北京商业航母逐个剖 投资者难逃亏损厄运

　　百荣世贸：“亚洲商业航母”难主沉浮？

　　百荣世贸商城 (论坛 像册 样板间)正在因为它那46万平方米的庞大身躯而遭受阵痛。

　　一个18岁出头的小姑娘正在店铺里对着镜子疏理头发，她来自四川开县，雇主是她的姐姐，据小姑娘说，她姐姐租的商铺跟这里的许多商户一样，都在同时经营着几个摊位，而百荣的这个摊是唯一一个被购买了40年产权的，生意不是怎么好。

　　对于那些跻身京城淘金的外地商户来说，当初的盈利承诺却不知何时才能兑现。空荡的大厅、空驶的扶梯、空置的地下车库。虽然整个商城的商铺空置率不高，但却感受不到一个交易市场应有的喧闹。

　　“对于这个超大型的商业巨无霸，业内的质疑从来不曾间断。从百荣世贸目前的经营状况来看，此前的担忧并非没有道理。”一地产研究机构的研究人员指出。

　　电影里的铁达尼克号因沉于迷醉而疏于管理，最终葬身于冰山一角。而中国商业地产的“巨无霸”冰山在望，危机在逼近。

　　高空置率引发管理方“火拼”

　　百荣世贸商城，地处北京南城木樨园服装商圈，总投资额约22亿元人民币，是亚洲单体规模最大的综合性商品批发交易中心。在百荣的规划中，这里会建亚洲最大的服装市场，亚洲最大的图书市场，交易商品要超过十万种商品。商城还预计，这里的日人流量会达到21万人次，年交易额要超过300亿元人民币，将成为称雄亚洲的商业航母。

　　然而现实相去甚远。

　　2006年年底，在木樨园桥百荣世贸商城二期市场内，两家管理者发生的纠纷在业内引发震荡，导致来市场购物的人寥寥无几。市场外的门窗和石柱上都贴满了成对出现的公告，一张是百荣天海国际商贸城管理有限公司的，另一张则是百荣世贸商城管理有限公司发布的。

　　两家管理公司是承包并合作经营的关系。甲方(百荣世贸商城管理有限公司)负责一期市场的管理工作。乙方(北京百荣天海国际商贸城管理有限公司)向甲方承包二期市场，并有权负责二期市场的招商和管理工作，承包期限为40年。如果甲方中途违约则要赔偿乙方后20年的收益。

　　“百荣天海”称“百荣世贸”强行介入打乱市场正常管理，“百荣世贸”则认为“百荣天海”经营不善，让其退出市场。一期市场管理方的一名工作人员称，二期市场内有些商户反映，开店几个月以来一直亏损，希望他们进入后能改变这种状况。“我们也是应商户的要求，才打算介入管理的。”该名工作人员表示，目前二期市场内摊位空置率高，经营氛围差，“两方的经理正在协商，我们也在等通知。”

　　而据二期市场管理方一名工作人员称，2006年5月份他们才正式接管市场招商和经营管理工作，目前与一期方协议并未到期，对方属于强行违约。“这才过了半年，他们就要撕毁协议。”该工作人员表示，他们并未接到经理有关撤离的通知，“这里有千余位商户了，其中有一多半都是我们从原来批发市场带过来的老客户，我们不愿意就这样离开。”

　　“品牌战略”空中楼阁？

　　“以零售的硬件设施做批发生意”是百荣不同于传统服装批发市场的特点。在百荣看来，以小商贩为主体的传统批发市场已相对过剩，不管从政府管理还是市场需求的角度考虑，发展依托于现代科技手段、经营管理手段的大型批发市场势在必行。

　　如果说营造“五星级”的软硬件经营环境是百荣的战术，那么吸引知名品牌的旗舰店和代理商以形成集群效应就是它的战略目标。百荣的想法是引入国内外知名服装品牌企业加盟，特别注重引进有很高知名度的品牌企业和大型服装生产企业、大型服装流通企业直接进场经营，并通过国际和国内知名企业的规范经营，带动商城整体素质的提高，树立上乘的品牌形象，形成商城独特的核心竞争力。

