新街口的“高度”

　　江苏商报报道商报记者　曹露　报道南京新百将续建高楼至60层，层高达248米，成为南京新街口地区第一地标性超高建筑。近日，这一已经证实的消息传出后，引起业界剧烈震动。另据江苏商报了解，苏宁银河本月也宣布将商场开进新街口曾经的“第一高楼”商茂百货。

与此同时，随着预计高度240米的在建德基大楼，以及预计高度200米以上的新金陵饭店的加入，新街口建筑似乎在高度问题上较起了劲。然而，我们所关注的不仅仅是新街口一个接着一个“新高度”的诞生，更重要的是新街口地商业态转变和未来的发展。业内人士认为，种种迹象表明，新街口地区单纯的零售业态正在转变，新街口CBD正在形成。

　　“第一高楼”层高248米

　　现在，新百还只是一个6层的商场、主体盖到12层的大楼。但再过不久，它将冲天而起，直上60层，层高达248米，成为新街口最高的地标性商业建筑。昨天，记者从南京新百有关人士口中证实了这一消息。据该人士透露，具体的论证会议将在本周举行，如果一切顺利将在近期动工，最快明年一季度竣工。随着新百续建“第一高楼”以及苏宁银河将入驻商茂百货等诸多消息的传出，新街口商圈一轮剧变箭在弦上。据了解，原先，新百地基按58层左右设计，后来因为种种原因，主楼只盖到12层，这次要加盖到60层，作为写字楼。为此，新百早已将原设在八角楼的手机商场搬到商场四楼，其他商品类系的微调也在进行。新百一位高层介绍，商场已经开始动手拆除9～12楼，大楼续建将从8楼起往上建。建成以后，新百的营业楼层有可能扩大到7～8层。工程开始后，会对进入正洪街的地面客流产生一定的影响，客流会被阻碍，目前这一项目还在协调中。新百的高管告诉江苏商报，地铁一号线开通后，平时每天通过地铁通道输送到新百的人流量就达30000人次，创造的直接利润非常可观。据该人士透露，此次续盖大楼全部是钢结构，因此只要能够动工，建造速度将非常快，最快明年一季度即可竣工。“届时，一个全新的新街口百货商店将展现在南京市民面前。”对于，新百“拔高”的影响，南京百货业有关人士认为，首先，商业氛围会由此改变，新街口高楼林立，写字楼较河西更为集中。除此之外，加上地铁2号线的开通，也将使得新街口变得更加热闹。

　　寸土寸金，新街口向上发展

　　200米、218米、240米、248米……新街口建筑之间也较起了劲。218米的商茂百货曾被喻为南京第一高楼，但随着高达220米的南京国际金融中心的落成，这个高度被轻松超越了。今年，新街口的铁管巷、金陵饭店、德基广场等都将加以改造，高度将会再上一个台阶，使得新街口超高建筑达六七座。据介绍，南京新街口西北侧的G73地块被金陵饭店竞得，将用来建设“新金陵饭店”，楼高可达60多层，建筑高度将超过200米；新街口西南侧，招商银行主楼续建南京国际金融中心，高达220米，51层楼；除此之外，闲置多年的德基地块将建设16万平米的高档写字楼、酒店式公寓和室内步行街，主楼高度将达240米；新百的续建工作很快就要开始，在不久的将来，新街口商圈中心地带一座标志性建筑将成形。新街口一百货商场老总分析认为，新街口寸土寸金，土地资源不可再生，很多开发商拿地不遗余力，现有商家都愿意花大价钱旧貌换新颜。比如当年的商茂百货，曾吸引了全球500强企业20余家进驻写字楼。新百高管介绍，大楼续建后，楼上部门也将用来做写字楼，招商对象也是“实力派”。今年，新街口新一轮建设目标是完善商务、休闲功能，促使商圈向中央商务区提升。新百主楼包括新华分社地块拆迁后建造的超高层建筑，可吸引企业总部、金融、证券企业入驻。南京市规划局有关人士称，超高层建筑扎堆新街口，是由近年来新街口交通、环境改善带来的。两条地铁线在这里交汇，摩天大楼顺应了这里寸土寸金的开发价值，有利于节约土地，也为新街口加快服务业发展提供了载体。据了解，为化解高层建筑带来的交通压力，新街口出让地块都配建较大规模的停车场。

