北京：新房配套同步交付 遏制“半拉子”小区

　　北京市建委即将出台管理办法，要求新建住宅的供水、供电、供热、燃气及小区道路等市政配套要与住宅同步交付使用；业界建议影响业主生活的车位、会所等也纳入强制性要求。

　　今年将交房的项目，小区道路及供电等配套设施要与住宅同步交付使用。

　　1月22日，北京市建委主任隋振江在全市建设行业质量安全生产工作会上表示，《北京市住宅小区市政基础设施和公共服务设施同步交付使用管理办法》已由相关部门编制完成，将于近期公布。该政策的核心内容为新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以及小区道路等市政公用基础设施要与住宅同步交付使用。

　　时代庄园业主赵先生是从报纸上得到这个消息的。

　　看到此消息后，赵先生不由感叹道，如果这一政策早几年出台，他们就可以免受目前仍旧使用临电的折磨。

　　现实：投诉集中在入住多年仍用临电

　　2002年，赵先生开始入住新购买的时代庄园住宅。

　　由于当时建委在房屋交付使用的强制性条件中，没有明确将使用市政用电作为交付使用的必备条件，他们在入住后才发现小区使用的是临时用电，虽然业主经历了艰苦的维权行动，尤其是和开发商沟通无果的情况下，2006年9月时代庄园业主被迫将开发商告上了法庭，要求开发商进行电路改造。同年12月25日，北京市朝阳区法院判决小区开发商在180天内对小区电路进行改造，但目前该小区使用临电的局面仍未改变。“本来是房屋交付时就必须达到的基本配套，入住4年了仍没有解决。”赵先生告诉记者。

　　事实上，这只是北京住宅配套设施与房屋交付不同步的一个方面的体现而已。

　　据北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌介绍，他接到的业主关于住宅配套和房屋不同步交付使用的投诉咨询案例很多，“其中，房屋交付使用后仍使用临水、临电是投诉咨询最多的，甚至有些分期开发的项目在住宅全部开发销售完毕后，社区配套仍不能完全交付使用，有些配套甚至出现烂尾的情况”。

　　邱宝昌还表示，来自有关部门的统计数据也显示，临水、临电是目前房屋交付使用时不能同步交付的最主要问题。去年7月29日，北京电力公司公布了61个仍使用临时施工用电小区的名单，市发改委和市建委也联合下发通知，要求这61个小区进行永久电源改造。

　　“而且，这61个小区还不包括目前正在分期开发的项目，事实上，前期入住业主使用临水、临电的情况十分普遍。”此外，小区道路在交房时未完工交付使用也成了去年以来维权的导火线之一。比如，去年7月，天之骄子小区业主在收房时看到小区内还是土路。

　　作用：督促开发商同期交付住宅及配套

　　显然，这次建委明确要求住宅配套同步交付使用，可以规避目前出现的这些基本生活配套设施在房屋交付使用时不能正常使用的局面，在一定程度上可以保证业主在入住后的基本生活质量。

　　昨天，有多个开发商接受记者采访时表示，一般项目在交付使用时，供水、供电、供热、燃气，以及小区道路等市政公用基础设施要基本都可以与住宅同步交付使用，尤其是房屋合同中，对以上问题进行了明确。因此仅仅是包括以上几项配套的强制性同步交付使用的意义不是很大。

　　“其实建委提出的这些房屋交付使用时的几个配套方面的强制性规定，一般开发商在交付使用时都可以做到，这些应该是房屋交付使用的必备条件，显然建委这次再次重申起到一定的强调作用。”万年花城副总经理黄玺庆认为，这次政府重申这个要求，说明还有个别开发商在新房交付时没有百分百做到以上配套的同步交付，这个政策出台可以对开发商起到一定的警示作用，督促其合理控制开发周期，进行精细操作。

　　建议：把车库、会所等纳入同期交付内容

　　北京市建委有关负责人以统一发布为由，没有接受本报记者提出的“同步交付使用的配套具体包括哪些”的采访，建委再次大张旗鼓重申同步交付使用的配套的目的也就无从得知。

　　但是，包括律师和房地产研究专家都认为，建委所制定的入住必须同期交付的配套还应该包括那些更容易被开发商推迟、或者在一定程度上可以影响居住生活质量的配套，比如会所、车位、商业配套等方面的制约。

　　“建委公开的几项同步交付使用的配套，一般在购房合同中已经明确，而且也是保证房屋正常使用的基本条件。由于目前建委尚未公布同步交付使用的配套具体项目，不好对其进行评论，但还是有必要建议相关部门应该从目前普遍存在的影响业主居住质量，且在购房合同中不能约束的配套进行强制性同期交付。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，这类尚未在合同中得到明确的配套应该包括车库，会所，绿化，景观园林，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修，邮箱，电梯，智能化报警系统的配套等等。（记者张学冬）