　　为了打造品牌化概念，百荣在招商中特别注重引进知名度较高的品牌。商城设立的国际、国内高级成衣精品走廊、国际皮草广场、高级羽绒服专区、精品男装区等，都在试图引入国际和国内知名服饰品牌企业加盟。为了帮助企业打响品牌知名度，商城还组织过恒源祥、老爷车、红杉树、大红鹰等知名服装品牌大型服装发布会。

　　“要想把大品牌吸引进来，如何分区是一个问题。天雅在这方面做得不错，百荣世贸则有所不及。”高力国际商铺部经理黄启刚说。

　　“百荣世贸是传统批发市场集散地和中低端品牌聚集地，整体形象与大品牌定位不一致，在这种情况下，招商陷入被动。大品牌企业看准高端市场如CBD、王府井等，百荣世贸定位大品牌，40多万平方米体量难以消化。”在北京禾田摩尔投资有限公司运营总监周易看来，要在短期内提升百荣世贸的档次，存在着现实的困难，“许多世界顶级商家本身有着严格的开店程序，在众多一线城市一线位置尚未开拓之前，他们基本不太会考虑南城这样的地方。”

　　定位迷局难解？

　　“百荣当初太乐观了。” 曾担任百荣世贸商城顾问的北京中原房地产经纪有限公司高级策划师周宁坦承。

　　百荣所处的木樨园商圈是北京九大商业中心唯一的南城中心。从1984年浙江人就开始涌入木樨园从事服装生意，天海、新世纪、龙湫、京温等20多个大型服装批发市场陆续建立。一组诱人的数字是：目前这个区域内有各类商户1万多个，从业人员5万人，年总交易额20多亿，年总交易额占北京市同类商品的54.5%。

　　在百荣插足木樨园时，木樨园其实已经是一个饱和甚至过量的大市场，然而百荣显然是被那“20多亿元的年交易额”所散发的耀眼光芒蒙住了眼睛，却根本没有考虑到自己如果仅凭稍好一点的硬件设施，是否就能在已经成熟的市场抢占半边天。

　　事实上，百荣在开业不过一个月后便陷入了尴尬。由于客流量太少，商品经营惨淡，开业后不久，商城部分商户就曾经有“罢市”的念头，商城以“全国都处于服装经营的淡季”为理由，以“免租金优惠期延长”为安抚手段平息了纠纷。

　　“南城经十年发展起来，百荣世贸与他们形成竞争，定位如果不能呈现差异化，又不能满足一定的消费人群，经营很难成功。”周易说。

　　过分的盲目与乐观，使百荣陷入惨淡经营的现状，也就不足为奇了。

　　“批发市场扎堆考验商家的资源整合能力，百荣应考虑的是自己的地理位置是不是满足自身的物流。”黄启刚善意的提醒。

　　交通弊端阻截客流？

　　交通的畅通和人流的多少，是衡量一个商城成功与否的标准。但在这一点上，相比于木樨园商圈的其他项目，百荣世贸毫无优势可言。

　　据记者了解，百荣世贸的客流主要是从南到北流动的人，但实际上在木樨园商圈，百荣世贸门前的路线可谓最不好走，要过天桥和地下通道等。而从行车路线上来说，从北驶来的车需要向南100米调头后右转才能东行。这个位置，成为木樨园环岛的堵点。行人在马路中间无序穿行，且川流不息，造成环岛南面南北双向车辆为避让行人而行驶缓慢。可以说，相比于周边的批发市场，百荣世贸距三环主路事实上是最远的一个。

　　交通上的弊端使得客流量严重受损。

　　百荣世贸在运作之初，按当时的估算，商城建成后预计每天将有30万人在此购物和进行交易，所以需要一个超大规模的停车场来保障物流和人流通畅。为此，设计了一个拥有近3000个车位的停车场。当时的理由是，停车场的建设已成为制约商场发展的重要因素。事实上，家乐福、沃尔玛等都非常重视停车场的建设。只有停车场与商场规模相匹配，才能保证商场的长远发展。

　　据有关专家分析，一个商场如果日客流量达20万人，那么商户的车加上客户的车一般需要2000～2500个车位才能容纳。但据了解，目前北京的绝大多数停车场，所设车位一般都只在30～280个之间，特大型的停车场车位也不过800～1000个，与商场规模根本无法配套。

