土地面积越大影响越大

　　江苏商报报道 商报记者曾璐报道“目前，我们还没有收到国家税务总局的通知。但是下班前，我们已经在网上看到了媒体的报道，同事还在议论和房产相关的股票跌得很厉害。”昨天，南京市地税局的有关人士告诉商报记者，这次国税总局下发的187号文件并不是新政策，只是明确了需要注意的一些业务问题。

由于尚未接到通知，一些《通知》中规定由省税务机关制定的核定方法，省地税局正在商讨中。该人士表示，早在1995年，国家税务总局就出台过土地增值税的实施细则。此次新文件中，关于土地增值税的税率没有变。“土地面积越大，土地增值税对企业的影响就越大。”该人士表示，预征只是第一步，在房地产开发企业买土地时先预缴一部分，然后在房产项目竣工后清算，再决定多退少补。比如，房地产开发企业买地花了100万，“三通”花了10万，最后总销售额150万，升值部分就是150-110=40万。但该人士同时表示，由于以前清算方式的可操作性较差，南京的土地增值税收入不是很多。

　　自用房地产不列入收入

　　有些房地产开发企业将房产转为自用或出租，这部分房产该如何计算？根据国家税务总局的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。此外，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　提供有效凭证成本可扣除

　　该通知要求，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　违规门槛同步抬高

　　《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。业内人士特别指出，这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。（05版《重磅》）(编辑木一)