房屋理财：死钱变活钱

　　踏上工作岗位有了一定经济基础，首要考虑的理财目标是什么？买房，90%的人会给出这一答案。买完了第一套住房后，又有了闲钱怎么办？要么买第二套房，要么投资商铺，许多人会这样安排。“这个现象很普遍，大多数人投资心理还是较保守的，相对于现金，浮动收益的理财产品，他们认为拥有房子是最实实在在的资产。

　　2003年到2004年，楼市行情火爆，购房者排长龙，抢房子，现在手上有两、三套住房的大有人在。投资房产占了人们理财生活的绝大部分，可是买了房子就等于资金买房死，造成人们有钱买房没钱理财的困扰。华燕提出了一个全新的概念房屋理财，就是投资人向专业的理财规划师咨询，将已投资的房产运用租、押、贷等手段，合理地获取最大化投资收益的一种理财方法。华燕房屋理财中心搭建起平台，为房产持有人找到多条理财捷径，不仅让房生钱，而且让房贷也生钱。

　　投融配对理财8%收益

　　早在2004年，楼市投机成风之时，华燕的高层已在考虑房地产市场以后的走向，随着市场的起伏，必定有一天房价会下跌，到时房屋空置是最大的问题，房主怎样通过房产进行理财？深入思考下去之后，发现可以通过房地产做很多事。要盘活房产最困难之处在于房产的变现和流通。流通过程中税费很高，流通成本较大。

　　华燕的思路是让有房者通过银行贷款套现资金，注入有融资困难但条件良好的小企业，使其获得8%左右的回报。既解决小企业融资难又为房产背后的资金找到出口，盘活了固定资产，开沟引渠，让死水流动了起来。

　　“我们的市场经营策略是与银行抢速度，在典当行与银行之间找到一个中间的利率，来吸引客户。”陆爱萍女士说。可以看出华燕在银行与典当机构之间找到了市场空隙。

　　对于银行来说，由于其品牌效应，能吸引到大客户，在花同样的精力和时间的情况下，当然不愿意去做小客户。另外，银行的信贷机制较为谨慎，没有房贷与投融资结合的机制。小企业通过银行贷款往往需经过繁复的流程，少则2个月多则6个月，小企业客户由于资金周转频繁，快进快出，对资金的需求时间要求较高，拖不起。

　　而通过华燕房屋理财中心，只要打电话问清贷款条件，在1至7天内即可成功融资，如果文件准备得齐全，当天贷款到账也是可能的，并且已有这样的成功案例。“我们配对成功迅速，使得房产客户的资产尽快进入增值渠道，房产套现资金客户也很开心。”陆女士说。“在融资成本上，大约在年利率20%左右，而通过典当行最少也要36%。华燕做得较多的是6个月内一次性短期融资理财，抵房套现者的收益在8%到10%，超过了一般的银行稳健理财产品。另外，抵出的房产照样可以出租，这一块收益另算。”

　　举例来说，年薪15万的王先生有两套市区房，其中A套有按揭，月还款2000元；B套房屋评估价150万元，是完全产权，其月租金3500元。王先生很想盘活自己的这两套不动产。华燕房屋理财中心的专职理财师为王先生制定了以下方案：B套房办理抵押后，可变现近百万做华燕个人抵押放贷。按放贷期限1年，100万，年利率10%计算，扣除B套房抵押变现所需的7万元成本，一年的收益为3万元。由于100万数额由融资人提供可配比的合法不动产，按正规程序办理抵押担保，因此，是一个十分稳健的投资计划。

　　风险控制增加安全

　　在投融资过程中，让投资者最不能安心的就是资金安全和融资企业的质量了。但是华燕有与银行不相上下的风险评估和控制体系。

　　“房屋理财业务是与银行一起完成的，对于需进行房产理财的客户，我们定了需两套以上房产的规定，其中起码有一套为完全产权房。2002年以后的房产最高可套现资产评估价值的70%。”陆女士介绍。

　　华燕的企业会员有相当部分是上海中小企业金融指导中心的会员机构，但是不论是否政府推荐企业，华燕有自己的一套标准来衡量企业素质。华燕的抵房套现是与银行合作的，在银行的消费贷款项目下进行，贷款表明为华燕房屋抵押。

　　“我觉得我们的业务主要靠勤奋，我们的客户经理会到企业最前线考察，包括他们的生产经营状况、环境；往来客户、订单；财务状况，我们都会去一一核实。”华燕将客户鉴别开来，并得到了银行的肯定。“兴业银行已给于我们1个亿的贷款额度。”陆女士高兴地说。

　　“在操作上，我们对于细节都非常注重。我们会要求提供资金的客户写明款项所在银行和可闲置的具体时间，然后要求有融资要求的客户在同一家银行开户，直接划账，公司不经手现金。在融资过程中，要求房贷套现一方带好证件与融资方见面，如果夫妇双方买房的，两人都要来，由银行和华燕各出专员陪同抵押贷款。在办理融资手续之时，融资方要全员到齐，让客户留下眼见为实的放心印象。在律师的聘请上，我们特地请的是第三方的法律咨询，而不是公司自己的代理律师。诸如此类，不胜枚举。”陆女士介绍。

　　转按揭夺回房贷自由

　　除去投融资配对理财外，华燕其他项服务也非常丰富。“无交易转按揭即不进行交易，把房贷转到另一家银行。可以让买方人摆脱房奴身份，自主选择心仪的银行房贷服务。”陆女士介绍。“在此项业务上，公司是让利的。”

　　无交易转按揭下游客户可获得在基准利率基础上下调15％的优惠利率，并可退还原来的房贷险，一旦委托，客户还可获得华燕回馈的房贷总额0.3％的现金礼。“我们提供免费服务，不让客户增加一分钱的负担，不但能省钱，还能赚钱；银行获得了他们想要的优质客户；作为银行的大客户，我们获得佣金费用：成功地实现三赢。”

　　相关案例分析

　　王小姐于一年前办理住房商业贷款100万元，贷款期限为20年，年利率是5.508%，经过央行调息，自2007年1月1日起年利率上调20%，调整为6.84%，现王小姐通过华燕房屋理财中心办理“无交易转按揭”，可以让她享受下浮15%，即5.814%的年利率。

　　请看如下数据：

　　原贷款年利率 5.508

　　%升息后的年利率 6.84

　　%办理无交易转按揭后的年利率 5.814

　　%月利息支出4590元5700元4845元

　　年利息支出55080元68400元58140元

　　显而易见，王小姐的一年的利息支出相差约68400-58140=10260元。让我们算一下王小姐通过华燕办理“无交易转按揭”，她将得到的实惠是：

　　1.年利息差10260元

　　2.减免此次房贷险（10630元）

　　王小姐能得到的现金：

　　1.原有的房贷险可退保（约10000元）

　　2. 现有贷款余额的0.3%作为礼金赠送（3000元）

　　王小姐需承担的费用仅仅是支付给交易中心的抵押登记费200元。

　　综合以上收支，王小姐办理“无交易转按揭”得到收益约33690元。

　　一律减免住房贷款保险，赠送0.3%礼金。

　　以上业务全程由指定的银行信贷员与律师办理。

　　“我们开业不到一周，已有近1000名会员登记在案，已有5000多万的现金。我们今年将会筹备多家分支机构。”陆女士说。房产理财中心的火爆，体现了客户混业理财的强烈需求。随着非银行金融机构的增加，其创新将越来越多元化，最终受益的将是广大的投资者。