　　业态提升，新街口品位在变

　　1983年10月4日，占地2.5万平方米，国内最高的37层金陵饭店正式开业，当时引起了国内外人士普遍关注。时至今日，历史证明，金陵饭店是新街口走向现代改革的第一步。作为中华第一商圈，新街口一直在不断完善着自己的各项功能，在提升商圈质量上，各商家不遗余力。如今，新街口商圈已不单单只有零售业，商铺、写字楼群体正日益扩大。商茂百货是目前南京容量最大的写字楼，大楼里每天有1.5万人进出办公。新百、德基等在建高层未来的目标也都放在了写字楼上。业内人士表示，各种“新情况”的不断出现，预示着新街口这个南京“最黄金地段”的商业形态，正由零售百货业向中央商务区进行转变。从目前的销售价格看，新街口办公楼的销售价格由9888元/平方米至18000元/平方米。据悉，目前招商银行主楼南京国际金融中心的单价达到14000元/平方米。未来，新街口若干高楼拔地而起的时候，租金、售价又要再上一个台阶。业内人士认为，新街口资源整合，变化大了，对新街口中央商务区的发展有利，对于提高整个新街口商圈的形象和地位大有益处。

　　竞争加剧，软环境尤其重要

　　商圈内写字楼的涌现，随之而来的将是巨大的人流，竞争更加激烈。1月中旬，苏宁银河宣布要进入新街口商茂百货一到六层的经营场所，大约2万平方米的面积。负一楼将成为苏宁电器的3C精品店。一到六层将延续山西路店的中高档定位，赋予其更时尚、更流行的精品概念。苏宁银河负责人用“6:3:1”的说法来表示商品的结构：60%是时尚流行品牌，30%为高端国际品牌，10%是辅助品牌，其中众多品牌是首次登陆南京。对此，商界人士认为，新街口百货业的业态已经比较齐全：首先高端百货，代表为德基、金鹰、东方，入驻的都是国际一线二线品牌；二是时尚百货，以大洋百货为代表；三是综合性百货近年来逐渐提档升级，主要是新百、中央等老牌百货，它们营业面积大，范围比较宽。数据显示，新街口商业街区社会消费品零售总额从2002年60多亿元，到2006年的180亿元。这意味着，南京每5元销售就有1元出自新街口。新街口商业街区日均客流量达50万人次（节假日达120多万人次），已达到国际一流商业街区日均客流量标准。新街口商圈核心区占地仅0.27平方公里，销售额却占南京13个区县1/9。在人流量中，60%来自南京都市圈，辐射范围远至安徽芜湖、苏北淮安地区。随着苏宁银河的入驻以及商圈内各商家的业态、经营结构调整，未来更加猛烈的商战在所难免。中央商场一人士认为，虽然是竞争对手，但在他看来，应该是促进共融的，新街口商家经营错位明显，促销手段也有所不同，未来的竞争是在服务上的软性竞争，同时，各家商场希望在个性上分一个高下。

　　调整定位，配套设施要求更高

　　南京市商贸局有关负责人认为，新街口业态丰富，企业和普通购物者都会受益。未来新街口吸引更多高品质企业入驻，职业人口增加，随之而来的餐饮、娱乐各项配套或能受益或得以促进，相关服务行业能否起作用。也有人担心，高度的增加，人流量的增加，新街口的交通、停车等各项压力将会显现。对此，新街口各商家主要负责人均表示，新街口目前并未饱和，商家未来的竞争除了价格，重心将在人性化服务，打造各项服务标准，迎合新街口高档商务区的要求。中央商场一位高管认为，新街口的历史以及地理位置决定了，谁也不能否认它的品牌号召力以及蕴藏的消费潜力。新街口作为市中心，目前的交通已经算不错了，略显拥挤是正常，目前政府正在加大力度通过完善各项配套来减轻新街口的各项压力。记者也从相关渠道了解到，在新街口拿地建高层的项目都被要求配以相当车位的停车场。业内专家认为，商贸、商务设施与活动的集中程度已足以说明新街口地区具备了成为CBD的基本框架。从经济学的角度讲，可以说这里形成了一个簇群，即在某一特定领域内互相联系、在地理位置上集中的公司和机构的集合，这也是都市经济的一个显著特征。从微观上讲，如果新街口CBD的功能分区能够进一步整合，将加剧每一分功能区的竞争，从而帮助供应商理性地细分市场，调整各自的定位和状态，增加整个分区的美誉度。在这样一个商圈里，商家最紧要做的是重新审度，进一步按照市场规律完善已经初步形成的功能分区，提高新街口整体品位。

　　新街口200米以上建筑

　　No.1 新街口百货商店，60层，高度达248米。No.2德基地块，在建，高度预计240米。No.3大行宫新世纪广场，位于大行宫1号，53层，高度232.2米(含塔楼高255.2米)。No.4招商局南京国际金融中心，位于新街口广场西南角，楼层51层，高度为220米。No.5南京商茂广场，位于中山南路49号，楼层56层，高度为218米。No.6金鹰国际商城，位于汉中路，楼层为58层，总高度为210米。No.7新金陵饭店，预计高度200米以上。（注：新街口铁管巷地块可建高度将达518米，并未得到开发商证实，排序仅供参考）(编辑　小娜)