于基金实行组合投资，风险比直接投资股票要低一点儿，而收益则比储蓄和国债高一点儿。基金投资类似股票投资，股票跌下来了，资产净值也会跟着下来。虽然基金投资顾问们研究出一些方法协助投资者避开高风险，但完全避免风险是不可能的。不同类型的基金风险也不同。基金所投资的金融商品风险高，基金的风险就高。基金还有运行风险，即基金内部和基金管理人出现问题的时候，会给投资人带来损失。影响基金报酬的因素除了控制基金投资流向者外，尚包括其他，比如政治经济基本面等。

　　那么，2006年丰厚的基金收益是否会对楼市产生一定对影响呢？

　　银行理财人员预计，春节前后，部分去年底趁热进入的资金可能会退出基金操作，部分会转而流向楼市。但是受当前基金热度的影响，大部分资金不会马上撤离市场，而会继续地投向新的基金。从当前的情况来看，楼市不会因为投资者方向的转变而出现变动。影响楼市更关键的是整个宏观环境和楼市自身状况，基金和楼市相互之间的影响不会很大。

　　现象二：少数市民“弃房买铺”

　　2006年以来，住宅投资受到国家一系列宏观政策影响后，一些住宅投资者正悄然退出这个市场。取而代之的是，一些投资者逐渐将资金转向商铺投资。

　　家住雉山路附近的市民李先生最近刚用60万元买下了位于北极广场附近商贸新城的一套2层110平米的商铺。李先生表示，他目前自住的房屋不过70平米，家人也一再催促他用手头的积蓄买一套新的房屋好好“享受一下”，而将原有的住房出租给别人用。但是李先生认为，与其将手头的这笔钱购买新的住房，还不如购买一个商铺更为实惠。因为再好的住房也会增加自己的负担，租借给别人住的话所收的租金也相对有限，如果购买一个商铺的话，无论是自己做生意还是出租给别人做，都比购买一套住房更为划算。李先生认为，如果在好的地段购买住房的话，“一铺旺三代”是一句真理。

　　记者了解到，商贸新城好一些的铺面大多已经售完，这证明了“弃房买铺”的投资观点正在为越来越多的人所接受。在这个群落里，大部分人是用于投资，其次用于于出租，少部分的人购以自用。这个群落目前的数量虽少，但也反映了房地产市场投资的一个方向。

　　业内人士认为，由于此前出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，而政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台。商铺的出售面积整体较小，其投资风险相对较低。租金收益水平稳定，有较大的价值升值空间，这对投资者来说，无疑是资金寻求出路的一个不错的好载体。但必须认识到的是，商铺的自主权不高。

　　但是，投资商铺，除开投资者本身直觉和经验的判断，一定的商铺经营经验也是成功投资的支持。多位在商贸新城置业的业主告诉记者，他们选择商铺的原则是：除了店铺是否位于繁华地段和临街外，还要注意商铺位置是否具有极好的“可视性”，是否方便客人停车，最好处于一楼等等。

　　现象三：合伙炒房渐入桂林人视角

　　昔日实力雄厚的温州投资客一人购买多套房而被全国人民冠之以“温州炒房团”，而今面对逐月高涨的房价，一些桂林人也开始加入到这个行列，部分资金实力一般的购房者选择多人合资投资房产的形式，从中得到一定的利益。

　　李某是一家房地产中介的工作人员，与人联手投资房产纯属偶然。作为一个常年在市场打拼的房地产从业人员，他熟悉房地产投资的行情，掌握一定的售房信息，但是手头掌握的资金有限。去年11月，一位家住湖光路的住户因为急需一笔资金周转，愿意将一套50平米的住房以低于市面价2万元左右的价格出售，条件是一个星期内一次性付清房款。李某非常想将这套房子买下，但是手头资金仅仅够付这位住户要求的一半，无奈之下他将信息透露给了一位朋友，两人经协商，共同出钱以13万元的价格将该住房买下。之后，又在一个月内将该住房卖掉，每人获利6000多元。李某表示自己从这次联手投资房产的经历中认识到，投资房产并不是少数富人的“专利”。联手投资房产也许会少赚一些，但是“少赚总比赚不到的好”。

　　记者了解道，在当前盛行的“团购”现象中，存在一些仅掌握少量资金却联手炒房的“合作者”。

　　律师提示：伏波律师事务所田应武告诉记者，部分市民选择该种形式的“合作方式”，难以评判其对错，但需要注意的是，合伙炒房引发的纠纷也不在少数。

　　并非是所有的人都适合这种模式，尤其在当前房地产处于微妙的形式下，很难把握“炒房”稳赚不赔。合资炒房的基础是彼此有充分的信任度，对当前的市场以及所投物业要有基本相同的认知，对资金处理和利益分配上要有相应的约定或书面的协议，以免出现纠纷后有理说不清的尴尬局面。以上关于李某的案例从法律角度来说，因为李某是信息提供方，在共同出资炒房时，享有20－35％的无形资产，可以折算为投资成本，即李某只要出15－30％的总购房款项便可享受与合作者对等的利润分配。但是在炒房收入出现亏本时，李某只需要按实际出资额承担风险。