房地产霸王条款“陷阱”揭秘

　　昨日，合肥市房地产交易秩序专项整治检查组通报了该市第3次专项整治情况。该市受检的64家开发企业中大多数都能严格执行规定，交易秩序整体情况良好，但仍有少数房地产销售企业存在违法违规行为，其中买卖合同中的“霸王条款”最为普遍。

　　陷阱之一：

　　遮掩的“明示”

　　典型描述：在检查工作中发现一些房地产销售企业销售大厅里悬挂的预售许可证不全，个别企业现有十几栋房屋处于在售状态，但现场却只张贴了一、两张预售许可证复印件；还有个别企业没有在现场显著位置放置预售许可证。

　　权威解读：专项组认为，每一幢正在销售的房屋都应当明示其预售许可证，也绝不允许用上期工程预售许可证替代未取得预售许可证的工程进行广告宣传或销售。

　　陷阱之二：

　　不平的“约定”

　　典型描述：检查中发现，在关于面积确认及面积差异处理的约定上，某些开发企业将该条直接格式化为“多退少补、据实结算”；对于交付标准的约定，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”；关于屋面使用权、外墙使用权的约定上，少数企业将屋面使用权、外墙使用权约定“归出卖人”。

　　权威解读：第1种不平等约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3%处理规则”的可能，有限制消费者合法权利之嫌。第2种不平等约定实质是在单方降低出卖人交房标准，转嫁合同风险。对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条件约定直接违反了行政法规的强制性规定。第3种不平等约定基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应归买受人共同所有，基于公平、等价有偿等民法原则，出卖人在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。

　　陷阱之三

　　不公的违约金

　　典型描述：在一些受检的合同中，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任，如开发企业单方在合同中规定，“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”等等；

　　权威解读：基于合同平等性的法理，这些“免责条款”实质是将出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。