经济适用房“武汉模式”调查(图)

陈世耒在摇号现场监督，那天他看见自己“中标”。

　　文/图记者 廖杰华、窦丰昌

　　2007年1月15日夜，武汉飘起了雪，纷纷扬扬满地都是。虽然很冷，但陈世耒觉得温暖，因为2007年的开头确实不错。

　　陈世耒先是被武汉房地产局选中，作为经济适用房“红旗公寓”摇号的监督代表，紧接着现场看到自己“中标”。与他同样幸运的还有其他166人。

　　见证这些幸运儿产生的是网络。而在半个月之前，武汉人把经济适用房摇号搬到了电视上，1230套房在万千目光注视下寻得买家，这是经济适用房销售的最新模式。

　　对于电视和网络直播，精明的武汉人说：“没人搞鬼就行。”在“不患寡而患不均”的中国，形式上的公平似乎更具说服力。而在这一切的背后是“房源紧缺”时代下数以十万计人的漫长等待。

　　与此同时，数年之间武汉经济适用房的单位价格也一路飙升：980元、1950元、2500元……

　　和现场监督摇号的陈世耒一样，肖宇艳也担心、紧张。肖是武汉市房产管理局住房发展处处长，但他又与陈世耒不一样，他并不为自己担心，他更多的是为全市近60万户缺房、少房的人操心。

　　就连肖宇艳自己也说不明白，“武汉模式”是怎么被建设部定出来的。他只知道在过去的十来年中，他们专门为武汉的“穷人们”建起了1179.69万平方米的房子，改善了近11万余户中低收入家庭居住条件。

　　现场直播成就“武汉模式”

　　在他自己的理解中，所谓的“武汉模式”，就是一种能实实在在地让老百姓“居者有其屋”的方式，“一旦措施得力，方法可行，这种模式就能发挥作用”。

　　在武汉市物价局房产价格管理处的张运鹏处长看来，“‘武汉模式’主要指的还是武汉市对经济适用房摇号销售采取的电视、网络直播方法”，张运鹏说这种方式公开、透明、合理，它直接将购房代表请到现场，并且在网络和电视上同步播出，一目了然。

　　不过，他们两人都明白，这种全新的“板眼”（做法）是被逼后的无奈。

　　在肖宇艳记忆里，武汉提出要搞经济适用房是在1993年。那时全国独武汉一家，而且那时的名称是“经济实用房”。直到1994年国家才出台初步的文件，要求全国的其他省份也发展经济适用房。

　　房子建起来容易，但如何公正、公平的分配下去却是一个难题。

　　“过去排队销售，没摇号，经常有人打招呼，问问能不能安排一套？而有些人不安排不行，”肖宇艳说。另外，排队也存在开发商的腐败认购，排不上队的市民怨声载道。

　　到了2005年9月，武汉市经济适用房开始摇号发送，这虽然解决了排队之累，但问题还是存在，购房者对摇号方式普遍存有疑虑。一项调查显示，九成左右的人认为摇号“不透明，可能有人做手脚”。

　　而这一切的疑问和困惑直接促成了电视直播的登台，首演是在2006年的12月30日。

　　小成本直播仅花3000元

　　“我们只花了3000元”，对于那场“震惊全国”的直播，肖宇艳有些得意。

　　“是电视台要求搞的，他们看到摇号关注度这么高就过来找我们，他们也要提高收视率嘛”。最初，房管部门心有顾虑，而直播的费用是关键。

　　“钱都是老百姓的，我们不能乱花”，在最初的谈判中，房产部门观点明确，“你们要直播就把车开到现场去”。

　　而最后的结果皆大欢喜，武汉市房管局用3000元的场地布置成本换得了2小时的直播时间，“这是一笔十分合算的买卖”。

　　“通过电视直播，大家都能看到全过程，没什么怨言。”肖宇艳说。

　　“此次武汉市对申请经济适用房的家庭进行严格审核，采用电视直播摇号，并引入公证监督等方式，就是一次比较有益的探索和实践。”建设部一位官员评价说。

　　此次电视摇号的“丽华苑”项目位于武昌余家头铁机路，除预留给武昌区政府用于安置拆迁户的915套房源，剩余1230套全部参加了此次摇号销售。

　　直播摇号会成为常态

　　今年1月9日，武汉又迎来了另一经济适用房“红旗公寓”的开盘发售，这一次，承担上次直播任务的电视台缺席，只是在当晚的新闻节目中插播摇号结果。“一次直播就是2个小时，电视台成本太大。”肖宇艳说。

　　电视台的缺席并没有妨碍直播的正常进行，承担这一任务的是武汉当地的两家网站。“我们是全程免费直播，不会增加任何一方的负担。”武汉亿房网采编部的宋毅勇说。

　　“以后直播将成为常态。”肖宇艳说。

　　人们对武汉经济适用房的了解源于那场震惊全国的电视直播，而这一切对56岁的孙秀兰来说却是再正常不过。

　　孙秀兰是那种哪有零工就去哪做的人，对于不久前的那场直播她记忆犹新。

　　孙秀兰的丈夫陈会和是个地道的武汉人，陈会和一家兄弟三人却只有一套房。过去15年，他夫妻俩过着四处租房的流浪生活。孙秀兰说15年来她是看着别人脸色过生活的。这些年孙秀兰一家换了5个地方。而最近房东又告诉她，“物价涨了，房价也得涨”。

　　孙秀兰梦想着有一套属于自己的房子。她前后4次参加武汉当地的经济使用房摇号，但每一次她都必须面对冰冷的现实，“房源太少，参加摇号就像买彩票”。

　　而觉得房源少的显然不止孙秀兰一个。

　　武昌“丽华苑”，房源1230套，登记人数近6000，供需比1：5；汉口“红旗公寓”，房源166套，登记人数2045，供需比1：12！官方数据显示，武汉经济适用房供需比是1：12。

