任志强潘石屹博客论剑 增值税清算惹急开发商

　　1月16日由国税总局下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)已经引起房地产开发界不小的震荡。就在上海传出消息说开发商可能集体上书市领导，要求谨慎制定土地增值税清算细则时，近日，京城地产名人任志强、潘石屹分别在个人博客上发表文章，评价政策影响。

　　在任志强看来，在同一块土地上反复追加税费的做法并不“合理”，称这已经令一些地方政府在土地和房地产开发方面的收益大于开发商10倍之多。潘石屹则表示，2月1日将是一个关于土地增值税“算总账”的清缴日，一些企业将因此“吃不消”。这一局面或将间接导致房屋市场供给进一步减少，以及持有型商用物业开发商的增加。

　　任志强反对再收取增值税

　　任志强介绍，土地增值税确实并非新税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期。据了解，因为1993年以后的房地产宏观调控导致市场一度萎缩，财政部与国税总局曾联合发文，免除了1994年1月1日之前签订转让合同的土地增值税，同时免除已立项目五年内转让的征税。“这使得土地增值税法的实行推迟了五年。”任志强称，2001年后，随着房地产市场转暖，土地增值税每年成倍增长,尤其是2002年实行土地招拍挂制度之后，在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得的低价土地储备在此后获得了土地差价的高额利润，也形成了土地增值税连续多年的高增长。到2006年，土地增值税占房地产开发利润比重接近20%。

　　但是，根据任志强的说法，到目前为止，大多数项目在按税法扣除各类费用后，并不能达到应纳增值税的标准。尤其是高价从公开土地市场取得土地的项目，多数都达不到该标准。二三线城市中的大量普通住宅也达不到纳税标准。经济适用住房更不在此列。

　　即便如此，任志强表示“我不认为出让的土地有理由在已收取出让租期中的土地使用费、放弃了土地出租期的使用权之后，政府应再收取土地的增值税。”任志强认为，土地出让金、开发商交纳的土地增值税、二手房转让环节的土地增值税等同时征收属于“同一块已出租的土地中政府在不断地无限制地追踪加收土地中的收益。”

　　潘石屹：2月1日算总账

　　在宏观调控大半年之后再遇土地增值税清算，潘石屹形容一些开发商的经历为“漏房偏遇连夜雨，雪后再降数场霜”。“受清缴影响”导致资金断顿的房地产开发企业或将面临项目开发的资金阻碍，市场上房屋供应量进一步减少。

　　潘石屹介绍，虽然一些上市公司表示，如果政府要清缴土地增值税，将由原来的股东负责，但这并不表示十几年没有清缴的土地增值税不会清算总账。“2月1日就是土地增值税算总账的清缴日。”潘石屹称。

　　另外，市场人士预测从事商业物业开发的房地产商将在市场上增多，而后续的物业税征收又会对持有物业的税费成本带来不确定性。“有一点是可以肯定的，就是2007年全国纳税排行榜中的房地产公司的比重将有大幅度的增加。”潘石屹表示。

　　此前，有媒体报道，上海一些大型房地产开发商已经秘密碰头，准备联手向市领导上书，希望在土地增值税征收的地方细则制定时考虑一下企业的生存问题。据业内人士估计，如严格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值税至少能征收400亿元左右。其中利润率高和囤地较多的企业或将受到致命的打击。