　　据记者调查，百荣世贸商城一期拥有10000多个摊位，平日客流量很少，与其宣传的日客流量50万人次有天壤之别。

　　产业升级困难重重？

　　此外，据记者调查，百荣世贸摊位所占面积过大，通道窄小，导致人流不畅，安全隐患问题多多，物业管理人员紧缺，这已严重制约了其市场的发展。

　　“商城体量是这个商圈最大的，这既是优势也是压力。经营得好，可以成为这个商圈龙头，经营不好对整个商圈都会产生负面影响。当然，在发展过程中，同一商圈其他先期开业的商城也需要有个自身定位调整过程来适应整个商圈的变化。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利说。

　　“目前南城商业的最大问题就是档次不够，一些我们中意的品牌在南城难寻踪迹，所以我们每周都会跑到西单去满足自己的购物欲望。”在崇文区一事业单位工作的姜小姐无奈道。

　　一商业地产项目开发商也坦言：“现在大家都已经形成了一种购物习惯，一提到买高档商品，马上就会想到王府井、西单，因为他们已经形成这样一个购物氛围。而这些正是南城所紧缺的。”

　　正因如此，有关人士透露，由于目前南城批发市场的供应量过大，加上业态同质化严重，竞争非常激烈，所以不少商家在入驻时顾虑很多，往往会提出许多苛刻条件。

　　“总体来看，百荣世贸进货没有专业的通道，品牌推广没有长期的计划，招商政策不好，租金比其他批发商场贵1元左右，这使他们招商变得困难。”黄启刚说。

　　而在中国人民大学教授黄国雄看来，南城批发市场服装业面临极大的挑战。“整个服装行业的效益不是太高，尤其是销售渠道的问题比较多。从生产全过程来看，花在加工和制造上的时间只有5%左右，另外95%是在商品的调运、储存和销售上。如何缩短这95%、加快服装产品的流通过程，就成为提高效益至关重要的因素。同时，70%以上的费用也是花在流通环节上，从这些问题看到流通已经极大地制约了产业的升级换代。”

　　但产业升级并非易事。“商品质量没法保障，整体就上不去。”黄启刚认为，批发业就是中低档水平，真正做成精品物流很难。

　　下调租金难挽商户信心？

　　《楼市》获悉，百荣世贸的租金在每平方米每天3元左右，而收取的物业管理费每平方米1元左右。商户签订的租约20年。

　　“商铺经营主要有两种模式，流水倒扣和商铺租金。如果两者结合起来，可以大大增加物业持有者的收益。”北京戴德梁行商铺部助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)认为。百荣世贸在与租户的签约中，都是以纯租金获取收益的。

　　不论百荣世贸给来询问的商户们如何描绘前景，但商户们惨淡的现实难以隐藏。

　　李女士是百荣世贸一层经营服装品牌的商户之一，主要经营杭州一带比较流行的年轻时尚类服装品牌，于2005年1月份租赁了一层20平方米的使用面积，租金为每月2000元人民币，但该笔费用不包括每平方米1元的物业管理费、水电费和店铺内的空调费。加上物业费等，孙女士至少每个月要掏出3000元的开支。尽管租金不菲，但李女士当时仍然对前景充满信心。

　　但招商人员所描绘的美好前景很快如同海市蜃楼般在李女士的眼前消失。仅仅经营了一年多时间，李女士就发现当时一同进入的第一批商户中已陆续撤走了5家，而她本身的经营状况也是步履维艰。“从去年年初开业以来，我每月的营业额连2000元都到不了。”李女士对《楼市》坦言，“可以测算的是，营业额所赚取的利润扣除营业员的工资之外，我每个月都要亏损。”

　　“令商户亏损的主要原因不外乎租金过高、人流量不够和自身经营管理不善等。对于百荣世贸而言，稀疏的人流量是导致商户们亏损的根源。”董利说。

　　记者实地探访发现，百荣目前是一座地下一层、地上六层的超级大市场，囊括了男装、女装、童装、羊毛制品、针织品以及餐饮设施的崭新商铺市场。但尽管是星期日，市场内却没有出现应有的热闹场面。

　　做了10年服装生意的一个老商户告诉记者，一年来只卖出1000条休闲裤，平均每天卖3条。其他商户的遭遇和他也差不多，几位做服装生意的男女商户均表示，一天最多只能卖出五六件衣服。