　　对于这一切，肖宇艳有着清醒的认识，“武汉是个欠发达的地区，职工收入不高，过去传统工业不行，下岗位职工比较多”。这些人显然不是商品房的潜在客户。

　　30万家庭需要经济适用房

　　而在已发的2.1万个经济适用房购买资格证中，除了已经买到房的8500户，仍有1万多户的缺口，而对经济适用房的实际需求显然远大于此。

　　2006年调查显示，在武汉现有的130万户家庭中，有49%都是普通的工薪阶层，都需要经济适用房。除去一部分不具备经济能力，需用廉租房解决住房问题的家庭，需要购买的经济适用房的家庭在30万左右，这与现实的房源相比存在巨大的缺口。

　　更残酷的是，其中大量的经济适用房直接分配给了拆迁户。最明显的例子莫过于“红旗公寓”，该公寓可供房源876套，而其中的710套就直接留给了拆迁户，剩下的166套显然无法满足数千人的要求。

　　激烈的竞争显然与经济适用房相对较低的价格关系密切。

　　经济适用房价格6年翻一番

　　官方数据显示，2006年武汉当地新开盘经济适用房的价格大体为：多层2400元～2500元/每平方米，小高层2600元～2700元/每平方米，高层2800元～2900元/每平方米。“与同等地段、同等楼盘相比一般便宜近1000元～2000元。”

　　张运鹏说，武汉之所以能够控制房价，一是靠优惠政策，二是控制开发商利润。“武汉市对经济适用房用地实行直接划拨，减免土地出让金，并对于行政事业性收费减半，经营服务性减3成，仅此几项就为开发商每平方米节约了近300元的成本”。

　　除此之外，经济适用房的成本则需经物价部门层层审核。“一个项目经审核后高的可以砍下500元/每平方米，少的也能砍下200元/每平方米。”张运鹏说。

　　尽管价格较低，却还是止不住市民的怨言。“1998年至2004年武汉市经济适用住房平均价格从每平方米980元涨至1950元，6年时间上涨一倍，高于同期商品住宅平均价格上涨幅度。”在2006年的武汉市政协会议上，政协委员王少阶和蔡玲在提案中指出：“经济适用住房价格上涨幅度较快，成为中低收入家庭面临的新问题。”

　　113户中标者因价格高放弃

　　而这些问题显然也困住了孙秀兰夫妇。

　　对孙秀兰夫妇来说，如果说供儿子读大学让他们节衣缩食数载，那么买一套房子将让他们耗费一生。

　　在“红旗公寓”的摇号中，166房子的销售基准价已升至2667元/每平方米，孙秀兰中意的是一套面积为90.67平方米的三室两厅。如果足够幸运，孙秀兰一家将要为此筹集24万元的巨款，而孙秀兰夫妇两人做零工的月收入不足1000元。孙秀兰说自己现在手上只有12万元，“若能摇中，得全家一起想办法”。

　　并不是所有人都能像孙秀兰一样获得支持。2005年12月，一个经济适用房项目曾出现这样的现象：292户幸运中号的买房者中，因价格原因有113户放弃了资格。

　　一边是相对较低的价格，一边却是大量买不起房的市民，市民怨言何在？开发商的利润何在？是否仍有降价的空间？

　　“武汉市经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，利润不超过开发成本前4项费用(征地、拆迁安置补偿费；前期勘察设计及工程费；建筑及配套费用；小区内基础、公共设施建设费)之和的3%。”肖宇艳说，但肖自己也明白一个开发商若仅仅是为3%的利润而“大动干戈”恐怕有点说不过去，但“控制太严了谁都不会干”。

　　开发商多种方式增加利润

　　“武汉市一般商品房的利润在30%～50%左右，而个别黄金地段则达到100%或者以上也是可能的。”肖宇艳说。

　　经济适用房开发相对较低的利润阻碍了大房产商的脚步，“现在从事经济适用房开发的都是中小企业和一些政府部门指定的国有企业，而且地块比较小，位置相对偏僻。”

　　那么经济适用房的利润到底几何呢？“一般情况下，经济适用房开发商的利润是3%，但他们也有其他的收入作为补贴。”张运鹏说。

　　“一方面经济适用房的销售时间、条件比商品房宽，另一方面与经济适用房配套的经营性面积，尽管同样享受国家的土地出让金减免和优惠政策，但不受政府价格控制，可以自行定价，再则经济适用房需求量大，销售容易，资金回收快，另外较低的广告费用也是一个优势”。

　　在张运鹏看来，在申报的造价上做手脚也是一种方式，“在开发商所递交的申报材料中，有的把减半的规费全额报销，有的把没有成本的市政配套记入成本，而有的在土地使用费和拆迁补偿费上做手脚”。

　　武汉一从事多年经济适用房造价咨询的人士告诉记者：“一些经济适用房开发商为获得政府更高的核准销售价，想方设法虚报工程量，增加成本。”“我们也经常怀疑材料是否真实！”张运鹏说。

　　而有些开发商受“成本意识”的驱使，增大房子的面积，从而减少按照每套住房收取的相关水、电、气等配套费用，而有些开发商则打起了施工队的主意。

　　“武汉模式”希望与困境并存

　　“武汉的住房保障建设走在了全国前列，‘武汉模式’将列入建设部培训教材。”建设部办公厅副主任张志新曾明确表示，下一步的目标继续规范发展经济适用房建设，分步骤解决低收入家庭住房问题。而记者也在《武汉市住房发展十一五规划》中看到“十一五期间，全市经济适用房竣工面积要达到1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，计划竣工面积比前11年竣工的总和还要多。”

　　显然，武汉模式仍在路上，还需继续努力。