　　说法·开发商

　　“水电配套需要其他部门配合”

　　毛炳辉（北京宏济创业房地产公司副总经理）：目前建委所提出的必须和房屋同期交付使用的配套中，只有小区道路的建设完成日期完全由开发商决定，其他的包括供水、供电、供热、燃气等方面都涉及到其他部门的工作效率。

　　建委提出的几项和住宅同期交付的配套中，水、电能否实现同期交付是比较令开发商头痛的问题。现在一些新小区还在使用临水临电也是比较突出的现象。其有两种情形：一是住宅郊区化进程加快，而市政的供电、供水、燃气等方面的大配套还没有铺设到郊区，因此在一定程度上使得新小区的供电、供水等方面的配套无法同期交付；二是在一些分期开发的项目中，可能由于项目还没有全部完工，开发商没有积极去为先期入住的业主接通市政供电和供水，导致先期入住业主使用临水临电。

　　事实上，开发商也不愿意使用临水临电，因为业主入住后，开发商只能按照市政用电和用水收取相关的费用，多出的部分需要开发商承担，而一般临水临电的费用要比市政用水用电高出许多。比如，市政用电是0.48元/度，而临时电费则要八九毛。因此一般开发商都会尽可能地在交付时让业主使用上市政用电和用水。

　　存疑·大盘

　　分期开发小区需细化交付内容

　　目前，中大型的楼盘一般是分期开发分期交房的。那么，《北京市住宅小区市政基础设施和公共服务设施同步交付使用管理办法》规定的“配套同期交付”是配套设施分期交付使用还是全部在第一期建成交房时同时交付使用呢？

　　尽管该办法尚未正式公布，其核心内容无从得知。但针对这种分期开发的小区，业内普遍认为，不论是分期开发还是一次性开发完毕的小区，一些综合性的大型市政性质的配套设施最好是在第一期交房时就交付使用，这样才能保障最早入住的业主在使用时不受影响。

　　事实上，分期开发过程中，小区的道路配套交付很容易产生矛盾，因为有些道路仅仅是供一期业主使用，但有些道路则全体业主都可能使用到，比如地下车库的道路等。

　　按照目前的开发建设标准，开发商一般很难将前期的所有道路建设完毕，比如地下车库的道路、通往社区园林的道路等，这样一般是在项目全部完工后才建设完毕。因此，小区的哪些道路是按照分期交房时同时交付，哪些道路是在第一期就应该建成并同期交付使用，这些都需要有个比较明确的界定。

　　释疑·影响

　　配套同期交付不会增加成本及房价

　　新建住宅交付使用时，配套设施必须同步交付使用。

　　这会不会增加开发商的成本，进而转嫁到购房者身上呢？

　　昨天（25日），多个开发商明确对记者表示：住宅配套同期交付不会增加成本。

　　北京雅宝恒盛房地产开发有限公司副总经理朱仲林认为，不论住宅的配套设施是先交付使用，还是最后交付使用，其开发成本不会因为开发时间前后顺序的变化而增减。即使配套设施先期交付使用，也不会影响到开发成本。而且，按照目前建委要求同步交付使用的几项配套，其一般的建设成本支出不是很大，而且也是合同内要求的配套，因此这几项强制性交付的配套并没有加大成本投入。

　　不过，一位不愿透露姓名的开发商表示，由于资金流的限制，个别项目在开发楼盘时也会想办法拖延一些早期必须建设的道路、园林等配套设施，待早期住宅售出后资金较充裕时再建设，这就造成了其项目在早期交房时道路还是土路等状况。

　　记者手记

　　好政策还需 细化及监督

　　从去年底起，北京的收房高潮初现。新年伊始，准备今年收房的业主就收到两大喜讯———住宅与配套设施需同步交付、一房一验。政策出台后能否很好地发挥作用，则还要看相关部门如何监管，并通过何种方式约束开发商的行为。

　　如果仅仅是靠业主的每一次维权来被动监管，则可能造成开发商和业主之间的冲突升级。因此，政府有关部门如何监管就显得非常重要。同步交付的配套具体包括哪些、如何同步交付、一户一验又是如何进行等等问题，都还需要有关部门制定一个实施细则，明确验收步骤和方法等。

　　如果开发商的违规成本很低，或者违规成本比逾期交房的补偿还要低，则开发商可能会对新规定置之不理，因此需要制定一个更为严格的开发商的违规责任。

　　而从今年1月1日起，上海开始实施《上海市新建住宅交付使用许可规定》，规定新建住宅竣工验收后，它的配套设施应当具备居民入住的11项基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证方可交付使用。否则，开发商最高罚款为销售额0.5%-1%，总额将超过百万元。

　　罚款不是万能的，但细化的执行条款却是值得借鉴的。

(责任编辑：王永超)