　　“谁愿意为了批发几件衣服在马路上堵半小时呢？”一位在五层电梯口附近卖床上用品的男商户语气充满了不满与无奈。该名男商户原本是名下岗职工，四处筹钱租了这个黄金地段的摊位，经营却不尽如人意。

　　为了改变一期的一些弊端，百荣世贸二期的商铺租金被迫下调，但租金下调的幅度有多大呢？而有关未来的租金到底能否下调？下调的空间又是多少？

　　“我现在已经没什么奢望，先坚持吧。”从李女士的话语中看不到多大的信心。

　　朝外SOHO：投资回报率可能低至3.62

　　%“我们的商铺包租5年，10%的回报率，可转卖商铺。”记者刚进入朝外SOHO的售楼处，售楼小姐就开始给记者描绘诱人的投资前景。

　　相信有不少投资客被带进了描绘中的美景，因为朝外SOHO的销售状况很不错，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)一直在宣扬“5天销售7个亿”。

　　但或许就在潘石屹笑着数钱的同时，买了朝外SOHO的投资客的未来却并不乐观。参考周边项目商铺的现有租金水平，投资客的年租金回报率可能低至3.62%！

　　经营风险抛给投资者

　　“现代SOHO和建外SOHO (论坛 像册户型样板间)商铺是独门独户，商街业态统一，管理依赖性不强。朝外SOHO如看做单体购物中心，散卖不适合，只有产权统一，才能把客流和品牌种类有效结合起来，分散开后，管理力度大为削弱。”周易如此评价朝外SOHO采取的散卖方式。

　　事实上，业内专家普遍认为，开发商招租完了再卖给业主，才易形成商业气氛和人流，进而将保证每个商业的品质。

　　朝外SOHO为什么要坚持散卖方式呢？

　　“散卖把风险转嫁到了投资者身上。”高力国际商铺部经理黄启刚分析说，“对潘石屹来说，散卖后，经营压力会减小。”

　　黄启刚同时指出：“目前购买朝外SOHO的投资客看到的更多的其实是潘的包装能力，而这实际上是有风险的。”

　　步行街商业委员会秘书长董利也提醒投资客注意风险：“朝外SOHO商业共六层，三层以上商业未来经营压力较大，从了解的销售情况也可以看出来，三层以下几乎售完，四层以上还有较大面积。就目前项目情况而言销售价格是不低的，投资者的回报能否实现还要看未来项目招商能否顺利，运营情况能否良好。”

　　“朝外SOHO项目的设计要求使得展示面、外立面、布局都需开放式的，外面都被车道占满了，对商铺经营不利。”周易认为朝外SOHO商铺的经营前景不容乐观。

　　销售理念与品牌商家相冲突？

　　潘石屹曾表示，SOHO现代城 (论坛户型)和建外SOHO的一个重要教训，就是大品牌不够多。因为大品牌需要的面积一般都比较大，而建外SOHO每个店铺独立面积很小，需要开发商整合几家小业主的租金预期，这显然很难实现。

　　因此，在运作SOHO尚都 (论坛像册样板间)和朝外SOHO时，潘石屹打算把几个重点位置的店铺留下暂时不售，以供大品牌选择。

　　但在专家们看来，这或许只能停留在“想法”的层面。

　　“朝外SOHO项目位置及交通条件较好。但在项目的规划设计上服从销售的需要，全部设计成了街铺的形式，对大型品牌商业的进入增加了难度。”董利说。

　　黄启刚则表示，区域内有华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间视频)、国贸中心、万达广场以及新世界等项目的竞争，朝外SOHO处在CBD的边缘，其他商业项目的优势明显强于朝外SOHO。“每个项目都在引入国际品牌，国际品牌进入朝外SOHO的可能不会很大。”

　　“大品牌在选址上有严格要求，并且大多采取联营方式，而SOHO的产权却是分割开的。”周易进一步指出，朝外SOHO的销售理念和大品牌相冲突，从根本上难以融合。

　　而世邦魏理仕的统计显示，2008年以前，CBD地区将新增50万(建筑面积)平方米的商业物业供应，占全市总供应的29%，将超过现在王府井的水平。在这个过程中，诸如华贸中心、万达广场、国贸3期等大型建筑综合体项目将发挥重要作用，朝外SOHO面临巨大压力。

