个人合作建房 其实只是一个美丽神话

　　年前，“个人合作建房运动”在温州率先突破瓶颈，顺利拿到了土地。随后，温州房管局公开表态，认为个人合作建房“有一些做法是违规的，有些地方涉嫌欺诈”。一下子将人们心头升腾起的那点希望浇灭。

　　个人合作建房，与其说是对一种新型住房构建模式的探索，毋宁说是对高房价的抗争。

　　有人会问，在国外获得普遍成功的建房模式，为什么在中国就不行？这里有一个大前提：美国等国家，土地是私有的；而在中国，城市土地归国家所有。这就决定了个人合作建房，首先要解决“拿地”难题。

　　从现行法规看，土地实行“招、拍、挂”方式进入公开的市场以后，允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。但在实际操作中，个人要拿到土地远没有那么简单。随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。全国那么多的个人合作建房机构屡屡失败，最关键的原因就是拿不到理想价格的土地。

　　目前，取得土地的方式有二：一是协议土地，但是政府出让的土地越来越少，一般都必须是政府支持的项目；二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争，地价一般会被房地产商炒得很高。

　　有人因此责怪政府对个人合作建房在土地上没有给特殊的优惠政策。其实，政府不可能把廉价的土地出让给个人集资者。政府一旦这样做，势必破坏房地产市场的经济生态，最终搞乱房地产市场。由此，个人集资造房只有通过公开拍卖取得土地。

　　温州个人建房者成功拿到土地，人们第一次看到了成功的希望。可冷静分析一下就发现，“拿地”成功距离建成交房仍然路途遥远。

　　资金问题是个人合作建房存在的第二个难题。

　　假使一个住宅项目拿地款是两亿元，按每人15万元计算，需要1300多人集资。想要在一定时间内找到这么多合作者，本身就有困难。而如何保障集资资金的安全，更影响着参与者的信心。“把钱交给你，你们会不会跑掉？”这样的担心不但参与者会有，政府也会有。弄不好，个人集资建房就可能涉嫌非法集资和集资诈骗。

　　参与合作建房者多是中等收入者，他们不可能把建房资金一步交纳到位，其余资金还要“想办法”。那只能走银行贷款的路。商业贷款必然考虑风险，个人集资建房涉及的环节很多，风险大，银行敢不敢放贷，也是一个大问题。如果以成立公司的方式来融资，按项目总造价5亿元计算，公司需要1．5亿元的自备金。这笔钱由何而来？靠合作建房者集资？在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成互相间的信任。即便没有非法集资的法律问题，靠契约来约定资金使用，其风险也是无法规避的。退一步，即便自备金到位，剩余的建设款依然要靠银行贷款，银行能不能支付这笔款项？

　　第三是成本问题。

　　“花很少的钱，建自己想要的房子”的确是很好的愿望。大家理想地认为因为省去了广告、营销等费用，又剔除了开发商的高利润，参与合作建房者就可以买到便宜实惠的房子。如果更多了解建设过程的话，就知道合作建房能降低价格20％到40％的说法，纯属外行说话。个人集资建房在成本上可能较低，但集资者需要其他方面的支出，比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。

　　房地产开发建设是一个专业领域，将规划审批、安全资质检查等等手续办下来，就是一个耗时耗力的大工程。再加上购买建筑材料，联系建筑商以及聘请监理部门等，最后弄下来不一定便宜。如果说其间的猫儿腻多的话，也是在拿地过程中。业内人士判断，即使合作建房能顺利进行到底，房价降低5％到10％就非常难得了。

　　第四个是房屋建设质量及其相关问题。建设过程中出现质量问题，由谁负责？由于组织者与其他出资者的地位是平等的，那么在重大事情的决策上就容易出现议而难决的局面。对于可能出现的半拉子工程，大家有没有足够的心理准备？以往，风险被开发商承担了，现在省了承担风险的钱，谁来承担大家血汗钱流失的风险？房子建好后，如何分配？不同的楼层朝向，怎么定价？合作建设的房子，如何再上市？任何一个看似细小的问题解决不好，都会是纠纷，是诉讼，是官司。

　　从合作建房屡战屡败的实践看，他们无一例外地遇到和即将遇到上述问题。个人合作建房组织变成了企业，发起人变成了企业老板。自己建房，有的已经变成了纯粹的房地产开发，有的已经成为房地产开发商的加盟者，有的建房已经变成了团购。

　　可是，在高企的房价面前，人们不得不继续编织合作建房的美丽神话。