北京住房痛苦指数之国际比较:高出纽约近九倍

　　我们得把中国的“住房痛苦指数”拿出去，进行全球环境下的大比对，惟有如此，我们才能正确地认识中国房地产市场的形势，也才能正确地认识国家不断推出的，对中国房地产市场的一个又一个的房改新政。

　　“住房痛苦指数”的计算公式为：

　　商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。

　　据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878.32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元/平方米，由此计算，北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为：北京市住房痛苦指数＝9397元/每平方米÷1878.32元＝5.00

　　东京与北京

　　之所以首选与日本的比对，是因为世界上人口密度最大的国家是日本，自然土地最昂贵的国家也是日本。

　　据国外媒体报道，十年前，仅日本东京一地的土地可比价格，便己高达美国全国土地价格的总和，可谓寸土寸金。而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍。

　　目前，世界上房价最贵的地方应当属日本东京。2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。

　　2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。

　　所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”＝23000元/平方米÷23000元(月收入)＝1

　　但这个数字可能偏高，实际应当小于1。

　　而且这个比较还是不公平的，更公平、更准确的比较方法为：

　　将北京的人均收入改为中国的人均收入。2005年，中国的城镇居民人均年可支配收入为10493元，以此为基数，除以12，可以算出月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：

　　北京市住房痛苦指数＝6485元(2005年底北京商品房均价)÷874元＝7.42

　　这样一来，2005年东京人的“国民住房痛苦指数”，甚至还低于2005年中国人的“国民住房痛苦指数”。

　　巴黎与北京

　　自1999年至今，法国平均房价涨幅超过了45%。不过这样的涨幅似乎并不算小(同一时间段，中国房价的涨幅超过了300%)，可法国房地产价格在1994年至1999年间，曾大跌了30%强。因此，1999年至今的价格上涨，为法国的平均房价，划出了一道旋律优美的正弦波曲线。

　　如果一加一减，法国平均房价在七年间的涨幅不过15%(当然，这个算法不会如此简单)，年均涨幅不过2～3%，与通胀的速度相当，涨幅接近零。这不正是我们所梦寐以求的“慢牛行情”吗?

　　法国目前只有首都巴黎的房价明显偏高，其平均房价约每平方米5000欧元。法国2005年的人均收入为24,770美元，月收入为2064美元。

　　以此计算：巴黎住房痛苦指数＝5100美元/每平方米÷2064美元＝2.47

　　即巴黎2005年的“国民住房痛苦指数”为2.47，而北京的“国民住房痛苦指数”为4.41，北京的“国民住房痛苦指数”大大高于巴黎的“国民住房痛苦指数”，高出接近90%。所以，按比例来说，北京的房价大大高于巴黎，是有依据的。

　　然而，巴黎的房价不能作为法国总体房价的参数，因为巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大投资热点城市。

　　距巴黎不过200公里的重要城市南锡的平均房价，就便宜了许多，仅为每平方米1500欧元，即南锡的“国民住房痛苦指数”仅为1。而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价，也只有每平方米2500欧元。“国民住房痛苦指数”仅为1.66。

　　法国的马赛相当于中国的广州，而广州的“国民住房痛苦指数”为4.26，高出马赛300%。

　　实际上，法国大中城市的“国民住房痛苦指数”都仅在1～1.25之间涨落。因此，法国的房价和房地产市场状况，让我们看到了一个治理得很好的房地产市场应该是什么样子的。第[1][2][3][4]页