　　租金回报率或低至3.62

　　%对于投资者而言，衡量一个项目的投资价值的最核心指标是租金回报率。而正是在这一点上，SOHO系列项目的表现难以令人满意。事实上，潘石屹本人在接受媒体采访时，也不得不承认，在过去的六七年里，SOHO系列项目的租金回报率一直在下跌，而且跌幅非常大。

　　黄启刚对此分析到：“朝外区域商务区发展得早，竞争激烈，以前在此地的商铺的经营业绩大都不错，现在的情况则已经大不一样。”黄启刚说：“就拿丰联广场(论坛像册户型)来说，前几年做得是不错，近两年却在下滑。从2006年开始，丰联广场进行了定位改进，从以前做家具到现在做专卖。丰联广场的商品在以前是不打折扣的，现在面临诸多压力，也开始打起了折扣。”

　　“在二环沿线新项目增加，CBD、金融街分流客户的情况下，需求却没有增加，朝外SOHO到底会怎么样，只能看朝外SOHO的运作水平和经营管理水平了。”黄启刚补充说。

　　周易也表示：“CBD有高端商业基础，这两年放量集中，消化需要很长时间。王府井那样的位置都需要2年半的培育期。朝外SOHO的培育期可能会更长。”

　　据了解，朝外SOHO一层出售均价60000元/平方米(已售完)。参考项目周边商铺的现有租金水平，其投资回报率难说乐观。以5.95元/平方米·天计算，年投资回报率只有3.62%；以7元/平方米·天计算，年投资回报率约为4.26%；即便能达到10元/平方米·天，年投资回报率也不过6.08%。

　　第三极 (论坛 像册 户型 样板间 视频)：商铺“钱景”迷雾重重

　　主打文化品牌的“第三极”，从一出世就被一连串的烦恼纠缠。

　　先是之前开发商大肆宣传的自诩为“北京最大的书城”满百返百活动遭到购买者强烈不满，接着是开发商引以为豪的“国内首例、世界罕有的多媒体建筑立面设计”遭到普遍置疑。更严重的是，第三极项目虽然摘下了“售后包租”的广告牌，“十年包租，年10%回报”这一蕴藏巨大风险的迅速套现模式依然在“暗行”。

　　记者调查发现，第三极目前很多商铺都是“铁将军”把门，商铺“钱景”惨淡。

　　店铺经营亏损不断

　　1月初，在第三极底下一层餐厅就餐时，记者与餐厅老板闲聊，当问及经营情况如何时，此前一直笑颜面客的餐厅老板大倒苦水：“亏损，已经亏了近一年时间了，都怪自己当初的投资眼光有问题，所以现在亏得一塌糊涂。”

　　中关村如此黄金之地，商铺的经营为什么会一直亏损呢？是个例还是大多数经营者都赢利欠佳？

　　“从装修到现在，我已经投进去30多万了，但亏损还在继续，不得已我又找了另一个合伙人，否则我很难支撑下去。”在第三极紧挨大楼入口经营的小业主刘红利同样对记者叫苦不迭。

　　据悉，刘红利于2006年1月在第三极投资开店，当时楼盘的销售人员声称，刘红利租的30平方米的小商铺每天的人流量能达到200人，如果每人平均消费20元，月收入将达到12万元。而且随着人流的不断增加，营业收入还会不断上升。

　　但现实却相去甚远。目前，刘红利的店铺一天的实际营业收入只有700元左右。但事实上，由于每天租金就要500元，再加上人员工资、水、电、气等各项成本开支，每天的营业额必须至少达到1000元才能持平。

　　随着调查的深入，记者发现，与刘红利处于类似处境的商铺经营者，在第三极还有不少。在一家专卖时尚饰品的店铺中，看着冷冷清清的店铺，记者询问饰品卖得好不好，销售小姐苦笑着摇了摇了头。销售人员表示，事实上，记者是当天中午两点前第一位光顾该店的客人。

　　另外一家店铺的经营者则告诉记者，他的店铺已经算是“第三极所有店铺中经营还不错的”，但也难逃亏损。据其介绍，在第三极里经营商铺的，亏损十几万、二十万并不稀奇，“亏损几百万的都有。”

　　事实上，记者走访发现，几乎每层中都有经营状况不佳，在亏损的边缘上艰难挣扎的店铺。

　　“一些商铺经营者并不是特别有钱，而是七凑八借甚至贷款来这里，希望能够赚点钱。但事实上，每个商铺经营者在最初进入这里时，首先都得装修，而一旦撤走，这笔投入肯定是没有机会收回的。至于现在仍然坚持经营和新进入的(经营者)什么时候赚钱，谁也说不清。”一个商铺的老板无奈地说。

　　招商摸石头过河

　　将来楼宇品质能否得到保障，物业能否保值、增值暂且不论，单从“第三极”写字楼销售困境可以窥见一斑，而这与商铺的惨淡经营不无关系。

　　北京市房地产交易管理网显示，从2005年1月开盘到2006年12月31日，“第三极”的189套写字楼仅仅售出了27套，签约率仅为14%。

　　在周易看来，第三极出现销售不利局面实属正常。

　　“之所以销售情况如此不佳，除却商铺经营情况的影响外，更主要的是因为开发商招商不专业。”周易表示，第三极的开发商中关村文化发展股份有限公司(下称“中关村文化公司”)一直是以文化产业为主要业务的企业，此前几乎没有过任何房地产开发的经历，更别说是开发商业地产了。不少拥有多年房地产开发商经验的品牌地产企业都不敢轻易涉足开发商业地产，而中关村文化公司却一脚就踏进商业地产的开发中。

　　周易甚至有些钦佩中关村文化公司的“勇气”：“其本身缺少商家资源的积累，又由于专业性的限制，无法对前期存在问题进行调整，如建筑结构对定位的影响。而且对商业后期经营管理及租金等简单的专业问题都不能给商家满意答复。”

　　“现在第三极二层、三层的租金是13元/天·平方米，与以前的租金相比降低了一些。”第三极招商相关人士告诉《楼市》记者。

　　10%回报承诺难兑现？

　　由于第三极属于新商业项目，而且还是此前没有商业地产操作经验的开发商开发的第一个项目，既无银行担保，又无成熟商业环境烘托，就打出“十年包租，年10%回报”这样的噱头来招揽顾客购买，不少商铺投资客担心项目会重走巨库(论坛像册 样板间)、碧溪广场的覆辙。

　　对于“10年10%的回报”这样的两个数据，中国步行商业街工作委员会秘书长董利直言，“以我个人多年的经验来看，最好的商业项目市场培育期至少需要3年，如果之后能成功经营，才可能开始获得收益，那么之前3年甚至更长的时间开发商拿什么来支撑10个点的返租率呢？售后包租本来就是一种不得以的选择，如果一定要做，也最好3年为限；10%回报对于成熟的商业都不是一件容易的事，对于新的商业更是基本不可能。”

　　“一个成功的商业需要浓厚的商业氛围支撑，商业气氛营造的主要目的是为了最大的提高商业价值，达到充分吸引客源人流的目的。商业氛围必须在视觉、听觉、嗅觉三方面给予消费者充分的刺激，广告、路牌、霓虹灯、跑马旗、彩旗、外挂灯、配景音乐、客户人流的喧哗乃至咖啡、美食、香水等都是商业气氛营造的重要组成部分。这些商业要素在第三极几乎都没有突出的体现。”董利说。

　　此外，第三极的业态布局也令专家感到困惑。“对第三极的业态布局，我个人认为是比较让人困惑的。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司项目策划部总经理徐伟成谈到第三极的业态定位时如是表示。

　　“第三极”选择的是“打散销售”的路子。除了开发商自己的图书卖场外，其余部分全部打散成大大小小的单元对外销售。第三极文化主题商场共有11层，从地下1层到第10层都是商铺，除去4至7层为自营的图书卖场外，另外7层全部打散销售，定位走多元化路线。业内人士普遍不看好如此大体量的商业和如此杂乱的业态规划。

　　“第三极把书店作为主营，而且业态组合是否合理，现在还不好下结论。”徐伟成同时认为，中关村的有效消费是近乎“夸张”的，尤其是年轻人，他们愿意追求时尚，西单、西四可能是他们更愿意去的地方。